Видео
В мире
Тем, кто планирует приобретение жилья – квартиры, частного дома или земельного участка, на котором будет строиться дом, предлагаем советы от эксперта который недавно был признан лучшим капитаном команды в конкурсе «Агенты года 2018» - руководителя по продажам компании по недвижимости Immostate Айгарса Стродса, пишет rus.db.lv.
1. Определите свои потребности.
Прежде чем начать поиск нового жилья следует определить свои потребности: хотите ли вы сменить небольшое жилье на более просторное, ожидается ли пополнение в семье, не стала ли нынешняя трехкомнатная квартира слишком тесной, или может быть жилье слишком большое и нужно искать поменьше? Если клиент не может этого сделать самостоятельно, его нужды поможет определить агент по недвижимости.
При определении потребностей необходимо учитывать и местонахождение потенциального жилья, на которое могут влиять несколько факторов, например, расположение места работы (если работа, например, в Юрмале, а жилье – в Адажи или Сауклрасты, то такое расстояние может быть затруднительным) или наличие поблизости садика и школы для детей. Потребности следует определять на длительный период времени: для квартиры как минимум на ближайшие 5 лет, а для частного дома – на 10–15 лет.
2. Осознайте свои финансовые возможности.
Когда вы определили свои потребности: какое жилье (насколько большое, квартира или дом) вам необходимо и где оно будет находиться, следующий шаг – это сопоставить свои потребности со своими возможностями, оценив, какими финансовыми средствами вы можете располагать. Если планируете брать кредит, еще до поиска жилья следует посетить несколько банков, чтобы они могли дать вам ответ о финансовых возможностях.
Часто случается так, что человек думает: «Продам свою недвижимость за сумму «Х», возьму еще кредит, и тогда на общую сумму смогу купить новую». Нужно быть реалистичными, не стоит переоценивать свои возможности продать недвижимость по высокой цене, потому что ваша недвижимость может стоить гораздо дешевле. Советую также не возлагать больших надежд на то, что в банке действительно получите планируемую максимальную сумму денег.
Клиентам, желающим продать свою недвижимость и взять кредит, нужно оценить ситуацию в целом, в том числе, будет ли продавец недвижимости готов ждать, пока вы решите все финансовые вопросы или пока вы продадите свою недвижимость? Чтобы не упустить действительно выгодную сделку и приглянувшуюся недвижимость, будет лучше, если банк оценит вашу ситуацию и возможности (сколько вы можете занять в данный момент), а также возможность заложить обе недвижимости: свою и приобретаемую, и какова тогда будет общая сумма займа.
Хотя сначала сумма кредита и кажется слишком большой, это все же возможность спокойно, без стресса переехать в новое жилье, а затем реализовать свою предыдущую недвижимость. Если вместе с агентом по недвижимости продумана хорошая стратегия, то вы можете рассчитывать, что в течение года вы как приобретете новое жилье, так и сможете избавиться от предыдущего (при условии, что цена продажи будет установлена правильно).
3. Найдите свое жилье.
Зная свои потребности и финансовые возможности, можно приступать к поиску своего нового жилья. Конечно, можно самостоятельно изучать объявления и искать жилье, однако лучше обратиться в компанию по недвижимости, так как, во-первых, не всю доступную недвижимость можно найти через объявления (около 2/3 сделок осуществляется через агентов по недвижимости, в Риге и ее окрестностях – даже больше), а в базах данных компаний по недвижимости имеется широкий выбор предложений, а во-вторых, это весьма финансово затратные сделки.
Поэтому агент по недвижимости, представляющий интересы своего клиента, может дать уверенность в том, что сделка через официально зарегистрированную компанию и сертифицированного агента будет безопасна и профессионально сопровождена.
В ходе такого сотрудничества может выясниться, что клиенту необходимо жилье в другом месте, так как до этого не были рассмотрены альтернативные варианты и места. Бывало, что клиент, который искал жилье в Бабите, покупает его в Марупе. Это происходит потому, что, возможно, в конкретном месте не доступно то, что было нужно, или предложение в другом месте финансово более выгодное.
