О взыскании долга с бывшего нанимателя квартиры

Живем с женой в моей квартире, а квартиру жены, которая досталась ей по наследству, решили сдать в аренду. Заключили договор, по которому арендатор обязан был платить все коммунальные услуги самостоятельно. Однако через полгода арендатор отказался от дальнейшей аренды и съехал.

А потом выяснилось, что он платил только арендную плату, а все коммунальные услуги были оплачены только за один месяц. В результате образовался долг по коммунальным платежам почти в тысячу евро. Как нам теперь найти этого арендатора, чтобы взыскать с него долг? И возможно ли его взыскать, когда договор уже расторгнут? Надо ли было регистрировать договор в Земельной книге? И может ли арендатор сделать это без моего ведома?

С уважением, Алексей

Для решения вопроса о взыскании долга вам необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Статья 5 закона "О найме жилых помещений" устанавливает, что договор найма жилых помещений заключается в письменной форме. При заключении договора стороны могут указать, что все споры, связанные с исполнением договора, решаются в конкретном суде первой инстанции. Стороны могут также установить, что споры будут решаться только в третейском суде.

Если же в договоре нет указания судебной инстанции, то, согласно статье 26 Гражданско–процессуального закона, иск подается в суд общей юрисдикции по адресу декларации места жительства ответчика (физического лица). Если у ответчика нет задекларированного адреса, то иск подается по адресу фактического места жительства ответчика. А если и оно неизвестно, то по адресу нахождения недвижимости, которая ему принадлежит, или по последнему известному адресу проживания ответчика.

Так как последним известным вам адресом места жительства нанимателя была ваша квартира, то вы можете обратиться с заявлением в Управление по делам гражданства и миграции (далее в тексте — управление) для получения информации из Регистра жителей об адресе должника.

Физические и юридические лица могут получить информацию о других лицах из Регистра жителей только на основании мотивированного заявления. Поэтому в заявлении необходимо указать, что адрес ответчика вам необходим для определения суда, в который вы будете подавать иск.

Заявление можно подать как в свободной форме, так и заполнив соответствующую анкету, бланк которой можно найти на сайте управления, а также непосредственно в управлении. К заявлению прикладывают копия договора найма квартиры (показав работнику управления оригинал). С собой необходимо иметь также паспорт или идентификационную карту. Дополнительную информацию по этому вопросу вы можете получить в управлении, позвонив по телефону 8300 или 67588675.

Для составления судебного иска рекомендуем обратиться к практикующему юристу или присяжному адвокату.

В настоящее время регистрация договора найма недвижимой собственности в Земельной книге — добровольное дело собственника. Однако при регистрации договора наниматель приобретает право пользования нанятой квартирой, которое имеет силу и перед третьими лицами. То есть, например, при заключении каких–либо сделок в отношении квартиры (например, договора залога) любые лица (помимо собственника и нанимателя) не могут утверждать, что они не знали о наличии договора найма.

Однако 8–я статья закона устанавливает, что если жилой дом или квартира переходят в собственность нового собственника, то для него являются обязательными и все договоры найма, которые были заключены предыдущим собственником в отношении продаваемой недвижимости, — вне зависимости от того, были ли они внесены в Земельную книгу или нет.

Наниматель не может самостоятельно зарегистрировать договор найма в Земельной книге. Для регистрации договора найма в Земельной книге необходимо, чтобы прошение о закреплении права было подписано в нотариальном порядке как нанимателем, так и собственником квартиры.

Обращаем ваше внимание, что, сдавая принадлежащую ему недвижимость, собственник обязан платить налог. Собственник может зарегистрироваться как лицо, ведущее хозяйственную деятельность. В этом случае он может выбрать один из вариантов налоговой ставки:

1) подоходный налог с населения в размере 23%; данный налог применяется не к общей сумме договора найма, а к разнице между доходами и расходами. К этому доходу можно применить необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы;

2) налог микропредприятия в размере 12%; данный налог применяется к общей сумме договора найма. Необлагаемый минимум и налоговые льготы не применяются.

Если собственник принимает решение зарегистрироваться как лицо, ведущее хозяйственную деятельность, то он должен это сделать до того, как заключит договор о сдаче недвижимости.

Собственник может не регистрироваться как лицо, ведущее хозяйственную деятельность. В этом случае общая сумма договора облагается подоходным налогом с населения в размере 10%. При расчете налога расходы не учитываются, за исключением налога на недвижимость.

