Хозяин продает квартиру, которую я снимаю по договору. Новый может меня выселить?

Если в период действия договора найма сданная внаем квартира продается, то для ее покупателя договор найма жилого помещения, заключенный между продавцом и нанимателем, является обязательным только в том случае, если он внесен в Земельную книгу. В противном случае договор найма прекращает свое действие одновременно с закреплением права собственности на имя покупателя в Земельной книге.

Это устанавливает часть первая статьи 28 закона «О найме жилых помещений» (далее – закон).

Порядок действий нового собственника

Если договор найма не внесен в Земельную книгу, но покупателю стало известно, что квартира была сдана внаем, и покупатель не желает заключать с нанимателем новый договор найма, он обязан уведомить нанимателя о том, что квартира подлежит освобождению в течение двух месяцев.

Наниматель, члены его семьи и другие вселенные лица, а также (если есть) поднаниматель, члены его семьи и другие вселенные им лица, если жилое помещение передано в поднаем, обязаны освободить квартиру в указанный в уведомлении срок.

Если же в Земельной книге нет записи о договоре найма и покупатель не знает, был ли вообще заключен договор найма и кто именно был нанимателем, из-за чего покупатель не может пользоваться квартирой, то нотариус по письменной просьбе покупателя публикует в официальном издании Latvijas V?stnesis объявление о смене собственника квартиры.

В объявлении указывается адрес квартиры и предлагается всем лицам, которые заключали договор найма с прежним собственником, в течение одного месяца сообщить об этом нотариусу и представить договор найма.

После истечения этого месячного срока нотариус по просьбе покупателя выдаст справку, в которой будет указано, что никто не заявил о своих правах на наем, либо указано лицо, которое сообщило о наличии договора найма, и будет приложена копия этого договора.

Если покупатель не хочет заключать договор найма с этим нанимателем, он обязан письменно уведомить его, что квартира должна быть освобождена в течение одного месяца.

Если в установленный срок никто не откликнулся и не заявил о договоре найма, считается, что с момента регистрации права собственности покупателя в Земельной книге прекращаются любые права пользования квартирой, основанные на договоре найма, заключенном прежним собственником.

Заключение

Следовательно, даже в случае, если срок действия договора найма еще не истек на момент смены собственника квартиры, при отсутствии записи договора найма в Земельной книге новый собственник квартиры не связан обязательствами по данному договору и вправе расторгнуть его, уведомив нанимателя о необходимости освобождения квартиры в соответствии с требованиями статьи 28 закона.

Если же договор найма внесен в Земельную книгу, то права и обязанности по нему сохраняются для нового собственника, который обязан исполнять договор в полном объеме до окончания срока его действия.