Прежде всего необходимо отметить, что для перерегистрации права собственности на недвижимость в Земельной книге с одного физического лица на другое необходимо юридическое основание. А для этого необходимо определить, в каком качестве будет передаваться недвижимость: как подарок, как покупка, как обмен и пр. Но в любом случае сделку необходимо заключить в письменном виде, так как этот документ должен быть подан в Земельную книгу.

Если под словом «переписать» вы имеете в виду безвозмездную передачу дачи своему внуку, то вы можете заключить с ним договор дарения. Однако существует ряд нюансов, которые необходимо учесть, перед тем как заключить сделку.

Для дарения недвижимости нотариальная форма самого договора дарения необязательна. Его можно заключить (подписать) в частном порядке, составив договор самостоятельно, или поручить его составление юристу, адвокату. Однако нотариальная форма договора может иметь место, особенно если имущество ценное или есть риск споров с наследниками.

Неотклоняемые наследники

Если у дарителя есть супруг и дети, то они являются его неотклоняемыми наследниками, которым в случае смерти дарителя полагаются их обязательные доли. Обязательная доля составляет половину той части наследства, которую наследник получил бы, если бы наследование происходило по закону, то есть в том порядке наследования, который указан в Гражданском законе и который применяется при отсутствии завещания и договора дарения. Например, у дарителя есть супруг и ребенок. Тогда в случае смерти дарителя каждому из них полагалась бы половина его имущества. Соответственно, обязательная доля составила бы четверть имущества дарителя для каждого из этих наследников в денежном эквиваленте. И если в течение последних пяти лет перед своей смертью даритель подарил кому-то свое имущество в таком размере, что наследникам, имеющим право на обязательную долю, не остается даже этой доли, они будут вправе потребовать от получателя подарка выдачи причитающихся им обязательных долей.

Поэтому во избежание в будущем претензий от неотклоняемых наследников можно уже заранее, при заключении договора дарения, нотариально зафиксировать их согласие на то, чтобы дача была подарена внуку.

Общее и отдельное имущество супругов

Гражданский закон устанавливает, что у каждого супруга может быть как отдельное, так и общее имущество. Все, что супруги приобретают во время брака совместно, либо то, что приобретает один из них, но за счет общих средств или при помощи другого супруга, считается их общим имуществом. Если возникает сомнение, кому принадлежит то или иное имущество, предполагается, что оно принадлежит обоим супругам в равных долях. Поэтому даже если в Земельной книге в качестве собственника недвижимости указан только один из супругов (и нет дополнительной отметки о том, что недвижимость является отдельной собственностью этого супруга), эта недвижимость может является общей собственностью обоих.

К отдельному имуществу каждого супруга относится в том числе то, что принадлежало ему до брака или определено брачным договором как личное, а также имущество, полученное им безвозмездно во время брака (например, в дар или по наследству), и имущество, приобретенное взамен ранее имевшегося у супруга отдельного имущества.

Если один из супругов утверждает, что определенное имущество является его личным, он обязан это доказать. А если речь идет о недвижимости, то факт того, что она принадлежит только одному супругу, должен быть зафиксирован в Земельной книге.

Поэтому если недвижимость является общей собственностью супругов или в Земельной книге не указано, что она принадлежит только одному из них, то, чтобы подарить ее, нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.

 Госпошлина и оценка подарка

Для того, чтобы зарегистрировать в Земельной книге нового собственника недвижимости, необходимо заплатить госпошлину, размер которой определяется как процент от суммы сделки. Так как договор дарения является безвозмездной сделкой, то в договоре должна быть указана стоимость подарка, которую даритель или обе стороны определяют самостоятельно. Недвижимость можно оценить как по рыночной цене, так и по ее кадастровой стоимости, а также и ниже кадастровой. Однако в последнем случае при расчете госпошлины принимается кадастровая стоимость недвижимости.

При определении стоимости недвижимости необходимо учесть, что указанная в договоре дарения стоимость недвижимости будет иметь значение в будущем. А именно: если при продаже недвижимости образуется доход, то он облагается налогом на прирост капитала. Доход определяется как разница между стоимостью приобретения недвижимости и стоимостью ее дальнейшей продажи. Если продается недвижимость, которая была получена, например, в качестве подарка, то доход будет рассчитываться как разница между ценой продажи и оценочной стоимостью, указанной в договоре дарения.

О документах

Для подачи документов в Земельную книгу необходимо также подписать прошение о закреплении права собственности на имя внука. Данное прошение оформляется только в нотариальном порядке.

Таким образом, в дополнение к указанному выше прошению вам необходимо заключить договор, на основании которого вы передаете недвижимость внуку, получить нотариально заверенное согласие супруга на передачу дачи внуку, если у вас есть супруг и дача является вашим общим имуществом. Кроме того, рекомендуется получить нотариально заверенный отказ от претензий со стороны все неотклоняемых наследников.

Рекомендуется обратиться к юристу, адвокату или нотариусу для получения более подробной консультации и составления документов.