Я хочу продать свою квартиру. Она в многоквартирном доме. Двенадцатиэтажка. В Земельной книге указано, что мне принадлежат квартира и часть общей собственности в конкретном количестве идеальных частей. Скажите, мне надо получать отказ от права первой руки у всех других собственников квартир или достаточно 50% + 1 голос?

Согласно положениям Гражданского закона, сособственниками являются лица, которые имеют право собственности на одну и ту же неделимую вещь, и это право принадлежит им не в реальных, а в идеальных долях. Например, два человека являются собственниками одной квартиры. И в Земельной книге зарегистрировано, что каждый из них является собственником 1/2 идеальной части этой квартиры.

В этом случае они оба являются сособственниками. И если один из них хочет продать свою часть квартиры не второму сособственнику, а кому–то другому, то у второго сособственника возникает право первой руки на продаваемую часть квартиры.

Если квартира не является отдельной собственностью

Если в доме расположено несколько квартир, в которых проживает несколько собственников, но ни одна из этих квартир не выделена в отдельную собственность и в Земельной книге указано, что каждый из этих собственников владеет не конкретной квартирой, а какой–то идеальной частью всего дома и земельного участка, на котором расположен дом, с отдельным правом пользования какими–то конкретными помещениями, то в этом случае все эти лица являются сособственниками всей этой недвижимости.

И если один из них продает свои идеальные доли лицу, не являющемуся сособственником, то остальные сособственники имеют преимущественное право покупки (право первой руки), которое они могут реализовать в установленный законом срок.

Квартира как отдельная собственность

Если расположенная в многоквартирном доме квартира выделена в отдельную собственность, то есть зарегистрирована в Земельной книге как юридически обособленное, самостоятельное недвижимое имущество, находящееся в жилом доме, то данная квартира является отдельным имуществом конкретного собственника, несмотря на то что эта отдельная собственность состоит не только из квартиры, но и из соответствующего количества идеальных долей общего имущества.

К нему относятся, например, помещения общего пользования всего дома, в том числе чердаки, лестничные клетки, двери мест общего пользования, например входная дверь, и т. п., а также земельный участок, на котором расположен этот жилой дом, если участок не принадлежит другому лицу. Эта отдельная квартира и закрепленные за ней идеальные части общей собственности являются юридически неразделимыми.

Согласно статье 12 закона «О квартирной собственности», в случае продажи квартиры, которая зарегистрирована в Земельной книге как отдельное имущество, собственники других квартир данного жилого дома не имеют преимущественного права покупки (права первой руки) — за исключением случаев, когда общность всех собственников квартир дома в установленном указанным выше законом порядке приняла решение о наличии такого права и об этом сделана соответствующая отметка в Земельной книге.

Из указанного в вашем письме можно сделать вывод, что принадлежащая вам квартира зарегистрирована как отдельная собственность. Следовательно, при продаже квартиры вам не нужно получать отказ от права первой руки у собственников остальных квартир.