С 1 января «долги следуют за квартирой»: как это?

Идеальный залог

Жалобы на низкие зарплаты, пенсии, наличие инвалидности, грабительские тарифы и высокие налоги уже давно не служат оправданием для неуплаты коммунальных платежей. Для лиц, официально признанных самоуправлениями малоимущими, существует система социальной помощи, которая включает в себя и покрытие части коммунальных платежей.

Есть и другой вариант — продать квартиру и переселиться в более дешевую жилплощадь в менее престижном районе. Но и здесь есть риск попасть под налог на прирост капитала.

Если ваша недвижимость не единственная и продана по более высокой цене, чем была куплена, то разница между покупной и продажной стоимостью облагается 25-процентным налогом. В некоторых случаях это может составлять несколько тысяч евро.

Недвижимость, с точки зрения кредиторов, является идеальным залогом: ее в карман не положишь. Поэтому иногда возникают ситуации, о которых рассказал на интернет-портале pietiek.com юрист Вилорс Эйхманис: в Лудзе по иску местного самоуправления суд постановил продать с аукциона дом инвалида 1-й группы за долг по налогу на недвижимость в размере 250 евро.

Механизм взыскания долгов уже хорошо отработан. Если человек не в состоянии вернуть долг, кредитор сначала продает его коллекторской компании, которая накручивают уже свои проценты. Они высылают уведомление с требованием уплатить долг, а при отсутствии реакции обращаются в суд с исковым заявлением.

При этом присутствие ответчика на судебном заседании вовсе не обязательно: судья может вынести решение в дистанционном порядке. На его основании действует судебный исполнитель, который решает, какие меры принудительного взыскания будут в конкретной ситуации наиболее целесообразными: арест банковских счетов, удержание денег с заработной платы или продажа имущества.

Что конкретно предпринимать, решать ему самому. Так определяет Гражданско-процессуальный закон Латвийской Республики.

Злостные неплательщики

Аукционы по продаже квартир в Латвии — достаточно распространенное явление. Однако домоуправления, в отличие от других кредиторов, не так часто подают иски в суд и обычно стараются сначала договориться с неплательщиком.

А вот поставщики услуг действуют более жестко. К тому же если долги достигают нескольких тысяч евро, то после уплаты издержек судебного исполнителя может оказаться, что доход от продажи квартиры с аукциона (а цена имущества, как правило, ниже рыночной) не покрывает весь долг — и он продолжает висеть на выселенном собственнике. Обычно столь значительные долги возникают, когда собственник или его наследник принципиально не оплачивает счета.

У приватизированных квартир нет определенного порога задолженности по коммунальным платежам, после которого подают иск в суд: практически во всех домоуправлениях при неуплате уже в следующем месяце на долг начисляются пени.

С учетом нынешней ситуации пока хотя бы RNP объявило мораторий на штрафные санкции. Домоуправ высылает уведомление с предложением вступить в переговоры и разработать график погашения задолженности. В некоторых случаях после уплаты в определенный срок пени могут простить.

Главное для должника — не уклоняться от переговоров, чтобы не лишиться квартиры. К тому же коммунальные долги не имеют срока давности и никто их не спишет: если один собственник не платит за поставленную воду или тепло, проблемы затрагивают всех жильцов.

Переходят на нового владельца

Можно не дожидаться аукциона, а продать квартиру самостоятельно. До недавнего времени здесь существовал юридический пробел. Новый собственник недвижимости мог, наняв хорошего юриста, отказаться платить долги, накопленные предыдущим владельцем. Хотя на самом деле любой маклер, прежде чем представить квартиру покупателю, проверял наличие задолженностей, а потом предоставлял последнему выбор — согласен он купить недвижимость с отягощением или нет.

Но с 1 января 2026 года вступили в силу утвержденные Сеймом поправки к Закону о квартирной собственности: при смене владельца недвижимости все коммунальные долги за последние три года переходят к новому собственнику.

Это касается взносов на текущий и капитальный ремонт дома, платы за воду и канализацию. Что же касается газа и электроэнергии, то здесь ситуация иная. Ведь договор на поставку услуги заключается с конкретным физическим лицом, который обязан расплатиться по своим обязательствам. При покупке недвижимости собственник заключает новый договор.

Живёт в социальном доме

Если же должник проживает в социальной или неприватизированной квартире, собственником которой является самоуправление, ситуация проще.

Согласно статье 282 Закона о найме жилого помещения, нанимателя можно выселить, если он не платит за аренду или не оплачивает коммунальные услуги более трех месяцев. Достаточно задолжать 200-300 евро, и суд здесь не требуется. При этом должник отправляется прямиком на улицу.

А вот за долги по займам и другим обязательствам никто его не выгонит, так как жилплощадь не принадлежит должнику.

Закон здесь предполагает некоторые послабления для семей с несовершеннолетними детьми: в течение трех месяцев после решения суда им должно быть предоставлено другое жилье.

Статус пенсионера таких льгот не предполагает. Если только он признан малоимущим, то после выселения может встать в очередь на получение социального жилья. Можно попросить суд отложить выселение до предоставления жилплощади от самоуправления. Обычно этот срок составляет один год.

Александр ФЕДОТОВ