Земля под домом: почему владельцы квартир не спешат её выкупать?

Почему жители не спешат выкупать землю под домом?

Много лет латвийцы, приватизировавшие квартиры, в которых они жили десятилетиями, ждали, когда решится вопрос с так называемой хозяйской землей. Сначала они за право собственности на квартиру выложили подаренные государством сертификаты, причем многим пришлось их докупать, потому что негражданам давали меньше.

Потом долго не разрешали провести полную приватизацию дома, т. е. с привязанной к дому территорией. Затем оказалось, что в просторных дворах спальных районов прыткие предприниматели понастроили автостоянки, «картонные» супермаркеты и даже возвели жилые дома…

Хозяева и рабы

Незаметно для владельцев квартир и общества обширные территории под многоквартирными домами оказались в собственности частных лиц, которые массово скупали их у мелких землевладельцев, получивших участки в наследство.

В собственности частных лиц совершенно по закону оказалась большая часть земельных участков под жилыми домами, которые строились в советское время, — по наследству. Хотя владельцы земельных участков во времена строек пятилеток по большей части получили компенсацию от прежнего государства.

Дома денационализированы – отданы порой неизвестно кому и теперь стоят, молча смотря вокруг пыльными глазами окон; земля тоже роздана направо и налево. И это все под флагом денационализации. Об этом можно писать романы (и даже открывать уголовные дела, что правильнее).

«Не надо было отдавать землю», — говорили многие местные жители-старожилы, которые в свое время получили уютные «хрущевки» на Югле и в Кенгарагсе, а потом оказались в рабстве у землевладельцев. Почему в рабстве? Да потому что:

1. Надо платить аренду и еще земельный налог оплачивать за хозяина земли.

2. За свои же деньги оплачивать работу дворника на частной территории.

3. На этом участке без разрешения владельца ничего не построишь – ни детской площадки, ни гаражей.

4. Ремонт внутриквартальной дороги перед домом жильцы оплачивают из своих средств, потому что самоуправление не может вкладывать деньги в благоустройство частной собственности.

5. Захочет собственник продать квартиру – придется снижать цену, ведь дома на хозяйской земле меньше котируются на рынке жилья.

Поэтому латвийцы ждали закона, когда государство исправит свою ошибку и им разрешат выкупить эту землю – за символическую цену. Но дело тянулось годами. За это время со стороны правительства предпринимались косметические меры ограничения власти “земельных баронов” — например, введение потолка аренды. Но сделать решающий шаг ни одно правительство не решилось…

Очередей нет

В отличие от ожидания законодателей и землевладельцев, собственники квартир не бросились сломя голову выкупать землю под домом. А причина тому одна: у людей в большинстве своем нет денег даже на элементарный ремонт в квартире, а тут еще и земля.

Как будто чтобы проверить собственников квартир на толщину кошелька, после разрешения на выкуп земли последовало принятие нескольких законов в отношении собственников квартир и состояния серийных домов. Жильцам вменялось создать ремонтные накопления дома, отремонтировать балконы, провести энергоаудит и чуть ли не реновацию!

«Откуда ж столько денег взять? – сетуют люди. – Эти квартиры не стОят того, что в них вкладывают…»
СтОят или не стОят, а жить где-то надо. Потому что переселяться в новый дом – тоже деньги, а кредиты всем не дают. А если и дадут, то чем отдавать? Не все латвийцы состоят при государственной или муниципальной кормушке.

Как показывает практика, процесс прекращения раздельной собственности более активно проходит за пределами столицы, где подаются заявки о регистрации отчуждаемой земли в информационной системе Госкадастра недвижимости, а также о расчете стоимости отчуждаемой земли: в Цесисе, Саулкрасты, Елгаве, Валмиере, Лиепае и Бауске. Активно процесс идет в Даугавпилсе.

