Гражданский закон (в дальнейшем – закон) устанавливает, что право собственности на одну и ту же нераздельную вещь, принадлежащую нескольким лицам не в реальных, а лишь в умозрительных (идеальных) долях, так что разделяется только само право, является правом общей собственности.

Согласно статье 1068 закона, распоряжаться предметом общей собственности как в целом, так и в определенных отдельных долях можно только с согласия всех сособственников. И если кто-либо из них распоряжается отдельно, то это действие не только не имеет силы, но и возлагает на этого сособственника обязанность возместить остальным убытки, нанесенные в результате этого единоличного и несогласованного действия.

Может ли один из сособственников распоряжаться общей квартирой

Ни один из сособственников не может без согласия всех остальных ни обременять предмет общей собственности обязательствами, ни отчуждать его в целом его составе или по частям, ни каким-либо образом изменять его. Поэтому каждый из сособственников вправе протестовать против подобных действий одного или всех остальных сособственников, и этого права он не может быть лишен большинством голосов.

Исключение из этих правил допускается в том случае, когда кто-либо из сособственников производит в предмете общей собственности такие изменения, которые были вызваны необходимостью, - например, неотложный ремонт. Тогда этот сособственник имеет право требовать от остальных соразмерного возмещения израсходованной им суммы вместе с процентами.

Следовательно, в случае, когда у квартиры несколько собственников, их право собственности на квартиру представляет собой лишь сумму долей всех сособственников, то есть только все вместе они являются одним собственником. Поэтому они обязаны совместно, но пропорциональной количеству своих идеальных долей нести все связанные с квартирой расходы, и ни у кого из них нет права распоряжаться квартирой исключительно по своему усмотрению.

Большая по сравнению с другими идеальная доля не означает, что этот сособственник имеет больше прав по сравнению с другими сособственниками или что это дает ему какие-то привилегии. Каждый сособственник имеет право в одностороннем порядке воспрепятствовать принятию такого решения остальными сособственниками, против которого он возражает. Решение вопросов, касающихся общей квартиры, не может приниматься большинством голосов или теми, у кого больше идеальных долей. Для этого необходимо согласие всех ее сособственников.

Таким образом, ваша сестра не имеет права единолично пользоваться общей квартирой, не давать вам ключи от нее и каким-либо другим образом препятствовать вашему пользованию квартирой в размере принадлежащей вам доли. Кроме того, она обязана разделить с вами оплату расходов, связанных с квартирой (оплату коммунальных услуг, налога на недвижимость и пр.), и оплачивать их в размере 2/3 от суммы, то есть пропорционально имеющимся у нее долей общей собственности, а также вернуть вам ту часть суммы, которую вы потратили, оплачивая за нее расходы, связанные с использованием квартиры.

Также сестра не имеет права без согласия с вами производить какие-либо работы по переоборудованию квартиры, в том числе снос стены между помещениями, за исключением безотлагательных (например, ремонт протекшего потолка). 

О разделении прав

Часть первая статьи 1074 закона устанавливает, что ни один из сособственников не может быть принужден оставаться в общей собственности (если только ее положения, в результате которых образовалась эта общая собственность, не противоречат этому). Наоборот, каждый сособственник имеет право в любой момент требовать ее разделения.

Любое решение сособственников должно приниматься на основе соглашения. Но если сособственники не могут договориться, а также если один из них препятствует другому пользоваться общей собственностью, то споры решаются в судебном порядке. Поэтому каждый из вас в случае невозможности договориться имеет право обратиться в суд с одним из следующих прошений:

1) разрешить спор о порядке пользования квартирой; в этом случае суд может установить для каждого его реальные доли (части) квартиры, например: присудить, что в собственности одного из сособственников находятся кухня, коридор и две конкретные комнаты, а в собственности второго – одна комната и совмещенный санузел, при этом установив для одного из них право пользования санузлом, а для другого – кухней и коридором);

2) прекратить наличие совместной собственности; но поскольку физически разделить квартиру между вами невозможно, то для решения этого вопроса суд может принять одно из следующих решений:

- отдать квартиру в собственность одному из вас с условием возмещения полученной доли деньгами второму сособственнику;

-  продать квартиру с аукциона, разделив между вами полученные от продажи деньги пропорционально долям каждого из вас; 

- определить посредством жеребьевки, кому достанется квартира, а кому - компенсация.
Вам необходима более подробная консультация у адвоката.