Стоимость услуг по управлению и обслуживанию жилого дома формируется из прямых затрат на услуги, косвенных затрат и вознаграждения за управление, если оно не выделено отдельно в смете, согласно пунктам 2 и 4 правил Кабинета министров от 11 июля 2017 года № 408 «Правила расчета платы за управление и обслуживание жилых домов». Соответственно, управляющий включает в смету информацию, указанную в приложении 1 к вышеуказанным правилам, в том числе оплату за услуги управления, в которую входят: 

- обязательные расходы;
- плата за услуги, оказываемые собственникам квартир по управлению их частной собственностью; 
- плата за ремонт жилого дома, восстановление или реконструкцию, которые будут проведены в рамках обязательных управленческих действий в последующие периоды.

Включение затрат на планируемые ремонтные работы в плату за управление

Учитывая вышеизложенное, планируя необходимые ремонтные работы на будущие периоды, управляющий может включать в плату за управление и обслуживание также затраты на планируемые ремонтные работы. Соответственно, взносы в накопительный ремонтный фонд фактически вносятся только за ремонтные работы, которые при необходимости будут выполнены в будущем в жилом доме. Как вы правильно указали, с точки зрения закона «О налоге на добавленную стоимость» (НДС), это означает, что осуществляются авансовые платежи за услуги, которые будут получены в последующем.

Взносы в накопительный фонд: плановые и внеплановые ремонты

Взносы в накопительный фонд могут осуществляться как на плановые ремонтные работы, так и на внеплановые. Если управляющая компания, согласно заключенным договорам, в состав услуг по содержанию и управлению жилым домом дополнительно включает средства на ремонтные работы, которые она будет выполнять от своего имени, либо их будут осуществлять иные коммерсанты — от своего имени, то в обоих случаях эти суммы квалифицируются как часть платы за услуги по управлению жилым домом и облагаются НДС по ставке 21%.

Возможность изменения порядка применения НДС 

Однако следует отметить, что возможно изменить этот общий порядок, установленный в законодательных актах, и тогда применение НДС будет зависеть от того, каким образом управляющая компания заключает договоры и действует в связи с услугами, за которые расчеты будут производиться с использованием накопленных взносов в ремонтный фонд.

Варианты оформления взносов в накопительный ремонтный фонд 

Таким образом, если взносы в накопительный ремонтный фонд осуществляются отдельно и не включаются в ежемесячные платежи за управление жилым домом (квартирой) согласно заключенным договорам между управляющей компанией и жильцами, существуют два варианта:

1. Если управляющая компания ремонтные услуги оказывает сама или частично сама, а частично привлекает другие компании и от своего имени заключает договоры с поставщиками ремонтных услуг, зарегистрированными как плательщики НДС, то с точки зрения закона «О налоге на добавленную стоимость» она считается поставщиком ремонтных услуг, который должен выставить налоговый счет жильцам. В этом случае взносы в накопительный ремонтный фонд облагаются НДС по ставке 21% как авансовые платежи за ремонтные услуги, которые управляющая компания будет оказывать в будущем.

2. Если управляющая компания ремонтные услуги сама не оказывает, а, согласно договорам между управляющей компанией и жильцами, покупает их от имени сообщества собственников квартир у других компаний, зарегистрированных как плательщики НДС, то управляющая компания в отношении предоставления ремонтных услуг действует как посредник и не считается поставщиком ремонтных услуг для собственников. Получая налоговые счета от других зарегистрированных плательщиков НДС, управляющая компания должна распределить общую сумму (с НДС) между жильцами, выставив им компенсационные счета. В этом случае к платежам в накопительный ремонтный фонд НДС не применяется.

Самостоятельное управление собственниками квартир 

Также следует отметить, что собственники квартир могут принять решение самостоятельно заниматься управлением, зарегистрировав товарищество. В таком случае управляющая компания (например, товарищество), которая не зарегистрирована как плательщик НДС и предоставляет услуги по управлению жилым домом или получает вознаграждение за посреднические услуги, будет обязана вести учет общей стоимости облагаемых НДС операций и зарегистрироваться в Государственной налоговой службе (VID) в качестве плательщика НДС только при превышении порогового значения для облагаемых и не облагаемых НДС операций в размере 50 000 евро.