Видео
В мире
"В последнее время на рынке недвижимости Латвии опять наблюдается нездоровый ажиотаж. Эксперты как один дружно уверяют в радужных перспективах развития. Аргументы используются самые разные, вплоть до того, что даже выход Великобритании из Евросоюза поможет росту цен на недвижимость в Латвии, - пишет экономист Дмитрий Смирнов в "МК-Латвия".
Мол, из Великобритании в Латвию могут быть перенесены тысячи рабочих мест, что поспособствует бурному экономическому росту. Да и вот-вот начнется процесс реэмиграции и уехавшие латвийцы наконец вернутся на родину, что должно увеличить спрос на недвижимость. Разве что арабских шейхов не хватает (был такой анекдот в 2008 году, когда рынок уже находился на грани краха. Тогда стали распускать слухи, что вложения в латвийскую недвижимость настолько выгодны, что ею заинтересовались арабские шейхи).
В итоге к делу подключился даже астролог Андрис Рачс, который составил очень благоприятный гороскоп для рынка недвижимости. По его мнению, особенно успешным должен быть 2019 год.
В общем, намек понятен. Давайте, поскорее берите кредиты, скупайте недвижимость и ловите возможность. Ибо потом будет поздно. Где-то мы это уже все проходили. Но человеческая память, увы, коротка.
Так давайте разберемся, что же на самом деле у нас происходит с рынком недвижимости. По теории, рост цен на недвижимость должен быть связан с уровнем благосостояния в государстве. В упрощенном варианте можно сказать, что рост цен должен быть равен приросту ВВП. Для Латвии это 2–3%. В первые послекризисные годы так и было – в 2012 году цены на квартиры в Риге выросли на 2,1%, в 2013-м – на 3%, в 2014-м – на 3,9%, в 2015-м – на 2,8%. Это нормальный рост цен, который исключает спекуляции.
Но в прошлом году квартиры подросли уже на 7,6%. А за первые три месяца текущего года рост цен составил уже 3%. Если эта тенденция продолжится, то в 2017 году цены могут вырасти на 10–12%. Это уже явный перебор. При росте цен свыше 5% спекуляции становятся выгодными. Появляется возможность за счет роста цен покрывать и процентные платежи по кредиту, и налог на недвижимость.
Есть ли объективные причины для такого роста цен на рынке недвижимости? Проанализируем спрос и предложение. Демографические тенденции в Латвии продолжают оставаться негативными. Смертность превышает рождаемость, молодежь продолжает покидать страну. В итоге, даже по официальным данным, в 2016 году население Латвии сократилось на 15,2 тысячи человек. При этом я хотел бы обратить внимание на тот факт, что впервые за последние годы в Латвии было зарегистрировано снижение числа плательщиков социального налога – с 778 287 в январе 2016 года до 776 684 в январе 2017 года. Эта цифра показывает реальное число работающих и представляет собой платежеспособный спрос.
Таким образом получается, что количество потенциальных претендентов на недвижимость в Латвии снижается. На реэмиграцию надеяться не стоит, вряд люди начнут массово возвращаться в Латвию – зарплаты у нас по-прежнему в пять-восемь раз меньше, чем в развитых странах. Даже присланные беженцы и те сбежали из Латвии. А из-за осложнившейся политической ситуации количество иностранных покупателей на латвийскую недвижимость в лучшем случае останется неизменным. В итоге все показатели говорят о том, что спрос на недвижимость, пусть и небольшими темпами, но должен снижаться.
А вот с предложением несколько иная ситуация. Строительная отрасль оправилась от кризиса и каждый год в эксплуатацию сдаются новые проекты. Так, в 2016 году было построено 372,9 тысячи квадратных метров жилья. Большая часть жилья советского периода также еще находится в хорошем состоянии и простоит еще долго.
В итоге общий жилой фонд в Латвии постепенно увеличивается. Если в 2010 году в Латвии было зарегистрировано 67 926 тысяч квадратных метров жилья, то в 2015 году – уже 74 670. То есть жилья на рынке становится все больше и, значит, предложение недвижимости растет. А с учетом того, что из Латвии в годы кризиса уехало почти 300 тысяч человек, у нас должен быть явный излишек жилья.