Агент по недвижимости может также помочь заранее осознать все подводные камни сделки, которые могут продлить ее срок или, в худшем случае, препятствовать ее совершению. Например, убедиться, что с документами на потенциальное жилье все в порядке и не было незаконных перестроек, так как банки требуют уладить и легализовать такие вопросы. Агент по недвижимости может также помочь понять, возможна ли легализация перестройки и за какую сумму.
На практике случается, что банк отказывает в выдаче кредита, так как не узаконена перестройка или частный дом не сдан в эксплуатацию, потому что это дополнительные расходы, которые банк при оценке кредитоспособности клиента добавляет к сумме кредита.
Если есть желание приобрести земельный участок или построить на нем частный дом, обязательно следует изучить возможности застройки. Информацию о том, что разрешено в конкретном месте, предоставит самоуправление. Следует оценить потенциальные расходы на строительство дома, так как может случиться, что в ситуации, когда в последнее время сильно возросла стоимость строительства, покупать землю и строить дом гораздо менее выгодно, чем купить уже готовый частный дом.
4. Изучите приглянувшуюся недвижимость.
В сфере инвестиций часто используется термин due diligence или «углубленный анализ». Подобный углубленный анализ необходим и в отношении найденного жилья. Планируя его приобретение, следует изучить юридические аспекты, а также оценить техническое состояние недвижимости. Особое внимание следует обратить на реновированные дома, так как реновация могла быть разной: как действительно качественная реновация довоенных домов, так и исключительно внешние улучшения без проведения существенных ремонтных работ (крыша, коммуникации и т. п.).
В случае приобретения частного дома анализ должен быть еще более глубоким, поэтому рекомендую привлечь сертифицированных строителей и других специалистов, которые помогут проверить техническое состояние дома и проконсультируют о предотвращении возможных проблем. В частном доме обязательно стоит провести также проверку теплоизоляции.
Покупатель любого жилья не должен также стесняться попросить продавца показать счета за прошедшие годы (особенно за зимний период). Это поможет понять будущие расходы, так как после приобретения жилья нужно будет потратить определенные суммы на содержание и управление, в том числе на уплату налогов.
Если недвижимость покупается в новых поселках, следует узнать в самоуправлении, что планируется на близлежащих земельных участках, так как может случиться, что рядом будет построен завод или автомагистраль. Такие аспекты могут в будущем понизить стоимость вашей недвижимости, а также усилить скепсис банка, который может потребовать от вас более скорого возврата кредита
5. Заботьтесь о жилье, чтобы в будущем его можно было выгодно продать
Обычно при покупке жилья мы рассчитываем, что оно прослужит минимум 5–15 лет, но в жизни случаются разные ситуации, например, вырастают дети, покидают семейное гнездышко, и такой большой частный дом оказывается больше не нужен. Или же семья через какое-то время планирует прибавление. Поэтому рекомендую уже заранее подумать о продаже недвижимости.
Для продажи нужно найти подходящее время, не стоит откладывать сделку на последний момент, потому что такие сделки финансово более тяжелые. Чтобы жилье не потеряло своей визуально-эстетической привлекательности, а также не ухудшилось его техническое состояние, следует содержать его в порядке: надлежащим образом управлять, ремонтировать, в случае частного дома – благоустраивать также прилегающую территорию, чтобы в будущем при продаже недвижимости она не утратила своей первоначальной стоимости.
Со временем стоимость недвижимости может и возрасти: если в свое время вы купили ее по выгодной цене и благоустроили, то может случиться так, что, хотя на рынке подобная недвижимость стоит дешевле, вы сможете получить больше, ведь такая – ухоженная – недвижимость очень востребована. Клиенты ценят и качественный ремонт, и ухоженные газоны. Так вложенный труд окупится с лихвой.
Также, думая о будущей продаже, уже заранее следует знать, с какими платежами, в том числе и налогами, придется иметь дело. Если недвижимость принадлежала вам долгие годы, но его владелец не был там задекларирован, может случиться, что нужно будет заплатить относительно большой налог на сделку.
