Сломал несущую стену — за решётку: как по закону произвести перепланировку рижской квартиры

Большинство жителей Латвии проживает в типовых многоэтажках советской постройки, в том числе и в «хрущевках». А они, как известно, построены по принципу минимализма. Сносить их у нас никто не собирается, но людям как–то хочется улучшить их планировку. Многие этим и занимаются. Раньше на всю эту самодеятельность государство смотрело сквозь пальцы. Однако сейчас положение изменилось. К примеру, предлагается ввести даже уголовную ответственность за незаконную перепланировку, вплоть до четырех лет тюрьмы. Как же действовать по закону, если вы собрались преобразовать свое жилье?

Бассейн в спальне или комната на лоджии

Во времена строительства коммунизма, в котором Латвия в 60–е годы прошлого века принимала активное участие, предполагалось, что человек будущего станет питаться в общественных столовых, а мыться — в общественных банях. Отсюда в многоэтажках массовых серий, которыми застраивались и латвийские города, на кухнях было не повернуться, а из ванных комнат, совмещенных с туалетом, приходилось вылезать, упершись руками в стену.

Конечно, в Риге оставались еще капитальные дома постройки начала ХХ века с высотой потолков 3–4 метра, с громадными комнатами и просторными кухнями. Но большинство из них было преобразовано в коммуналки. Потом, уже в 90–х годах, новые владельцы стали массово выселять прежних жильцов в тот же послевоенный жилой фонд. В результате получилось, что сейчас эти некогда фешенебельные дома, расположенные в центральной части города, только сверкают пустыми глазницами окон и медленно разваливаются.

Те же, кто переменил место жительства, захотели что–то изменить в своих новых собственных квартирах, благо строительных материалов нынче предостаточно. И прежние жильцы стали пугаться оглушительного треска ломающихся перегородок.

Дизайнерская фантазия новых собственников разыгралась настолько, что в Риге был случай, когда в жилой комнате новый квартировладелец устроил бассейн. Другие стали сносить стены между комнатой и лоджией, массово застеклять, чтобы сэкономить тепло. Но, оказывается, и для этого надо получить разрешение.

Многие провели ремонты по–тихому, без разрешений. Но если в кирпичных «хрущевках» несущей является только продольная стена внутри дома, а все поперечные — обычные перегородки, то в их панельных аналогах ситуация иная. Три года назад у одной такой панельной пятиэтажки, расположенной в рижском микрорайоне Межциемс, буквально поехала крыша.

Одна из бетонных плит весом около 4 тонн съехала с основания примерно на 20 см. В результате во время дождя залило квартиру на верхнем этаже. Тогда в качестве одной из причин выдвигалась версия, что происшествию поспособствовала самовольная перепланировка квартиры.

По данным Рижского строительного управления, в свое время жильцы квартиры обратились за разрешением на перепланировку, но не получили его, так как затрагивались несущие стены. Возможно, перепланировка была сделана самовольно, а затем квартиру купили нынешние владельцы. В квартире в одной из несущих стен была сделана арка на кухню.

Согласно кодексу административных нарушений, сейчас штраф за незаконную перепланировку составляет до 700 евро, плюс устранение всего самовольно построенного. Конечно, можно обойтись без всяких «бумажек», если у вас хорошие соседи. Но если нет, те могут устроить вам большие неприятности, сообщив в полицию самоуправления. И там потребуют предъявить разрешение, а если его нет, то составляется административный протокол со всеми вытекающими из этого последствиями.

Поклеить обои и поменять ламинат

Даже возводя у себя беседку на даче, если следовать букве закона, надо получить разрешение. А любой сарайчик, не говоря уже о более капитальном строении, автоматически становится дополнительным обременением на участке, который облагается налогом на недвижимость. И ломать стены в своем индивидуальном доме тоже просто так не получится.

Если вы захотите свое недвижимое имущество продать, то покупатель может оказаться дотошным и потребовать заверенный в Строительной управе план. Но если в собственном доме вы рискуете только своим имуществом или даже здоровьем, то в многоэтажке ситуация иная. Ведь это общая собственность.

В Рижской стройуправе утверждают, что согласование не нужно только в одном случае: при проведении косметического ремонта. Это значит, что после ремонта не изменятся функция помещения, планировка, несущие и ненесущие конструкции, оконные и дверные проемы, звукоизоляция или покрытие между этажами. Во всех остальных случаях работы нужно согласовывать со Строительным управлением, а после их проведения нужно новое дело о кадастровом измерении, или, говоря иначе, план технической инвентаризации.

