Прежде всего необходимо отметить, что налогообложению подлежит разница между полученным доходом, то есть продажной ценой, и стоимостью приобретения — суммой, за которую продавец ранее приобрел данную недвижимость. В стоимость приобретения недвижимости разрешается включать расходы, связанные с ее приобретением, — госпошлину за оформление сделки, за регистрацию права собственности в Земельной книге на имя будущего продавца, комиссионные и другие аналогичные расходы, например на оценку недвижимости, на оплату услуг риелтора и т. п. Указанные расходы должны быть подтверждены документально — квитанциями, чеками, платежными поручениями из банка.

В стоимость приобретения недвижимости можно включить только те вложения, которые были произведены самим наследником. Вложения, сделанные предыдущим собственником (наследодателем), не учитываются при расчете налогооблагаемого дохода.

Оценка стоимости недвижимости, полученной по наследству

Когда человек наследует недвижимость, у нее, в отличие от покупки, нет фактической стоимости приобретения. Оценку наследуемого имущества предоставляют сами наследники, указывая стоимость каждого объекта, входящего в наследственную массу. Соответственно, указанная ими оценка наследуемой недвижимости и является стоимостью ее приобретения, которая учитывается при расчете дохода в случае ее последующей продажи.

Следовательно, при расчете налога на прирост капитала используется разница между ценой, за которую унаследованная недвижимость была продана, и той стоимостью, которая была указана в наследственном документе как ее оценка на момент вступления в наследство. 

Условия освобождения от налога на доход от продажи недвижимости

Закон «О подоходном налоге с населения» (далее - закон) указывает следующие условия, при которых доход от продажи недвижимости не облагается налогом:

1) если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика (с того дня, когда недвижимость зарегистрирована в Земельной книге на его имя) более 60 месяцев и не менее 12 месяцев подряд (в течение указанного 60-месячного периода) до даты заключения договора купли-продажи был основным задекларированным местом жительства налогоплательщика (пункт 33 части первой статьи 9 закона);

2) если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика (с того дня, когда недвижимость зарегистрирована в Земельной книге на его имя) более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев до даты заключения договора купли-продажи была единственным недвижимым имуществом лица (пункт 331 части первой статьи 9 закона);

3) если недвижимость зарегистрирована в Земельной книге как единственная недвижимость налогоплательщика и доход от ее продажи инвестируется в функционально схожее недвижимое имущество в течение 12 месяцев до или после ее продажи (пункт 342 части первой статьи 9 закона).

Если в указанных выше пунктах 33 и 331 части первой статьи 9 закона продаваемая недвижимость была унаследована от физического лица, с которым налогоплательщика связывает брак или родство до третьей степени включительно в понимании Гражданского закона, то срок ее владения для налоговых целей отсчитывается с момента регистрации недвижимости в Земельной книге на имя наследодателя.

Следовательно, обязательным условием освобождения от уплаты налога в указанных выше пунктах 331 и 334 части первой статьи 9 закона является наличие лишь одной (продаваемой) недвижимости.

Только пункт 33 части первой статьи 9 закона допускает наличие у продавца более одной недвижимости, но требует, чтобы адрес продаваемой недвижимости являлся его основным декларированным местом жительства не менее 12 месяцев подряд в течение 60-месячного периода до даты заключения договора купли-продажи.

Таким образом, в случае получения дохода от продажи унаследованной квартиры вам придется заплатить налог, даже если весь доход вы вложите в оплату кредитного договора, взятого на покупку трехкомнатной квартиры.