"Я продал недвижимость и должен заплатить налог на прирост капитала с разницы, которая образуется от вырученной суммы за вычетом стоимости приобретения недвижимости и вложений, сделанных в нее. Как рассчитать прирост капитала для недвижимости, которую я получил в подарок от отца и продал через пять лет после ее регистрации в Земельной книге на свое имя? И могу ли я учитывать вложения, сделанные в эту недвижимость?

Должностное лицо Службы государственных доходов (далее в тексте – Служба госдоходов) во время консультации указало, что, в соответствии с пунктом 851 правил Кабинета министров № 899 «Порядок применения норм закона «О подоходном налоге с населения», при расчете прироста капитала не учитываются вложения в недвижимость, если в качестве стоимости приобретения недвижимости установлена кадастровая стоимость. Это объясняется тем, что в случаях, когда стоимость приобретения определяется по кадастровой стоимости, вложения не учитываются во избежание двойного признания расходов.

Согласно пункту 3 части 73 статьи 119 закона «О подоходном налоге с населения» (далее в тексте – закон), стоимость приобретения отчуждаемого недвижимого имущества определяется как его актуальная кадастровая стоимость на год отчуждения.

Статья 119 закона предусматривает, что прирост капитала рассчитывается как разница между ценой отчуждения и стоимостью приобретения, а также стоимостью вложений, если такие вложения документально подтверждены и доказуемы. То есть ваша обязанность — доказать наличие вложений и их размер. Если это сделано, вложения должны быть включены в расчет прироста капитала.

Порядок расчёта

Согласно общему порядку, установленному законом, при расчете прироста капитала учитываются: цена продажи недвижимости, стоимость ее приобретения и стоимость вложений в недвижимость, сделанных за время владения ею.

Указанный Службой госдоходов пункт 851 упомянутых выше правил Кабинета министров № 899 предусматривает исключение, запрещающее учитывать стоимость вложений в расчете. Однако этот пункт правил не соответствует закону и, следовательно, не применим, поскольку Кабинет министров не уполномочен ограничивать или лишать налогоплательщика прав, предусмотренных законом, а именно — учитывать при расчете прироста капитала стоимость приобретения недвижимости и вложения, сделанные в неё.

Преимущество закона над подзаконными актами

Важно соблюдать иерархию нормативных актов и обеспечить, чтобы акты с более низкой юридической силой не ограничивали и не сужали установленные законом права налогоплательщиков, а расчет налога отражал только реальные доходы, избегая при этом двойного учета стоимости.

Обязанность Службы госдоходов

Недопустимо учитывать одну и ту же стоимость дважды. Поэтому при определении прироста капитала Служба госдоходов должна проверить не только то, что вы доказали наличие и размер вложений в недвижимость, но и то, не актуализировали ли вы кадастровую стоимость недвижимости после сделанных вложений. 

Только в том случае, если вложения уже отражены в кадастровой стоимости недвижимости, они не могут быть повторно включены в расчет.