Те, кто застал еще советские времена, помнят: квартиры тогда предоставлялись на правах бесплатной пожизненной аренды, ведь вся недвижимость принадлежала государству. Коммунальные платежи были минимальными, но существовали ЖЭКи (жилищно-эксплуатационные конторы), которые ремонтировали крыши, подключали отопление, чинили водопровод и канализацию, причем нередко даже внутри квартир. И все это для жильцов было бесплатно. Помните фильм «Афоня», где сантехник в исполнении Леонида Куравлева требовал рубль за дефицитную резиновую прокладку, но при этом сам ремонт сантехники оставался бесплатным?

Как это обычно бывает, квартиросъемщики хотели, чтобы квадратные метры стали их частной собственностью. При этом многим казалось, что бесплатные коммунальные услуги никуда не денутся: стоит только пожаловаться в местную думу на протекающую крышу — и тут же приедет ремонтная бригада, которая все починит.

Именно поэтому в 1994 году, с началом приватизации, когда граждане Латвии получили приватизационные сертификаты в полном объеме, а неграждане — в урезанном варианте, преимущественно все они были потрачены на приватизацию жилья. Появились многочисленные собственники квартир, а государство благополучно избавилось от значительной части жилого фонда.

Но время шло, а многоквартирные дома только старели и ветшали. И ремонтировать общее имущество теперь могли только сами квартировладельцы — за собственные средства. Чтобы такие работы были возможны, в структуре квартплаты появилась позиция: «отчисления на текущий и капитальный ремонт». Однако долгое время этот платеж не имел четкого законодательного закрепления и вводился лишь на основании решений квартировладельцев конкретного товарищества.

Но скоро отчисления на капитальный ремонт введут в обязательном порядке. Специалистами Министерства экономики разрабатывается закон «Об управлении многоквартирными домами». Планируется, что документ обяжет многоквартирные дома создавать резервный фонд — «подушку безопасности» на случай аварий и других кризисных ситуаций. Один из обсуждаемых вариантов — сделать обязательным накоплением 1/12 часть расходов на управление как платеж на непредвиденные случаи. Эти средства нельзя будет тратить на текущие цели — например, на косметический ремонт или замену лампочек.

Логика понятна: такой механизм должен гарантировать, что у каждого дома появится хотя бы минимальный финансовый резерв. А он точно не помешает, особенно если учесть главное правило будущего: обратиться в самоуправление с просьбой починить протекающую крышу или канализацию больше не получится. Вместо этого именно из резервного фонда дом сможет заключить договор с ремонтной службой — и уже специалисты приедут и выполнят необходимую работу.

Создать товарищество собственников

Но кто этим должен заниматься? Для жителей бывших кооперативных домах, которые еще в советские времена фактически были собственниками своих квартир, мало что изменилось. У них по-прежнему есть правление кооператива, избираемое на общем собрании, и председатель, который решает все коммунальные и хозяйственные вопросы. С прочими многоэтажками долгое время творится полная неразбериха. Многие владельцы квартир считают, что, оформив право собственности, они автоматически освобождаются от всех управленческих задач.

На практике же домами по-прежнему управляет городское домоуправление — в Риге это SIA RIgas namu pArvaldnieks (RNP). Собственником этого предприятия является Рижская дума. Похожая модель действует и в других городах Латвии: управлением занимаются муниципальные или объединенные обслуживающие компании. И поскольку столичное домоуправление — часть структуры, подчиненной Рижской думе, многие жильцы до сих пор уверены: если возникнут проблемы — трубы выйдут из строя или случится другая авария, — самоуправление все равно поможет.

А ведь еще в 2000 году закон требовал завершить процесс приватизации, создав товарищество собственников жилья для управления общим имуществом. Где-то такие товарищества были созданы, а где-то — нет. И вот теперь остается менее месяца, чтобы либо создать свое объединение, либо же выбрать управляющую компанию, которая будет заниматься домом.

На практике это означает, что самоуправление или назначенный им управляющий до конца 2025 года должны созвать общее собрание владельцев квартир или провести опрос, чтобы жильцы решили: продолжают они сотрудничать с действующим управляющим или создают товарищество (объединение) и берут управление домом в свои руки. Если договориться не удается, закон предусматривает другой сценарий: договор на управление домом автоматически заключается с тем же лицом, которое уже фактически исполняет обязанности управляющего. Правда, в будущем жильцы сохраняют право сменить управляющую компанию, если появится подходящий вариант.

Тем более что не всегда работа нынешнего управляющего удовлетворяет квартировладельцев. Например, много вопросов и нареканий вызвали новые условия договора на обслуживание, которые предлагает подписать RNP. В договоре есть пункт о том, что если в ходе опроса жильцов кворум для принятия решения не будет собран, то оно принимается автоматически. И жильцы опасаются, что RNP, как коммерческая организация, может быть заинтересовано в увеличении прибыли, а не в учете реальных потребностей дома.

Придётся выкупать

Большие проблемы с нового года ждут и тех, кто по разным причинам до сих пор не приватизировал квартиру. Только в Риге таких жильцов — более 3,5 тысячи. Им дают еще пять лет отсрочки при условии подписания договора на коммунальное обслуживание с действующей управляющей компанией. За это время нужно будет принять одно из двух решений: выкупить квартиру у самоуправления (но уже по рыночной стоимости), воспользовавшись правом первой руки и заключив договор купли-продажи, либо пять лет ждать решения собственника дома, поскольку других законных оснований для проживания больше не останется.

Есть и другая категория: владельцы, которые квартиру приватизировали давно, но так и не зарегистрировали свое право собственности в Земельной книге. Сделайте это как можно скорее. Медлить дальше буквально дорого: помимо госпошлины за регистрацию теперь придется платить и штрафные проценты за несвоевременную уплату пошлины, которые начисляются с момента оформления приватизации. И с каждым месяцем эта сумма продолжает расти.

Один из обсуждаемых вариантов — сделать обязательным накоплением 1/12 часть расходов на управление как платеж на непредвиденные случаи. Эти средства нельзя будет тратить на текущие цели — например, на косметический ремонт или замену лампочек.

Владельцам, которые квартиру приватизировали давно, но так и не зарегистрировали свое право собственности в Земельной книге, медлить дальше буквально дорого: помимо госпошлины за регистрацию теперь придется платить и штрафные проценты за несвоевременную уплату пошлины, которые начисляются с момента оформления приватизации.

Александр ФЕДОТОВ.