«Почти все владельцы квартир, чьи дома стоят на земле другого владельца, согласились выкупить эти земельные участки. Некоторые уже завершили этот процесс», — сообщили в Даугавпилсском предприятии жилищно-коммунального хозяйства. По данным на ноябрь 2024 года, в Даугавпилсе было 66 домов, жители которых не владеют земельными участками, на которых стоит их дом.

Жителей подстегнуло сообщение о том, что с этого года может вырасти стоимость аренды земли.

Действительно, впереди – перспектива повышения кадастровой стоимости земли в Латвии, а следовательно, и повышение аренды. То есть не мытьем так катаньем жителей вынуждают выкупать землю у землевладельцев.

Была принудительная аренда, а теперь будет принудительная собственность, — грустно шутят латвийцы…

Не отдают, а продают

Жители-то ожидали, что государство примет закон, который облегчит им выкуп земли по минимальной цене или само как-то решит вопрос с землевладельцами. В конце концов, закон дал им землю, закон пусть и отберет, — думали люди. Но вышло — как всегда. Иначе как циничным такое разрешение получить землю под домом в собственность не назовешь.

Сначала годами землевладельцы наживались за счет ни в чем неповинных собственников квартир, причем не платя ни налог на землю, ни вкладывая ни цента в благоустройство и даже элементарную уборку территории. А теперь закон дал им в руки еще козырей — преимущество получить просто так денег за эту землю.

С 1 января 2025 года вступил в силу такой термин как “фискальная стоимость”. Это значит, что у владельцев земельных участков больше нет ограничений по установлению арендной платы за землю. Ранее она была 4% от кадастровой стоимости земли.

Поправки к закону «О государственном кадастре недвижимости», которые Сейм принял в мае 2024 года, ускорят процесс приведения кадастровой стоимости к рыночной. Чтобы налоги не возросли резко, правительство ввело переходный период с 2025 по 2028 год и два новых термина:

* фискальная кадастровая стоимость земли — стоимость земли по данным на 2012 год. Ее будут использовать для расчета налогов, госпошлин и других платежей в государственный или муниципальный бюджеты;

* универсальная кадастровая стоимость — реальная стоимость земли по данным за 2022 год. Ее будут использовать для расчета платы за пользование землей, в бухгалтерском учете и финансовой отчетности.

До этого Конституционный суд признал, что данные для определения базы кадастровой стоимости не соответствуют нынешней рыночной ситуации. А ограничение в 4% для владельцев земли, на которой стоят многоквартирные дома, ущемляет права землевладельцев. Эти деньги не покрывали их расходы, а также лишали дохода. Поэтому теперь стоимость аренды земли должна составлять 4% от кадастровой стоимости земли — но не менее 50 евро в год. Также каждый владелец дома должен платить по 15 евро в год за подготовку и отправку уведомления о платеже.

Что ж, увеличение аренды – весомый аргумент. Если дом и земля станут единой собственностью и жильцам больше не придется платить аренду за землю, это будет преимуществом. Но ведь в перспективе увеличится кадастровая стоимость, и как дальше будет — кто знает…

Жителей уговаривают, что суммы за выкуп земли с одной квартиры могут быть от 200 до 500 евро или больше (зависит от размера участка и района, количества квартир и т. д.). Эту сумму люди могут выплачивать в течение длительного времени. А жители спрашивают: какая же разница – плачу я аренду или выплачиваю кредит за выкуп земли? А долгосрочная перспектива? Кто знает, сколько что будет стоить завтра, сколько простоят эти серийные коробки? А ведь еще и за реновацию кредит надо будет выплачивать.

Не удивительно, что владельцы квартир не слишком охотно берут займы для выкупа земли под многоквартирными домами даже в Altum, и в целом процесс прекращения раздельной собственности на дома и землю идет очень медленно…

кстати

Свыше 200 тысяч зданий в Латвии стоит на земле, принадлежащей другим владельцам. Среди них — более 3 600 многоквартирных домов…

Оксана ПЕТРЕНКО