Прежде всего квартиру должен осмотреть сертифицированный инженер. Ведь зачастую бывает, к примеру, в деревянных домах, что перегородка может быть несущий. А у панельных многоэтажек не всегда несущая стена может быть толстой, длиной 51 см. Бывают проекты, где к небольшой обычной панели примыкают две плиты перекрытия, и жители думают, что это обычная перегородка. При этом вовсе не обязательно, что дом рухнет сразу, ведь здание постоянно подвергается усадке. Поэтому если человек вторгся в зону несущих конструкций, то неблагоприятные последствия могут возникнуть и позже, это лишь вопрос времени.

Кроме сноса несущих стен есть еще много других видов перепланировки, которые нельзя проводить в многоэтажках. Вам никто не даст разрешение разместить кухню с газовой плитой в жилой комнате либо поставить там камин. Нельзя отказаться и от центрального отопления, поставив, к примеру, газовый котел или печку–буржуйку. Выводить трубу в вентиляционную шахту категорически запрещено по правилам пожарной безопасности.

Нельзя даже переносить либо увеличивать площадь радиаторов центрального отопления, что, кстати, многие делают. Запрещены ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции в квартире. Список запретов достаточно большой. Он изложен в правилах Кабинета министров № 340 «Правила о латвийских строительных нормативах LBN 211–15 «Жилые дома».

Естественно, их квартировладелец может и не знать. Поэтому и надо обращаться к сертифицированному специалисту, который должен быть зарегистрирован в Строительном регистре Латвии.

Что делать?

В Риге есть фирмы, которые помогут получить все необходимые разрешения. Они берут за свои услуги в среднем 150 EUR за квартиры типового проекта и от 170 EUR за квартиры, расположенные в домах спецпроектов и в довоенной постройке.

В стоимость входит выезд инженера к клиенту, обследование квартиры, разработка проекта архитектором, подача документов и согласование в Стройуправлении, получение согласованного проекта в Стройуправлении. Но это цена за получение упрощенного разрешения.

Оно выдается только в случаях, когда при ремонте не будут затронуты несущие конструкции, фасад здания, инженерные коммуникации совместного пользования и имущественные права третьих лиц, проще говоря, соседей. Тогда процесс утверждения потребует больше времени и расходов.

Но, если вы решили предпринять более существенный ремонт, тогда процесс утверждения потребует больше времени, расходов и проектной документации. Она включает карту–удостоверение, пояснительную записку, а при серьезных ремонтных работах еще и строительный проект, разрешение на строительство.

Все требования относительно этих карт, записок и разрешений определены правилами Кабинета министров № 529, порядок рассмотрения дела в Стройуправе, в свою очередь, регламентируется Законом о строительстве.
Пояснительная записка потребуется, если вы хотите устроить из квартиры офис или парикмахерскую. Ведь тогда меняется ее функциональное предназначение. Дополнительно надо представить еще и планировку помещения, составленную сертифицированным архитектором.

Еще больше мороки бывает, когда вы проживаете в здании, признанном архитектурным памятником местного или государственного значения (выяснить это можно на странице www.mantojums.lv). Тогда дополнительно надо получить разрешение Государственной инспекции по защите культурных памятников.

Когда квартира находится в частной собственности, то при работах внутри ее получать разрешение у всех жильцов дома необязательно. Но если не оформлена Земельная книга и по статусу она считается совместной собственностью, вот тогда дать согласие должны все 100% совместных собственников.

Разрешение надо получить и в том случае, когда квартировладелец пожелает присоединить к своей недвижимости какую–то часть территории общего пользования. Например, коридор, чердак, погреб и т. д.
В свою очередь, с одним соседом нужно согласование в том случае, если верхний жилец хочет построить новый санузел полностью или частично над комнатой нижнего соседа.

В Рижской строительной управе отмечают, что физически проверить все 100% столичных квартир они не могут. В перепланированной квартире без разрешения можно жить годами, а то и десятилетиями. И продать ее можно, если только покупатель окажется не таким уж дотошным. Но вот если с домом что–то случится, а комиссия придет к выводу, что причиной разрушения стала незаконная перепланировка, вот тогда любителя евроремонта ожидают большие неприятности. В тюрьму он, может, и не сядет, но, помимо штрафа, пострадавшие квартировладельцы вполне могут выставить ему иски за поврежденное имущество.

Александр ФЕДОТОВ