В итоге мы имеем снижение спроса на жилье и рост предложения. То есть никаких предпосылок для роста цен нет, наоборот, цены в таком случае по законам рынка должны снижаться.
Может быть, цены на недвижимость у нас сильно занижены и растут потому, чтобы вернуться к своей реальной стоимости? Существует много методов оценки недвижимости, возьмем следующий достаточно простой и очень эффективный метод. За последние 100 лет наблюдений в развитых странах была замечена следующая закономерность – оптимальная стоимость жилья равна арендной плате за 100 месяцев.
В краткосрочном периоде могут быть расхождения, но в долгосрочном периоде цена стремится к этому показателю. Так, в серийных проектах арендная плата за квадратный метр в прошлом году составляла примерно 4,9 евро, в новых проектах – 8,6 евро. Таким образом, квадратный метр должен стоить 490 и 860 евро соответственно. Но в прошлом году средняя рыночная цена в серийных проектах была 705 евро, а в новых проектах – 1400 евро за метр.
Получается, что как раз наоборот – цены у нас завышены. Надо отметить, что в последние годы на рынке недвижимости наблюдалась парадоксальная ситуация – цены на квартиры росли, а вот арендная плата снижалась.
А ведь именно арендная плата является тем показателем, который лучше всего характеризует положение дел на рынке недвижимости. Поэтому снижение арендной платы также подтверждает предположение, что в Латвии и Риге имеется излишек жилья.
В итоге остается только один логический вывод – бурный рост цен на недвижимость связан с формированием нового спекулятивного пузыря. Здесь надо обратить внимание еще на один важный момент. По данным Arco Real Estate, в прошлом году в Риге резко снизилось количество заявок по предложению квартир. В декабре 2016 года по сравнению с предыдущим годом количество предложений квартир сократилось на 26,5%, а в главных микрорайонах – на 31,3%.
Можно предположить, что в данном случае потенциальные продавцы специально придерживают квартиры, чтобы потом продать их подороже. Таким образом предложение на рынке искусственно занижается, что и приводит к росту цен. Свободных квартир вроде бы и много, но на продажу они не выставляются, да и в аренду не сдаются.
К чему приводит взрыв спекулятивного пузыря, думаю, все прекрасно помнят. Предпринимает ли правительство какие-то действия, чтобы ограничить рост цен на рынке недвижимости? Увы, никаких реальных шагов сделано не было. Мало того, похоже, политики даже довольны текущей ситуацией – раз цены на недвижимость растут, значит, экономика развивается, балтийский тигр опять готовится к прыжку.
Ранее, чтобы ограничить пузырь, был повышен налог на недвижимость. Но этот шаг привел к противоречивым последствиям. Ибо пострадали от высокого налога не спекулянты, а простые жители. Ведь спекулянты при росте цен все издержки по налогу перекладывают на будущего покупателя (это работает, пока пузырь растет). А вот жильцы вынуждены платить огромный налог из своего кармана.
Мало того, на прошлой неделе правительство отвергло предложение отменить налог на недвижимость для единственного жилья. Несмотря на то, что петиция насчет отмены налога собрала много подписей и пользуется большой общественной поддержкой. Освобождение единственного жилья от налога позволило бы переложить налоговую нагрузку на спекулянтов и ограничить пузырь. Вместо этого министры решили заморозить повышение кадастровой стоимости недвижимости.
А вот этот шаг как раз выгоден спекулянтам, так как ограничивает налоговую нагрузку и для них. Получается, что правительство косвенно поддерживает формирование спекулятивного пузыря.
Но надо учитывать, что очень большой пузырь раздуть не получится. Слишком уж большой излишек жилья. И если в 2006–2007 годах цены росли на 100–120% в год, то сейчас мы получим 10–15%. Да и у спекулянтов не хватит сил долго удерживать цены. И вполне возможно, что уже в следующем году мы увидим финал. Так что я бы не рекомендовал попытаться запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и сыграть на росте цен".
