А вдруг не все жильцы согласны: как по закону проходит смена управляющего домом

Этот вопрос регулирует законы: «О квартирной собственности» и «Об управлении жилыми домами».
Принятие решения и кворум

Решение об отзыве задания на управление и выборе нового управляющего находится в исключительной компетенции сообщества собственников квартир.

Собственники могут голосовать тремя способами:

1. Общее собрание: Уведомление рассылается за 7 дней. Можно голосовать заранее письменно или через Строительную информационную систему (BIS).

2. Опрос: Срок для голосования не меньше 14 дней и не дольше 180 дней.

3. Взаимное соглашение: Подписание единого документа всеми собственниками.

• В обычном порядке решение считается принятым, если «за» проголосовали собственники, представляющие более половины (более 50%) всех квартирных собственностей в доме.

• У каждого собственника столько голосов, сколько квартир ему принадлежит.

• Собрание правомочно принимать решения, если в нем зарегистрированы собственники более половины всех квартир.

• Письменный опрос считается состоявшимся, если в нем приняли участие (проголосовали «за» или «против») собственники более половины всех квартир дома.

Повторное голосование (при отсутствии кворума)

Если первая попытка голосования провалилась из-за неявки жильцов (отсутствия кворума), закон позволяет провести повторную процедуру с пониженными требованиями.

Повторное собрание:

• Должно быть созвано не позднее чем через один месяц после первоначального.

• Считается правомочным, если на нем зарегистрированы собственники более 1/3 всех квартир дома.

• Для принятия решения требуется, чтобы «за» проголосовало большинство голосов от числа присутствующих на этом повторном собрании.

Повторный опрос:

• Организуется в течение одного месяца, но не ранее чем через два дня после окончания срока первого опроса.

• Считается состоявшимся, если ответы прислали собственники более 1/3 всех квартир.

• Требуется большинство голосов «за» от числа приславших ответы.

Решения, принятые по «облегченной» процедуре (1/3 голосов), вступают в силу через один месяц после их объявления.

Все решения должны быть оформлены письменно и внесены в дело дома в системе BIS в течение 14 дней.

Контроль результатов голосования

Собственники имеют инструменты для проверки честности подсчета:

• В протоколе собрания или опроса обязательно указывается результат голосования каждого собственника («за» или «против») по каждому вопросу. Анонимное голосование запрещено.

• Протоколы и результаты индивидуальных голосований прикрепляются к электронному делу дома в BIS, где каждый собственник может их проверить удаленно.

• Если в протоколе собрания голос зафиксирован неверно, у собственника есть 14 дней после его публикации, чтобы подать возражение.

• Собственник имеет право без ограничений изучать дело дома (Mājas lieta) и делать копии любых документов.

• Иск о признании решения недействительным можно подать в течение 3 месяцев со дня, когда собственник узнал о решении (но не позднее года с момента принятия).

Прекращение отношений с управляющим

1. Текущему управляющему отправляется заказное письмо об отзыве задания.

2. Договор прекращается через один месяц после отправки письма (если договором не предусмотрен иной срок).

3. В течение одного месяца после прекращения договора управляющий обязан по акту передать собственникам дело дома, документацию, неиспользованные накопления и финансовый отчет.