Как завещать квартиру внуку в обход детей: житейское

"У меня есть квартира. Хочу, чтобы она досталась не моему сыну, а внуку (ему 20), так как сын часто пьет и, боюсь, пропьет квартиру. Скажите, могу ли я заключить с внуком договор содержания, чтобы он точно смог получить мою квартиру? Или мой сын может потом потребовать от внука свою обязательную долю наследства?"

Согласно статье 2096 Гражданского закона (далее – закон), по договору содержания одна из сторон передает другой в деньгах или в натуре какую-либо имущественную ценность, за что другая сторона предоставляет ей содержание до тех пор, пока сторона, которая принимает содержание, находится в живых (если только не имеется иной договоренности о длительности предоставления этого содержания). 

Обычно договор содержания заключается в передаче недвижимости в обмен на получение услуг. В договоре содержания определяется его стоимость, которая соответствует стоимости недвижимости, зафиксированной в договоре. Все услуги, оказываемые лицом, предоставляющим содержание, включены в стоимость содержания.

Под содержанием понимается обеспечение питанием, жилищем, одеждой и уходом. Однако в рамках договора содержания можно предусмотреть различные другие обязательства, такие как обеспечение получателя содержания необходимыми медикаментами, оплата ежегодных медицинских осмотров, оплата лечения, посещение культурных мероприятий, экскурсий или путешествия.

Содержатель может также взять на себя оплату ремонтных работ по месту проживания получателя содержания. Важно заранее уточнить лимиты по суммам, в рамках которых будет осуществляться содержание (например, медицинские обследования могут покрываться в размере 50% от их стоимости, ремонтные работы – 80%, а оплата коммунальных услуг – в 100-стопроцентном размере).

Если получатель содержания имеет более высокие доходы, например хорошую пенсию или накопления, и живет лучше, чем тот, кто его обеспечивает, но его физические действия ограничены (например, в передвижении), тогда ему может быть необходим физический уход, который оказывает сторона, предоставляющая содержание. При этом эта сторона не оплачивает медицинские расходы или приобретение продуктов питания, а только предоставляет уход в том объеме, который указан в договоре о содержании.

Таким образом, договор содержания по своей сути является вознаграждением, в отличие от договора дарения, когда даритель из щедрости передает одаряемому безвозмездно какую-нибудь имущественную ценность.

Может ли сын потребовать обязательную долю наследства

Гражданский закон предоставляет неотклоняемому наследнику право требовать от лица, получившего от наследодателя в подарок имущество, выдачи его обязательной наследственной доли в том случае, когда в результате дарения наследнику не осталось даже положенной ему обязательной доли. Неотклоняемыми наследниками являются прежде всего дети умершего.

Однако поскольку в понимании Гражданского закона договор содержания приравнивается к таким действиям, как, например, продажа собственности, то передача имущества другому лицу по договору содержания не затрагивает права наследования, как это было бы в случае договора дарения, поэтому неотклоняемые наследники не могут истребовать от получившего недвижимость по договору содержания свою обязательную долю наследства, поскольку имущество, переданное по договору содержания, не входит в состав наследства.

Может ли договор содержания считаться договором дарения

Однако наследники могут оспорить сам договор содержания, если они смогут доказать, что договор был фиктивным, то есть лицо, которое должно было оказывать указанные по договору услуги, этого не делало или предоставило услуги в размере, не соответствующем стоимости недвижимости.

Тогда наследники могут просить суд установить, что договор содержания по существу был договором дарения. И если суд вынесет такое решение и имущество, переданное по договору содержания, будет признано частью наследства, то наследники получат право требовать свою неотклоняемую долю.

Защита интересов прежнего собственника

Право собственности на недвижимость переходит на имя содержателя с момента регистрации договора содержания в Земельной книге, а не после смерти получателя содержания. Обращаем внимание, что запись в Земельной книге должна содержать отметку об ограничении, которое защитит интересы прежнего собственника недвижимости: недвижимость остается под залогом у прежнего собственника, чтобы гарантировать выполнение новым собственником обязательств, указанных в договоре содержания. До тех пор, пока жив прежний собственник, новый не имеет права распоряжаться недвижимостью.

Кроме того, необходимо также указать право проживания в переданной недвижимости для прежнего собственника.

Вам необходимо проконсультироваться с нотариусом или адвокатом, чтобы избежать спорных ситуаций, грамотно оформить все необходимые документы и минимизировать риски не только для внука, но и для себя.