Видео
В мире
Жильцы утверждали, что исправно платили за аренду земли, но им все равно выставили счета "по второму кругу". Первая инстанция осталась за истцом, но 30 августа Видземский окружной суд все же полностью отклонил иск.
Почему это важно: иски при этом противостоянии жильцов и землевладельцев подаются однотипные, и в своих аргументах владельцы недвижимости ("бароны") то и дело ссылаются на "сложившуюся практику решения подобных дел". И поначалу все выглядело так, будто суды были исключительно на их стороне. Однако в последнее время все больше приговоров выносятся в пользу жильцов. И это создает совсем другую судебную практику.
В частности, все чаще суды соглашаются с пресловутым доводом о трехлетнем сроке давности с отсылом на коммерческий закон, что приводит к закрытию дел.
Таким образом, уважаемые читатели, если вам тоже приходится судиться, не забудьте про опыт тех, кому удалось выиграть.
Рассмотрим же один из "счастливых билетов" - дело номер C30515215.
"Верните долг"
Итак, компания REVERSED, какое-то время неплатежеспособная, дважды сменившая название и сейчас называющаяся Latzemes aktīvi, летом 2015 года подала иск. Ответчиками стали жильцы домов в Риге на ул. Кастранес, Иерикю, Буртниеку, с которых потребовали арендную плату с 1 января 2010 года по 26 марта 2012 года, когда "между сторонами существовали арендные отношения", а письменного договора не было. То есть, это были отношения принудительной аренды.
За это время, по мнению истцов, накопился серьезный долг - 17 071,98 евро. Он складывается из платы за аренду земли (13 186,06 евро), налога на добавленную стоимость (2769,07) и компенсации за налог на недвижимость (1116,85 евро).
Истец считает, что свою часть сделки выполнил в тот момент, когда передал участок, функционально необходимый для здания, нанимателю. А далее наниматель, согласно Гражданскому закону, "был обязан заключить договор с лицом, которое высказывает такую волю". Если лицо уклоняется от заключения договора, тогда спор решается в суде с помощью иска, где, либо накладывают обязательство заключить договор, либо признают, что договор заключен.
Поскольку владельцы здания свои обязательства не выполняли, пришлось обращаться в суд, указывает истец.
"Мы ничего не должны!"
Ответчики, в свою очередь, указали, что иск не признают. Прежде всего, истине не соответствует аргумент, что между сторонами не был заключен договор.
5 июля 2010 года между компанией Latzemes nekustamie īpašumi (ещё одно название REVERSED) и уполномоченной жильцами компанией Maju serviss KSA был заключен договор. Мало того, в счетах от Maju serviss KSA были пункты и об аренде земли, и о земельном налоге. 12 мая 2011 года был заключен договор с другим управляющим - Jauna Vide.lv. Общая оплата была определена в размере 0,35 лата за квадратный метр в месяц. Ответчики в указанные истцом периоды платили по счетам Maju serviss KSA и Jauna Vide.lv и никаких претензий от землевладельцев не получали. Вот к этим компаниям ответчики и пытались переадресовать иск "баронов". Maju serviss KSA, кстати, 5 января 2015 года была ликвидирована.
Тем не менее, 4 апреля 2017 года суд Видземского предместья Риги постановил удовлетворить иск Latzemes nekustamie ipasumi и взыскать с жильцов требуемые долги.
Суд первой инстанции сослался на юдикатуру, что, если управляющий, как заместитель квартировладельцев, не платит за аренду земли, то землевладелец имеет право обращать иск против владельца здания, так как именно последний - субъект принудительной аренды.
Тогда же встал вопрос о сроке давности, и ответчики настаивали, что он должен быть в рамках Коммерческого закона - 3 года. Однако суд настоял, что срок нужно считать по условиям Гражданского закона - 10 лет.
Ответчики уже тогда ссылались на имеющиеся приговоры, где суды решали в пользу "коммерческого" срока давности, цитировали мнение Министерства юстиции, что сделка о покупке земли - коммерческая, напоминали, что Центр защиты прав потребителей считает подобный сделки коммерческой практикой.
Тем не менее, приговор был не в пользу жильцов.
Надо применять Коммерческий закон!
Ко второй инстанции критическая масса противоположных приговоров сделала свое дело (вот, почему так важно следить за судебной практикой). Суд перечислил похожие дела, где приговоры уже вступили в силу, и где было доказано, что срок давности нужно считать по Коммерческому закону.
Вот эти дела: Nr.C30471717 (приговор от 6 марта 2018 года Латгальского окружного суда), Nr.C30474217 (10 ноября 2017 года, Рижский окружной суд), Nr.C30599116 (25 мая 2018 года, Рижский окружной суд), Nr.C30457117 (6 июля 2018 года Латгальский окружной суд), Nr.C68397217 (15 июня 2018 года, Пардаугавский суд Риги), Nr.C12173717 (25 апреля 2018 года, Даугавпилсский суд), Nr.C32205717 (27 апреля 2018 года, Видземский окружной суд).
