Не хотите на собрание? Что за вас могут решить соседи

Закон изменился

В этом году вступили в силу поправки к закону «О квартирной собственности», существенно облегчившие механизм принятия решения обществами квартировладельцев. Теперь, если для первого собрания первоначально не удалось собрать кворум, новые поправки дают возможность в течение месяца созвать повторное общее собрание. И если правомочность первого собрания подтверждалась присутствием более половины квартировладельцев, то для второго потребуется не более трети.

Решение считается принятым, если проголосовавших «за» — более 50%. Например, если дом 70-квартирный и имеется 70 квартировладельцев, то кворум на первом собрании составляет 35 собственников, в на повторном — уже 24.

Соответственно, решение будет считаться принятым, если «за» проголосует более половины от 24 участников, то есть не менее 13 жильцов. А решения могут быть разными — от смены управляющего до взятия кредита. Многоквартирные дома с накоплениями — лакомый кусочек, в том числе и для мошенников.

Сбежал с деньгами

Несколько лет назад в Риге произошло весьма примечательное событие. Тогда от имени некой инициативной группы в подъездах дома, который раньше считался кооперативным, были вывешены объявления с приглашением на общее собрание. Многие его проигнорировали, но оно почему–то оказалось правомочным, то есть кворум (50% собственников + 1 голос) собрался.

Каким образом это удалось сделать, так и осталось загадкой, ведь, как потом выяснилось, на собрании присутствовало только 30% квартировладельцев. Но они приняли решение сменить управляющего в пользу некоего SIA.

Несколько месяцев новое SIA добросовестно рассылало счета за коммунальные услуги по почтовым ящикам и принимало деньги, благо было лето. Проблемы начались с наступлением холодов, когда температура воздуха за окном уверенно приближалась к нулю, а батареи так и оставались холодными.

В офисе SIA сначала ссылались на то, что большинство жильцов хотят сэкономить на платежах за отопление, максимально отодвинув дату начала отопительного сезона. Но потом в офисе вообще перестали отвечать на звонки, а член правления фирмы и по совместительству домоуправ попросту сбежал, прихватив, как позднее выяснилось, все накопления собственников этого дома на капитальный ремонт.

Затем пошли грозные письма от RIgas siltums и RIgas Udens: оказалось, поставщикам тепла и воды несколько месяцев не перечислялись платежи за поставленные услуги.

И все претензии были выставлены не SIA как управляющему, а обществу собственников квартир. Ведь домоуправ по латвийским законам является лишь посредником в передаче денег от жильцов поставщикам услуг.

Согласно заключенному договору, он берет на себя обязанности по управлению домом, но имущественную ответственность несет только своим уставным капиталом. В случае конкретного SIA это было 200 евро. Возмущенные жильцы обратились в полицию и прокуратуру. Там возбудили уголовный процесс по статье Уголовного закона ЛР за мошенничество.

Однако всем квартировладельцам пришлось повторно платить коммунальщикам за услуги, погашая долг, образовавшийся от домоуправа–мошенника. С тех пор собственники квартир стали умнее и исправно посещают все собрания.

Подобная история вполне может случиться с каждым многоквартирным домом. Ведь достаточно основать общество с ограниченной ответственностью (SIA), зарегистрировать его в Регистре предприятий, затем указать род деятельности (управление домами) в Службе государственных доходов, и можно смело искать подходящий объект.

Правда, с недавних пор управляющим домом имеет право работать только человек с высшим инженерным образованием по соответствующей специальности. Но такого работника всегда можно найти. Тем более что многие подобные специалисты обслуживают по несколько домов.

Форма управления

Для того чтобы обслуживающая компания смогла оказывать услуги, она должна с кем–то заключить договор. Существует несколько форм объединения собственников квартир. Если в нем всего несколько квартир, можно вообще не учреждать общество, а заключить коллективный договор, в котором указаны условия, на которых люди берут на себя содержание дома.

Квартировладельцы выдвигают одного уполномоченного представителя, и он дальше занимается вопросами обслуживания, в том числе заключает от их имени договоры с управляющей организацией (если поручено вести хозяйство ей) и коммунальными службами.

В небольшом доме можно ограничиться и неполным пакетом услуг: например, нанять дворника и договориться с аварийной службой того же домоуправления. Остальные средства будут откладываться на ремонт. С таким хозяйством справится и один управляющий — физическое лицо (либо тот самый уполномоченный, либо приглашенный профессионал).

Вторая форма сотрудничества жильцов — это юридическое лицо (общество или кооператив собственников). Она предпочтительнее в случае, если в доме насчитывается несколько десятков или более сотни квартир.

Разница между обществом и кооперативом такова. Если квартировладельцы намерены просто сменить управляющую фирму, они могут ограничиться учреждением общества собственников. Этот процесс регулируется законом «Об обществах и учреждениях» (BiedrIbu un nodibinAjumu likums). Но если жильцы решат, что и вести домовое хозяйство они хотят сами, выбрав активных соседей, то лучше учредить кооператив (DzIKS). Его деятельность определяется другим законом — «О кооперативных объединениях» (KooperatIvo sabiedrIbu likums). Однако в обоих случаях общее собрание является высшим органом власти.

Собрание решает многое

Согласно закону Латвийской Республики «О квартирной собственности», ежегодно следует проводить общее собрание квартировладельцев. На нем должны присутствовать собственники квартир, чьи имущественные права оформлены в Земельной книге. Собрание утверждает финансовый отчет о работе домоуправа в прошедшем году и определяет смету расходов и проводимые работы по ремонту и реконструкции жилого дома. Оно же вправе сменить домоуправа, назначив другого.

Если в доме протекает крыша, прохудилась канализация или имеются другие неполадки, требующие ремонта, то единственным источником финансирования, которым может воспользоваться домоуправ, являются накопления на капитальный ремонт и плата за обслуживание.

Под обслуживанием подразумевается, что деньги идут на оплату услуг дворника, электрика, сантехника, бухгалтера, а также на оплату материалов для неотложных нужд, таких как замена лампочки в подъезде. Все прочие работы финансируются только за счет накопленных собственниками средств на капремонт. Никто со стороны, к примеру Рижская дума или государство, денег не даст. И на общем собрании решается, на какие цели можно потратить собранные деньги. Кстати, жильцы могут проголосовать и за взятие кредита в банке.

Именно за счет него оплачивается 50% расходов на утепление дома. Остальное — это еврофинансирование. Данная программа продолжает действовать и в этом году. А если вы не присутствовали на собрании — значит, проголосовали «за».

Однако если решение, принятое на собрании, нарушает ваши права и интересы, вы вправе обжаловать его в суде. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента, когда несогласная сторона узнала о принятом решении. После чего суд должен учесть все обстоятельства дела. Он вправе оставить в силе обжалуемое решение: например, если голос этого собственника не мог повлиять на результаты или они не принесли убытков заявителю/истцу.

Александр ФЕДОТОВ