Напомним коротко случай с мошеннической схемой, ставшей известной как "Эффект Долиной". Она названа по имени известной эстрадной певицы Ларисы Долиной, которая продала Полине Лурье свою квартиру в центре Москвы летом 2024 года и затем объявила, что продажу совершила под влиянием мошенников. В итоге через суд Долина получила квартиру обратно и не вернула деньги покупательнице. История с квартирой Долиной стала резонансной и создала судебный прецедент.

Подобная афера возможна не только в России. В латвийском законодательстве, например, тоже есть лазейки и серые зоны, которые допускают, что став жертвой мошенников покупатель недвижимости может остаться и без денег, и без новой квартиры. Как так, объясняет депутат Сейма Андрей Юдин на своей станице в Facebook:

"Представим ситуацию: владелец овощного магазина нанял продавца, допустим, Яниса, и поручил ему выполнять повседневные обязанности. Янис работает, обслуживает покупателей, взвешивает картофель и морковь, принимает оплату за проданный товар. Хозяин магазина особо его не контролирует, и Янис, понимая это, не всю выручку передаёт владельцу, берёт продукты для собственных нужд и даже часть из них перепродаёт. В какой-то момент его махинации раскрываются, и ему приходится отвечать перед законом за содеянное. Можно ли представить, что в таком случае для защиты интересов владельца магазина у покупателей моркови и картофеля потребовали бы вернуть овощи на том основании, что это имущество, добытое преступным путём?" - Юдин намеренно упрощает ситуацию до торговли овощами на рынке, но так она становится гораздо нагляднее.

Пример с овощами утрирован — ни самих покупателей, ни овощи фактически невозможно было бы найти, к тому же их стоимость не так велика, чтобы тратить ресурсы на поиски. Но в то же время он предлагает представить другую, похожую, но в то же время отличающуюся ситуацию:

"Владелец нескольких квартир А. выдал Янису генеральную доверенность и поручил ему совершать различные сделки с недвижимостью. Используя предоставленные полномочия, Янис оформляет договор купли-продажи и приобретает право собственности на одну из квартир А. До этого момента ни закон, ни доверенность нарушены не были. Однако деньги владельцу квартиры Янис не перечисляет и спустя некоторое время продаёт эту квартиру другому лицу. Всё происходит «как положено»: договор, нотариус, банковский кредит, Земельная книга. Новые владельцы въезжают и начинают жить в новом жилье".

Однако спустя некоторое время первоначальный собственник квартиры и доверитель А. понимает, что Янис действовал в своих, а не в его интересах. Возбуждается уголовное дело… обвинение… приговор… Но что происходит с квартирой?

"По аналогии с историей об овощах можно было бы подумать, что квартира остаётся у нынешних владельцев, а Янис обязан возместить материальный ущерб, причинённый доверителю. В конце концов, предмет его преступления — не квартира, ведь продавать её он имел право. Преступление заключается в присвоении денег, уплаченных за квартиру, и именно эти деньги лицо А. могло бы с него требовать. Однако А. хочет вернуть квартиру. Его не останавливает ни то, что он сам уполномочил Яниса продать жильё, ни то, что он не предпринял элементарных действий, которые могли бы предотвратить причинение ущерба его интересам", - подчеркивает Юдин.

И что же говорит латвийская Фемида? Это самая печальная часть истории — у неё нет единого мнения:
"Одно решение выносится в пользу добросовестного приобретателя квартиры, который оплатил часть покупной цены и продолжает выплачивать ипотечный кредит. Другое решение — в пользу лица А., что означает, что нынешние владельцы должны покинуть жильё, а вместо квартиры они смогут получить… нет, не деньги, а право требовать от Яниса возмещения убытков," - утверждает Юдин и признает, что за этим юридическими казусами было бы даже интересно наблюдать. Вот только за ними стоят настоящие человеческие страдания.

В комментариях многие отмечают, что такие ситуации подрывают веру общества в само понятие справедливости:

"В этой ситуации наиболее болезненным аспектом является обрушение чувства справедливости непосредственно против добросовестного приобретателя. Человек, приобретающий квартиру с помощью банковского кредита, нотариально заверенного договора и записи в земельном реестре, объективно делает все, что от него требует законное государство. Если же при таких обстоятельствах имущество все же отбирается, общество получает сигнал о том, что правовая защита иллюзорна. И именно в этот момент Фемиде предстоит сделать выбор – формальное возвращение или подлинная справедливость," - пишет Гинтс Межиньш.

"То же самое происходит и с угнанным автомобилем. Покупатели, приобретающие угнанный автомобиль, теряют его, потому что автомобиль возвращается законному владельцу. Даже если доверенность не была подделана, как только доверенность используется для совершения преступления, квартира становится украденным имуществом, которое должно быть возвращено," - Рихард Акментиньш отмечает, что жертвами могут стать не только покупатели недвижимого имущества, но и движимого. Любого, ставшего предметом преступления.

"Это довольно быстро могли заметить как законодатель, так и Фемида, если бы в латвийский суд был подан иск против латвийского государства о возмещении ущерба в связи с тем, что государство, с одной стороны, требует нотариального акта и регистрации в земельном реестре, но не обеспечивает ни общественного доверия к Земельной книге, ни к достоверности нотариального акта," - отмечает в свою очередь Имантс Белогривс.

"Было бы ужасно, цинично и, на мой взгляд, незаконно, если бы новый владелец квартиры потерял законно приобретенную недвижимость!" - возмущается Харийс Харисонс в комментариях.