Закон и дом: поспешите занести собственность в Земельную книгу!

Закон о завершении процесса приватизации государственных и муниципальных жилых домов вступил в силу с 1 мая этого года. Одновременно — сопутствующие поправки к законодательным актам, в частности к закону «О приватизационных сертификатах».

Начатый в 1994 году процесс имущественной реформы завершится в ближайшие три года — до мая 2028 года. Сроки немного сдвинулись. Так, в ноябре 2022 года Кабинет министров ЛР утвердил план Минэкономики закончить приватизацию до 2027 года. Это министерство и назначено ответственным за окончание приватизации…

Происхождение собственности

За 30 лет выросло новое поколение, которое понятия не имеет, что такое приватизация и тем более сертификаты и как это можно – приватизировать квартиру. Купить? Да. Получить в наследство? Да.
И получают в наследство те квартиры, которые в свое время приватизировали их бабушки или родители. Приватизация тогда дала возможность сотням тысяч латвийцев получить в собственность квартиры, в которой порой жили еще их предки. Квартиры, которые многие получили по очереди в советском горисполкоме или по месту работы.

Приватизировать жилье было легко: оформить в самоуправлении документы, выложить определенное количество приватизационных сертификатов и дождаться решения приватизационной комиссии. Занес решение в Земельную книгу – и владей. А значит, хочешь — продавай, хочешь — закладывай в банке, дари, завещай.

Но вместе с тем и хлебай полной ложкой ответственность за собственность. То есть за каждый гвоздь, кран, мелкий и крупный ремонт в квартире и доме плати денежки – из зарплаты, пенсии. И сантехник уже не придет бесплатно менять кран, получив в благодарность бутылку портвейна «777» или рубль…

Сертификаты стоят денег

Государству было выгодно перекинуть на плечи жителей многоквартирные дома, большинство которых требовало ремонтов, порой и капитальных. Даже выдали приватизационные сертификаты: гражданам ЛР – каждому по числу лет, а негражданам – на 15 сертификатов меньше.

Один сертификат оценивался в 28 латов, и для срочной приватизации требовалось выложить целый их пакет – вначале из расчета 2 штуки за квадратный метр квартиры. Но кто-то (а их было немало) побежал продавать или закладывать полученные даром ценные бумаги. Так у владельцев скупочных контор скопились тысячи сертификатов.

Ранний период приватизации вообще может стать сюжетом для криминального романа: приватизировать свое жилье можно было и на чужого человека, так сказать — на третье лицо.

Пачками подписывались сделки о продаже государственных квартир, циничные черные маклеры обманом добивались согласия у инвалидов, стариков, людей, растерявшихся в период перемен. Часто сделки совершались за бутылкой водки, и людей вышвыривали на улицу, и те пополняли отряд бездомных, которых выселяли новые владельцы денационализированных домов. По улицам и помойкам ходили грязные, пьющие люди, которым терять было нечего. Плоды этих имущественных реформ мы пожинаем по сей день…

Пожилые люди вспоминают, что жителей буквально заставляли приватизировать квартиры. Дескать, не приватизируете – квартиру отберут, ее приватизирует кто-то другой. А позже одинокие люди часто жалели, что потратились на приватизацию и получили дополнительные расходы на содержание квартиры.

Те, кто по разным причинам не оформил собственность, получили статус неприватизированной квартиры. Это жилье перешло в ведение местных самоуправлений, но прежних жильцов никто не выгонял, они живут по договорам о найме…

Что делать?

И вот эпопея с приватизацией заканчивается. Кто-то спросит: а что, еще есть что приватизировать? Есть – как минимум неприватизированные квартиры жителей в многоквартирных домах, которые в свое время были переданы на приватизацию. Также важно правильно оформить собственность тем, кто не довел до конца приватизацию квартиры.

Проверьте свои документы на недвижимую собственность. Она действительно ваша, если после покупки, получения в дар, наследования поставлена последняя точка в оформлении – недвижимость зарегистрирована в Земельной книге.

1 Приватизированное жильё

Есть случаи, когда жилье получено в собственность в порядке общей приватизации, заключены договоры купли-продажи с государством или органом местного самоуправления, но владелец не зарегистрировал право собственности в Земельной книге: дескать, чего зря деньги тратить, ведь продавать квартиру я не собираюсь.

ВНИМАНИЕ! Закон дает время собственникам уладить свои дела в период до 30 октября 2025 года. Но теперь придется к госпошлине, положенной за регистрацию, уплатить штрафные проценты, которые набежали с тех пор, когда житель оформлял приватизацию.

