Управляющие домами заставят жильцов платить? Готовятся интересные поправки

Разговоры на высоком уровне о том, что советские серийные дома требуют серьезных ремонтов, а то и реновации, идут давно. А пока еще редкие случаи обрушения конструкций на верхних этажах, балконов, трещины в стенах – это убедительные свидетельства того, что дома требуют внимания их владельцев и ухода.

Никто не против. Каждый владелец квартир, конечно, хочет, чтобы его дом простоял как можно дольше, да еще и квартира досталась бы наследникам. Однако главное «но»: работы по укреплению, модернизации, реновации требуют вложений — и чем дальше, тем бОльших…

Ждём помощи от государства?

Собственники квартир, получившие недвижимость в основном в результате приватизации или по наследству от бабушек и родителей, не то что бы скупы и расчетливы, а просто ограничены в средствах. Пенсий и зарплат едва хватает, чтобы покрыть основные расходы: оплату жилья и коммунальных услуг, питание, одежду, бытовые мелочи; у кого учатся дети — у тех тоже каждый евро на счету.

Жильцы в основном считают: мол, того, что они платят по квартирным счетам – за обслуживание и на накопления на ремонт, — должно хватить, чтобы поддерживать дом как минимум в сносном техническом состоянии.

У людей знающих другое мнение. Латвийская ассоциация обществ собственников квартир MАjoklis в мае прошлого года на портале manabalss.lv обратилась к государству с призывом помочь спасти многоквартирные дома от постепенного разрушения, выделив средства на их техническое обследование. Открыты и другие инициативы собственников квартир…

Грядёт новый порядок

И государство «пошло навстречу» — подготовив поправки к закону, практически обязывающие владельцев квартир провести крупные ремонты или реновацию в своих домах и оплатить работы.

Поправки к Закону об управлении жилыми домами еще предстоит рассмотреть в Сейме, но новация уже имеет немалую армию противников – в лице собственников квартир, для которых вроде бы эти поправки и принимаются.

Реально же в центре внимания поправок – отряд управляющих домами, которым предполагается дать карт-бланш на принятие решения о ремонте того или иного дома и использование для этого денежных накоплений собственников квартир без получения на это специальных полномочий от них.

Автор поправок — Министерство экономики ЛР, озабоченное состоянием жилого фонда страны, который устарел и к тому же имеет низкую энергоэффективность. По мнению специалистов структуры, такие полномочия управляющим будут способствовать уменьшению износа и угрозы обрушения многоэтажных жилых домов, построенных в советское время, и способствовать их реновации…

А что владельцы квартир?

Есть ли у них какие-то права, кроме оплаты коммунальных услуг в указанный срок и создания накоплений на ремонт? А как же право на собственность? Человек — де-юре владелец квартиры и совладелец общего дома, а тут домоуправление (управляющая компания) — кстати, нанятое обществом этого дома, — решает, что общему дому надо, сколько денег собственники квартир должны уплатить за ремонт.

Право на недвижимую собственность заметно умаляется. А желающих воплотить свои амбиции и подзаработать за счет жильцов, дать заказы на работу фирмам своих друзей-родственников или вообще растранжирить денежки владельцев квартир — найдется немало…

Авторы проекта из Минэкономики уточняют, что вкладывать средства и улучшать дом без согласия жильцов можно, только если это нужно для обеспечения его безопасности, прочности и энергоэффективности.

Установлены ограничения полномочий управляющего.

1. Расходы на ремонт должны быть признаны необходимыми. Основание — рекомендации, указанные в заключении технического обследования здания, или несоответствие здания минимальным требованиям энергоэффективности.

2. Управляющий может воспользоваться этим правом, если ему не удалось созвать общее собрание с присутствием большинства собственников квартир — как минимум дважды за месяц. На собрание приглашаются владельцы квартир через информационную систему строительства, где рекомендовано зарегистрироваться всем собственникам квартир. В данном случае опроса жильцов дома недостаточно.

3. Управляющему закон запрещает брать кредит от имени сообщества собственников квартир — зато он может это сделать от своего имени.

Вместе с тем авторы законопроекта из Минэкономики не скрывают, что интересы собственников квартир все-таки будут ущемлены – хотя бы в той части, которая дает владельцам жилой недвижимости право свободно распоряжаться своим имуществом, а также в плане обязанности возмещать управляющей компании расходы на ремонт и утепление их дома…

Управдом прав

Имеет ли право кто-либо распоряжаться собственностью, принадлежащей другому собственнику, без соответствующих полномочий от того? И далее — требовать с собственника возмещения средств, потраченных на работы, разрешение на проведение которых этот владелец недвижимости не давал? Вопрос посерьезнее гамлетовского «быть или не быть».

В Минэкономки сообщают: судебная практика в этом направлении показывает, что управляющий может ремонтировать переданный в его ведение дом, используя денежные накопления собственников квартир, и это происходит уже сейчас.

Самые срочные аварийные ремонты организует управляющий в сжатые сроки — после чего выставляет жителям счет, а закон требует, чтобы жители оплатили выполненные в доме необходимые работы. По всей видимости, утепление и реновация могут попасть в разряд необходимых для безопасности дома работ, и тогда от желания жильцов уже будет мало что зависеть. Только плати…

Попали на деньги

Какие расходы могут понести владельцы квартир, если управляющий организует строительные работы в жилом доме, таким образом осуществляя вложения в общее имущество собственников квартир? Это:

* основная сумма кредита, взятого управляющим от своего имени;

* выплата процентов по кредиту (не должны превышать среднюю рыночную ставку процента по кредиту за предыдущий квартал);

* административные расходы.

Вместе с тем сообщество собственников квартир имеет право принять решение о прекращении работ, начатых управляющим, на любой стадии их выполнения. В свою очередь управляющий имеет право требовать оплаты за уже выполненные работы и вложенные ресурсы.

Также владельцы квартир по решению общего собрания смогут запросить у управляющего рассрочку для погашения стоимости организованных им работ (например, не на 10 лет, а на 15). А домоуправляющий не имеет права выставлять им, например, дополнительные платежи за просрочку оплаты…

Реновация тормозит

С 2007 по 2020 год в Латвии удалось провести реновацию 5,13% многоэтажных жилых домов – 1 367 зданий. Всего же в Латвии, по информации Минэкономики, порядка 26 600 многоэтажных жилых домов.

Такими темпами Латвия не достигнет целей климатической нейтральности, установленных Европейским союзом, считают в министерстве. Так вот где собака зарыта: ЕС дал команду, а наши несознательные жители не хотят обновлять дома и вкладываться в это!

Поэтому необходимо «придать ускорение», то есть в определенном смысле развязать руки управляющим, о чем уже давно говорят крупные домоуправляющие компании, в том числе столичный RIgas namu pArvaldnieks.

Реновация и утепление домов – это не только требование ЕС к улучшению климатических условий, но и активный бизнес. Ремонтные работы и рабочие, управляющие работами, стройматериалы, стройфирмы – всем сестрам по серьгам, как говорится. Что ж, это тоже движение. Если бы государство взяло на себя обеспечение этого процесса, как было в Германии в 1990-х, не было бы вопросов и торможения. И не прогадало бы: налоги в казну, безработицы нет, отрасль развивается, жители довольны…

Оксана ПЕТРЕНКО