Во всех трех случаях заключенный договор необходимо подать в Службу госдоходов в электронном виде в EDS–системе, зарегистрировавшись с помощью интернет–банка, или явившись в Службу госдоходов лично.

Для получения более полной информации о налоге вы можете обратиться в Службу госдоходов по телефону 67120000.

Об обжаловании судебного решения

Здравствуйте! Мы с мужем развелись почти два года назад. При рассмотрении дела в суде была договоренность, что наша общая квартира останется за мной. Но так как договоренность была устная (и это указано в решении суда!), то письменно раздел имущества нигде зафиксирован не был. А теперь муж отказывается от прошлых договоренностей и не хочет отдавать квартиру. Могу ли я сейчас подать апелляцию?

С уважением, Елена

Согласно нормам Гражданско–процессуального закона, судебное решение вступает в законную силу с того момента, когда истек срок обжалования решения в апелляционном порядке и апелляционная жалоба не была подана. Вступившее в силу решение суда имеет силу закона, и участники дела не имеют права в другом процессе оспорить установленные этим решением факты, а также снова подать исковое заявление о том же самом предмете и на том же основании.

Обжаловать решение суда первой инстанции, подав апелляционную жалобу, можно в течение двадцати дней с момента оглашения решения. Если было оглашено сокращенное решение, то срок обжалования начинается с даты, когда суд огласил полный текст решения.

Таким образом, вы не можете обжаловать решение суда, которое было оглашено почти два года назад. Но вы можете подать в суд иск в отношении бывшего мужа с требованием выполнения соглашений о разделе имущества. Однако, обращаем внимание, что, согласно положениям Гражданско–процессуального закона, каждая сторона — участница судебного спора должна доказать факты, которыми она обосновывает свои требования или возражения.

То есть вам придется доказать, что, согласно устному соглашению между вами и бывшим мужем, квартира должна была достаться вам. В качестве доказательств можно использовать свидетельские показания (свидетели должны явиться в суд лично), переписку и т. д.

Увольнение и выплата компенсаций

Здравствуйте! Работаю в фирме секретарем–референтом. Год назад ушла в декретный отпуск, а сразу после него оформила отпуск по уходу за ребенком. За это время фирма, в которой я работаю, закрыла оба своих магазина и уволила всех работников. Но, по данным Регистра предприятий, фирма не ликвидирована, и процесса неплатежеспособности тоже нет. Как мне получить компенсацию за неиспользованный отпуск и за увольнение с работы?

С уважением, Ирина

Отпуск по уходу за ребенком предоставляется работнику на время до полутора лет. Работодатель не имеет права уволить работника, пока тот находится в отпуске, за исключением случая, когда ликвидируется работодатель — юридическое лицо. По вашим данным, этого пока не происходит. Поэтому нет необходимости прерывать отпуск и заранее требовать с работодателя каких–либо выплат.

Во время использования отпуска по уходу за ребенком за работником сохраняется место работы. Если это невозможно, то после выхода работника из отпуска работодатель должен обеспечить работнику схожую или равноценную работу.

В случае, если происходит ликвидация предприятия, работодатель должен прежде всего письменно уведомить работника об увольнении не позже чем за один месяц. Увольняя работника, работодатель обязан выплатить работнику компенсацию за весь период, в течение которого работник не использовал ежегодный оплачиваемый отпуск. Кроме этого, при увольнении в результате ликвидации предприятия работодатель обязан выплатить работнику также и выходное пособие, размер которого зависит от рабочего стажа работника на конкретном предприятии.

Если работник отработал на предприятии не более пяти лет, выходное пособие выплачивается в размере одного среднемесячного заработка. Если работник проработал от пяти до десяти лет — в размере двух среднемесячных заработков работника, а за период работы от десяти до двадцати лет размер пособия составит три среднемесячных заработка. Если работник отработал на предприятии свыше 20 лет, выходное пособие должно быть выплачено в размере четырех среднемесячных заработков. В трудовом договоре может быть указан больший размер выходного пособия.

Таким образом, при увольнении в результате ликвидации предприятия работодатель должен выплатить вам заработную плату за период с момента выхода из отпуска по уходу за ребенком до дня увольнения, компенсацию за все неиспользованные отпуска и выходное пособие, размер которого зависит от вашего стажа. Все выплаты должны быть сделаны в день увольнения.