Если этого не сделать, то приватизированный объект будет зарегистрирован без заявления собственника на его имя, а его права подтверждены в Земельной книге. Это инициирует учреждение, осуществляющее приватизацию.

Не бесплатно. Собственнику придет счет на оплату расходов, связанных с регистрацией права собственности на квартиру и подтверждением этого права в Земельной книге. Оплатить расходы надо будет в течение трех месяцев. В противном случае, согласно Закону об административном судопроизводстве, деньги востребуют с собственника в принудительном порядке.

2 Мастерские и нежилые помещения

Квартиры, художественные мастерские и нежилые помещения, ранее принадлежавшие государству или самоуправлению, если они переданы в собственность еще до приватизации жилого дома, также должны быть внесены в Земельную книгу. Срок – до 1 сентября 2025 года.

Приватизационная комиссия будет направлять собственникам этой недвижимости уведомления с напоминанием закрепить права собственности в Земельной книге и информацией о последствиях невыполнения закона.

Собственникам надо предоставить в Земельную книгу свидетельство о собственности, выданное Государственной земельной службой, и справку от комиссии по приватизации об идеальной части общей собственности дома, полагающейся объекту. Это и подсобные помещения, и места общего пользования, земельный участок, если они входят в состав объекта приватизации.

Если же собственник не озаботится окончить оформление собственности в указанный срок, то любые сделки с этой недвижимостью, которые предпримет неполный владелец, не будут признаваться действительными.

3 Не все дома приватизированы

Квартиры почти все приватизированы, остались лишь отдельные квартиры в статусе «неприватизированная». Жители, которые живут в своей квартире десятилетиями, еще могут оформить жилье в собственность. А после этого выкупить квартиру у самоуправления, но уже по рыночной цене.

Если же говорить о домах в целом, то в малых городах и сельской местности многие многоквартирные дома не приватизируются. В основном это здания в плохом техническом состоянии, и жильцы не хотят перенимать их в собственность.

Решения о передаче на приватизацию объектов государственной собственности надо принять не позднее 30 апреля 2026 года, а о начале процесса — до 31 августа 2027-го. Кроме тех зданий, на которые наложен судебный арест.

4 Управление и обслуживание собственности

Закон требовал, чтобы после приватизации более 50% квартир в доме сообщество собственников квартир в течение шести месяцев приняло решение о приватизации всего дома. Иными словами, переписать дом на сообщество и снять его с баланса самоуправления. Если решения не было, право управления домом принадлежало самоуправлению. В Риге этими домами управляет предприятие Rīgas namu pārvaldnieks.

Закон торопит собственников квартир до конца 2025 года созвать собрание или провести в доме опрос: будет ли управлять домом общество собственников? Если владельцы квартир не соберутся принять решение, то таковое принимается автоматически собственником государственного жилого дома или органом местного самоуправления.

Значит, поручение по управлению многоквартирным домом передано и договор об управлении и обслуживании заключен с лицом, ранее управлявшим этим домом. Срок действия договора управления не может превышать 5 лет со дня вступления такового в силу.

5 Неиспользованные сертификаты

Закон «О завершении приватизации государственного и муниципального имущества и использования приватизационных сертификатов» регулирует порядок использования сохранившихся у населения этих ценных бумаг – их еще можно использовать или получить за них деньги. На конец 2022 года у населения насчитывалось около 55 тысяч сертификатов.

В период с 1 января по 30 сентября 2027 года получатели сертификатов и их наследники могут погасить свои неиспользованные сертификаты в порядке, установленном Кабинетом министров, по их номинальной стоимости — 39,84 евро за штуку. Но только то число сертификатов, которое государство присваивало одному лицу.

Компенсационные сертификаты (за землю ) не возвращаются в случае принудительного отчуждения имущества после выполнения обязательств по договору купли-продажи…

кстати

* По состоянию на 1 октября 2022 года было использовано 107,55 млн. сертификатов — это 95,7% общего их числа. В основном население применяло эти документы, чтобы выкупить жилища, землю, а также для приватизации акций предприятий, выпущенных в публичный оборот.

* С 1994 года от приватизации государственных активов казна получила 2,69 млрд. евро, из них 0,74 млрд. евро — деньгами, а 1,95 млрд. евро — сертификатами по номинальной стоимости: 28 латов (44,49 евро) за штуку.

* Будут погашены приватизационные сертификаты умерших более чем 10 лет назад персон (таких платежных документов насчитывается около 780 тысяч).

* После прекращения передачи на приватизацию новых объектов (жилых домов и квартир) отчуждение объектов, принадлежащих государству и самоуправлениям, будет регулироваться Законом об отчуждении имущества публичных персон…

Оксана ПЕТРЕНКО