Иск был отклонен полностью. Судебные издержки должен оплатить истец. Впрочем, у него ещё есть время на кассацию.
Мнение защитников потребителей и Минюста
Как известно, в прошлом году Центр защиты прав потребителей поддержал жильцов и выступил с призывом не платить долги за аренду земли, которые образовались почти десять лет назад. Специалисты центра сослались на Коммерческий закон. Он предусматривает срок давности для долга — 3 года, если владелец земли занимается хозяйственной деятельностью.
На сайте минюста также опубликовано мнение министерства о сложившейся ситуации. В нем, в частности, говорится, что принудительные отношения аренды имеют законное основание, так как неоспоримо, что владелец здания пользуется землей, на которой построено здание, независимо от того, заключен ли договор аренды между сторонами.
По мнению минюста, из норм прямо исходит, что в первую очередь стороны должны договориться об урегулировании отношений принудительной аренды. То есть пока не достигнуто соглашение о существенных составных частях договора, не могут быть определены конкретные обязательства и их объем.
Что существенно: стороны должны договориться не только об оплате, они могут быть заинтересованы в прояснении вопросов, как согласовывать земельные работы или как ухаживать за домом. В общем, законодатели рассчитывали на то, что стороны будут заинтересованы в переговорном процессе.
Минюст делает вывод: принудительную арендную плату землевладелец может собирать только в том случае, если стороны договорились или если у него есть приговор суда, который констатировал наличие соответствующих отношений. Пока нет договора или решения суда, определить размер оплаты невозможно.
Что же касается срока давности, то сами по себе отношения принудительной аренды исходят из Закона о приватизации. Так что они подпадают под обязательственное право Гражданского закона. Так что и срок давности составляет 10 лет.
Однако если основанием для отношений является договор, то нужно оценить вопрос, не относится ли он к действию Коммерческого закона, где срок давности составляет 3 года.
Минюст предлагает оценивать то, как коммерсант — владелец земли — приобрел землю. Если в результате сделки (например, договора покупки), то можно сделать вывод, что владелец планировал вести коммерческую деятельность. Так что если с одной стороны сделки коммерсант, то все отношения нужно оценивать с позиции коммерческого права. Тогда срок давности сокращается до 3 лет.
«Бароны» Vs жильцы: бой еще не закончен
На данный момент примерно сто тысяч владельцев квартир по всей Латвии оказались в заложниках у «земельных баронов» и вынуждены платить им немалую арендную плату за землю под своими домами. Причем, по данным Земельной книги, только 10% собственников земли являются ее историческими владельцами, остальные же приобрели участки с явным намерением получить прибыль.
Законом подразумевается, что владельцы квартир и собственники земли должны договариваться между собой о размере арендной платы. Если это не получается, то тогда вступает в силу закон, ограничивающий аппетит землевладельцев 6% от кадастровой стоимости.
В прошлом году Сейм принял поправки, которые предусматривали, что максимальный размер принудительной платы за аренду земли под многоквартирными домами должен был постепенно снижаться с 6% до 3% от кадастровой стоимости участка в год. В 2018 году максимальная ставка принудительной платы составила 5%, в 2019-м должна была понизиться до 4%, в 2020 году – до 3%.
Естественно, такое снижение доходов не обрадовало землевладельцев, и они тут же подали иск в Конституционный суд. А суд согласился с земельными баронами и признал новые нормы законов недействующими с 1 мая 2019 года.
В этом году максимальный размер платы за аренду земли под домами все-таки не должен превышать 5% от кадастровой стоимости, с 1 января 2019 года аренда должна быть понижена до 4%, и только с 1 мая 2019 года – согласно решению суда – вернется к привычным 6%.
Впрочем, решение Конституционного суда можно понимать так, что при обсуждении поправок к законам не были учтены интересы землевладельцев, поэтому он и отменил уже вступившие в силу нормы. КС мотивировал решение тем, что при принятии поправок, было разработано недостаточное обоснование. Не были проведены актуальные исследования рыночной, экономической и социальной ситуации.
Поправки базировались на одном исследовании 2015 года Государственное земельной службы, за основу также был взят анализ Банка Латвии (БЛ), который сравнивал законность бизнеса принудительной аренды со ставкой рефинансирования. В то время как уже на заседании КС представители БЛ выступили с другим обоснованием, сравнив ставку принудительной аренды с доходность государственных ценных бумаг.
КС отметил, что это обоснование было весомым, но оно должно было быть использовано перед принятием поправок. Намек на то, что, если в течение данного депутатам года, Сейм снова примет какие-то поправки и приложит к ним серьезные исследования и обоснования, вполне вероятно, что КС примет их, как легитимные.
