Служба государственных доходов требует от меня продекларировать полученные мною доходы, заплатить подоходный налог с населения и пени за просрочку платежа, поскольку они считают, что недвижимость состоит из трех функционально не связанных между собой объектов и моего отдельного места жительства, что также подтверждается тем фактом, что каждый жилой дом имеет отдельный адрес. Но мое фактическое место жительства заявлено в одном из них, а не в проданной части имущества, и оно также не считается моим единственным имуществом, поскольку после продажи у меня остались 2/3 идеальной части недвижимости.

Я не согласен с решением Службы госдоходов, поскольку у меня не было возможности повлиять на порядок присвоения адресов, а также с тем, что я не могу быть продекларирован во всей недвижимости, а только в ее части, хотя вся недвижимость является моей единственной недвижимостью.

Государственная земельная служба ответила, что, в соответствии с пунктом 2.11 Правил кабинета министров № 455 «Правила адресации» от 29 июня 2021 года, группа помещений является объектом адресации.

Продав 1/3 предполагаемой доли недвижимости, я вложил полученные средства в улучшение и содержание оставшейся недвижимости. Имеет ли смысл обжаловать решение Службы госдоходов в суде?

На вопросы читателей отвечает индивидуально практикующий юрист Карина Плауде:

Основные условия освобождения от подоходного налога при продаже недвижимости

Пунктом 331 части первой статьи 9 закона «О подоходном налоге с населения» установлено, что подоходным налогом не облагаются доходы от отчуждения недвижимой собственности, находившейся в собственности налогоплательщика (со дня регистрации соответствующей недвижимости в Земельной книге) более 60 месяцев, если в течение последних 60 месяцев до даты отчуждения она являлась единственной недвижимой собственностью налогоплательщика.

однозначно рекомендую вам обратиться в суд и обжаловать решение Службы госдоходов, поскольку нет спора о том, что недвижимость находилась в вашей собственности более 60 месяцев и была вашей единственной недвижимой собственностью в течение последних 60 месяцев до даты его отчуждения (продажи).

Продажа  идеальной доли недвижимости: ключевые моменты

Учитывая, что вы продали 1/3 идеальной части недвижимости, то возникает спор относительно того, считается ли в конкретном случае, когда 2/3 предполагаемой доли недвижимости все еще остаются в вашей собственности, что вы продали единственное недвижимое имущество в значении пункта 331 части первой статьи 9 закона «О подоходном налоге с населения» и что полученные таким образом доходы от отчуждения недвижимой собственности не облагаются подоходным налогом с населения.

Статус недвижимости как единого объекта

Принимая во внимание то, что недвижимость не разделена на реальные части, ни проданная часть, ни оставшиеся в вашей собственности идеальные части не являются самостоятельным объектом недвижимости, несмотря на то что между вами, как совладельцами, установлено совместное пользование недвижимостью. Не имеют значения гипотетические соображения Службы госдоходов относительно реального разделения общего имущества, которое произошло бы в результате отчуждения, если бы это было юридически возможно в соответствии с правовыми нормами для установленной на конкретной территории минимальной площади новообразованных земельных участков.

В соответствии со статьями 12, 13 и 14 закона «О вписывании прав на недвижимое имущество в Земельные книги», здания (сооружения) подлежат вписыванию в Земельные книги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При вписывании здания в Земельной книге указывается, является ли оно частью того же недвижимого имущества, что и земля, или представляет собой самостоятельный объект недвижимости. При вписывании в Земельную книгу зданий (сооружений), являющихся самостоятельными объектами права собственности, в Земельной книге открывается отдельный раздел.

В связи с этим основные строения, входящие в состав недвижимого имущества, независимо от того, зарегистрированы ли они в качестве жилых домов в Информационной системе государственного кадастра недвижимой собственности и в них также зарегистрированы отдельные группы помещений, не являются самостоятельными объектами недвижимости, поскольку эти основные помещения являются частью того же недвижимого имущества, что и земля.

Другими словами, при регистрации зданий в Земельной книге указывается, являются ли они частью земли или отдельным объектом недвижимости. Если здание — это самостоятельный объект, то для него открывается отдельный раздел. Если же здание — это часть недвижимости (например, жилой дом на участке), то оно не считается отдельным объектом, даже если в нем есть отдельные помещения. Такие здания остаются частью того же объекта, что и земля.

Законодательные изменения и их цель

В аннотации к законопроекту «О внесении изменений в закон «О подоходном налоге с населения» ставится цель разграничить случаи, когда лицо продает свое личное жилье, от случаев, когда недвижимость продается в спекулятивных целях. Закон дополнен пунктом 331 части первой статьи 9 для того, чтобы облегчить возможности налогоплательщиков получить освобождение от уплаты подоходного налога при отчуждении единственного жилья.

Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель хотел освободить лицо от уплаты подоходного налога с населения при отчуждении фактически единственного имеющегося недвижимого имущества. В то же время законодатель не определил, что указанное регулирование применяется только в случае отчуждения всего недвижимого имущества, на что косвенно указывает Служба госдоходов.

Аргументы в пользу обжалования решения Службы госдоходов

Обязанность уплаты налога должна быть четко установлена законом. Нельзя предположить, что законодатель не знал, что лицо в силу каких-то обстоятельств, не носящих спекулятивный характер, может решить продать не всю недвижимость, а лишь какую-то идеальную часть своей единственной недвижимости, однако законодатель не установил, что к таким ситуациям не будет относиться действие положений пункта 331 части первой статьи 9 закона «О подоходном налоге с населения».

С мнением Службы госдоходов можно было бы согласиться, если бы вся недвижимость распродавалась идеальными частями с целью получения максимально возможной прибыли.

В вашем случае соблюдены критерии, предусмотренные пунктом 331 части первой статьи 9 закона «О подоходном налоге с населения», поэтому доход, полученный от отчуждения недвижимого имущества, не облагается подоходным налогом.

Кроме того, в таких ситуациях я всегда рекомендую изначально обратиться в администрацию города с заявлением о разделе недвижимости, а после получения ответа о том, что это невозможно, учитывая минимальную площадь новообразовываемых земельных участков на определенной территории, обратиться в самоуправление, чтобы получить справку в отношении недвижимой собственности, т. е. о том, что вы задекларированы в идеальной части конкретной недвижимости, но все жилые дома находятся в составе одной недвижимости.

Вышеупомянутые заявления и ответы пригодятся в суде, например, для опровержения ссылки Службы госдоходов на нормы, касающиеся многоквартирной недвижимости.