Вниманию тех, кто собирается покупать квартиру! Проверьте оплату счетов прежним владельцем, потому что теперь новый владелец будет обязан погасить долги прежнего за коммунальные услуги, управление домом и его обслуживание, взносы в накопительный фонд, плату за общее пользование светом и теплом...

Но - по порядку.

...То один, то другой покупатель квартиры или другой недвижимости сталкивается с недобросовестным поведением продавца. Увы, мошенничеством нынче никого не удивишь – вон, телефонные аферисты у пенсионеров уже миллионы украли. А тут не мошенничество даже, а так, забывчивость, можно сказать.

Квартира с сюрпризом

Купив квартиру, наша читательница Ливия А. стала оформлять на себя договоры с поставщиками коммунальных услуг – газа и электричества - и обнаружила, что предыдущий владелец не оплатил счета за эти услуги первой необходимости. И свет, и газ ему уже не поставляли какое-то время. Чтобы подключить услугу, новой владелице квартиры предлагали оплатить задолженность предыдущего собственника и еще оплатить подключение к сети.

Или такая ситуация. Молодые супруги покупали квартиру и радостно осматривали свои будущие владения. Родители с обеих сторон скинулись и помогли молодоженам, чтобы те спокойно жили и внуков им приносили. Понравилось все – и район, и планировка, и ремонтное состояние: не надо сразу полы перестилать и стеклопакеты ставить.

По неопытности молодые не спросили у хозяина квитанции об оплате коммунальных услуг: до свадьбы они жили с родителями и хозяйственными вопросами вообще не занимались. А родители в свою очередь тоже не подсказали поинтересоваться, потому что квартплата и порядок оплата коммунальных услуг могут очень различаться в разных домах.

Но тут оказалось другое. Бывший хозяин просто год (!) не платил за квартиру и коммунальные услуги (воду, отопление), и молодожены въехали в квартиру с долгом в 1 тысячу евро с небольшим. И домоуправление не шло ни на какие уговоры – платите! А бывшего владельца и след простыл.

Что делать? Управляющий домом говорит: «Подавайте на своего продавца в суд, но пока уплатите его долг, а то подадим в суд и выселим вас из вашей новой квартиры». Последнее обещание, конечно, перебор, но юридически вполне возможно.

Если же новый владелец идет на принцип и начинает судиться со старым или обслуживающая организация подает на того в суд на взыскание, то дело может длиться годами. А в результате с должника и взыскать нечего: недвижимость-то он продал, а новую, скорее всего, не приобрел и частенько гуляет уже по просторам Ирландии или Португалии... да мало ли мест на Земле...

Задолжал один - платят все

Ситуация с долгосрочными долгами не только портит радость новоселам, но и негативно влияет на функционирование всего дома. Элементарно может привести к его отключению от тех или иных коммунальных услуг (задержке подключения отопления, например, в начале сезона). Это значит, что остальные жильцы должны платить за себя и за соседа, чтобы получить тепло.

А так называемые потери воды! В большинстве случаев они происходят из-за того, что кто-то «умный» записывает в показания счетчиков воды заниженные данные. А остальные оплачивают разницу между показаниями общедомового счетчика воды и суммой квартирных водомеров...

Несколько лет поднимался этот вопрос в высоких кабинетах. Крупные домоуправления наотрез отказывались отвечать за чужие долги новых жильцов. А работать с должниками в превентивном порядке тоже не хочется: хлопотно, неприятно, малоэффективно. Да еще и банки некстати. Отобранные у должников по займам квартиры висят, коммуналка на них капает, банкам тоже не хочется платить.

И что вы думаете? Законодатели нашли выход: пусть долги оплачивает покупатель. А если продавец квартиры задолжал за многие годы и объем долгов чуть ли не равен стоимости квартиры? В таком случае закон обязывает уплатить задолженность за период не более трех лет, предшествующий покупке жилья. За более старые долги будет отвечать прежний владелец собственности — который эти долги и наделал...

Закон гласит

Поправки к Закону о квартирной собственности и Закону об управлении жилыми домами предусматривают введение совершенно нового для Латвии принципа - «долг следует за квартирой». Что надо знать об этом владельцам квартир и что взять на заметку – вдруг пригодится?

За оплату коммунальных услуг и обслуживание дома домоуправлением отвечает владелец квартиры, который должен исправно и вовремя платить по выставленным домоуправлением счетам и участвовать в создании домового накопительного фонда. Так гласит Закон о квартирной собственности.

Новые уточнения в законе помогают решать вопросы с погашением длительной задолженности владельцем квартиры, который продает свою собственность и хочет уйти от ответственности. Расчет на то, что покупатель проверит, оплачены ли счета продавцом, и либо заставит его это сделать или возьмет расходы на себя за счет уменьшения продажной цены квартиры. Вот так! Сами, господа, сами – проверяйте, контролируйте и платите. Не царское это дело - домоуправлению следить еще за должниками...

Есть и проблемы с квартирами в ипотеке. В этом случае недвижимость заложена в банке, и он имеет право первым выставить ее на аукцион, если собственник не платит по кредиту. Вырученных денег обычно хватает на оплату ипотечной задолженности, а на покрытие коммунальных долгов остаются, допустим, 5%.

Долги недобросовестных соседей по факту ложатся на сообщество дома. Остальным собственникам квартир приходится:

- либо напрямую выплатить долги соседа, приняв решение выделить на это средства из общего накопительного фонда или даже взяв на эти цели общий кредит;

- либо оплатить чужой долг косвенно, соглашаясь на общее повышение платы за обслуживание дома. В этом случае управляющий часть полученной прибыли направляет на погашение долга.

Погашение чужих долгов особенно затруднительно для небольших жилых домов, а также домов, находящихся под управлением товарищества, образованного собственниками жилого дома. У которого может просто не хватить средств в накопительном фонде.

Теперь же неуплаты закреплены не за конкретным должником, а за квартирой - как ниточка за иголочкой.

Это означает, что новый собственник покупает недвижимость вместе с долгом. Закон гласит:

1. Новый владелец будет отвечать за долги, возникшие не ранее чем за три года до приобретения квартиры.

2. У потенциального покупателя будет право запросить справку о том, какие долги числятся за интересующим его имуществом.

3. Стороны купли-продажи могут решить, кто будет выплачивать долги. Но если договора на эту тему нет, то долги покрывает новый владелец квартиры. Впоследствии он имеет право предъявить регрессный иск к лицу, продавшему недвижимость...

А зачем всё это?

Надо сказать, что бдительный покупатель недвижимости всегда интересуется, сколько стоит обслуживание квартиры, сколько платится за нее в зимние месяцы, каковы налог на недвижимость или плата за аренду земли, сколько стоит вода и отопление.

И перед подписанием договора купли-продажи у нотариуса такой покупатель просит продавца показать квитанции об оплаченных счетах или выписки с банковского счета об оплате коммунальных услуг. А тех, кто невнимателен к этим вопросам, получается, ждет неприятный сюрприз.

Считается, что домам будет лучше, потому что им не придется платить за должников, потому что не будет задерживаться подключение отопления из-за долга. Но ведь не все должники сразу продают квартиру, чтобы рассчитаться с долгами.

Получается, что нововведение выгодно кому? Правильно, домоуправлению, которому не придется «марать руки» работой с должниками. А платить все равно будет клиент, в данном случае – тот, который покупает недвижимость...

Оксана ПЕТРЕНКО