Комиссия Сейма по управлению государством и самоуправлениям поддержала ко второму чтению поправки к Закону о квартирной собственности, которыми предусмотрено внедрение принципа "долг следует за квартирой". То есть за долги по коммунальным платежам, эксплуатационным расходам и взносам в фонд накоплений при наличии такой задолженности будет нести ответственность покупатель квартиры.

Часто бывает, что из-за долга одной квартиры страдают жильцы всего многоквартирного дома - например, возникают проблемы с подключением отопления. Планируется, что долг к новому собственнику квартиры будет переходить за период не дольше одного года.

Шмитс в эфире поделился опытом, рассказав, каким образом долги могут повлиять на сделки, осложнить процесс продажи и даже снизить реальную стоимость недвижимости.

По поводу нового подхода он не стал скрывать своего энтузиазма: "Это фантастика - давно так надо было!"

Личный опыт самого Шмитса следующий: "Мне самому принадлежала квартира в Елгаве, где управляющий домом неправильно вел учет долгов. У моей квартиры задолженности не было, но в бухгалтерии дома появилась задолженность в размере 900 евро, которая на самом деле относилась к предыдущему владельцу".

По данным Латвийской ассоциации управляющих домами и эксплуатационников (Latvijas Namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācija) за 2024 год, примерно на 15% квартир в Латвии висит долг за коммунальные услуги - в среднем от 500 до 2000 евро на один объект недвижимости.

Теоретически долги можно взыскать с предыдущего владельца, но на практике это часто бывает безнадежным делом. "С людей, продающих недвижимость с долгами, обычно нечего взыскивать. Они осознают, что им ничего официально не принадлежит, поэтому взыскание становится погоней за ветром", - поясняет Шмитс.

Типичный сценарий, по его описанию, выглядит так: "Я могу обращаться в суд, тратить ресурсы, чтобы взыскать долг. После этого приговор передается судебному исполнителю, который может наложить арест на зарплату или имущество должника. Но часто у этих людей нет ни зарплаты, ни имущества - арест не на что наложить".

В практике Шмитса был пример, когда должник прошел процесс неплатежеспособности, а долг остался незарегистрированным: "Челоек стал неплатежеспособным, а долг, который вроде как был привязан к квартире, не был погашен при процедуре банкротства. Это привело к неясностям и тянулось годами".

По данным Судебной администрации за 2024 год, 60% дел о взыскании долгов в Латвии заканчиваются безрезультатно, так как у должников нет официальных доходов или имущества.

Наличие долгов может повлиять и на рыночную стоимость квартиры. Шмитс объясняет: "Если на квартире висит долг 3000 евро, покупатель может предложить цену на 3000 евро ниже, и в земельной книге в договоре купли-продажи появится именно эта сумма. Это вносит путаницу в отношении реальной суммы сделки". 

Такая практика затрудняет проведение оценки недвижимости: "Если сосед продал аналогичную квартиру за 10 тысяч, а ты предлагаешь за 7 тысяч из-за долга, оценщику трудно понять, отражает сделка рыночную цену или стоимость искусственно занижена".

Из-за таких ситуаций могут возникнуть проблемы и у банков, выдающих ипотечные кредиты.

Согласно отчету Arco Real Estate за 2024 год, около 8% сделок с квартирами в Риге и Елгаве были связаны с решением проблем с долгами - в среднем сумма сделки из-за этого снижается на 5-10%.

Во избежание проблем Шмитс рекомендует тщательно подготовиться к покупке квартиры:

- Проверить долги - потребовать у управляющего домом справку об отсутствии долгов или их размере.

- Проконсультироваться с юристом и убедиться, что в договоре купли-продажи четко прописано, кто покрывает долги.

- Проверить земельную книгу - убедиться, что владение не имеет отягощений или неулаженных обязательств.

- Оценить продавца - если у того есть финансовые проблемы, нужно быть особенно осторожным, так как взыскание долгов может оказаться неосуществимым.

Шмитс призывает покупателей быть бдительными: "Не доверяйте устным договоренностям - все нужно фиксировать письменно, во избежание юридических проблем".