Квартирный вопрос: какое жилье выгоднее купить в Латвии?

Купить квартиру или даже дом – не проблема. Были бы деньги или достойная кредитная история и доход выше среднего — и пожалуйста, покупай что душа желает, а кошелек позволяет. Хочешь — в советской серийке, похожей на ту, в которой ты вырос. А можешь и в старом деревянном доме – это обычно дешевле. Ну а если ты современный человек и ценишь новые проекты, то выбор в столице большой — и на левом и на правом берегу Даугавы. А хочешь свой дом — есть выбор: от «каких-то» 60 тысяч в столице.

А есть и домики с землей, лесами, бескрайними просторами — и по цене меньше, чем однокомнатная квартира в столице; если поискать, то можно найти прелестный уголок и за 7-8 тысяч евро. Но такое счастье спряталось глубоко в провинции — в Резекненском и Краславском краях, например. Места там красивейшие, и тихо, и, кстати, порядок и благополучие, насколько это возможно сегодня.

Идеальный вариант для пары пенсионеров – уехать от столичной суеты, возиться в огороде или саду, встречать закаты и рассветы… Вот только такая благодать по низкой цене доступна в тех волостях, где нет почты и медпункта, куда автобус из ближайшего населенного пункта (и это не Рига) ходит раз в день: утром забирает пассажиров, а вечером привозит обратно…

Давным-давно

Как бы там ни было, рынок жилья сегодня — это все-таки лучше, чем его отсутствие вчера, то есть лет 30 назад и более. Купить квартиру тогда было невозможно, потому что они не продавались. Квартиры и комнаты в коммуналках были государственными, и ордера на проживание в них (право найма) выдавал горисполком. Для этого надо было простоять лет 20 на очереди. А на очередь ставили, если на члена семьи на жилой площади приходилось менее 4,5 кв. метра.

Представьте себе семью. Бабушка, ее сын с женой, их ребенок — четыре человека, например, в комнате в коммунальной квартире площадью 23 кв. метра. Их не поставят на очередь: лишние 3 метра. Вот если бы комната была 19, даже 19,9 кв. метра, тогда шанс был. Или надо рожать второго ребенка. А тут вдруг внезапно умирает бабушка. И опять образовались лишние метры. Хорошо, если дети разнополые, тогда есть шанс попасть в очередь на жилье.

Расстановка мебели в комнатах была типичная: посередине шкаф или книжные полки, разделяющие комнату на две части – гостиная, она же жилая для родителей, и детская. Были популярны шторы, перегородки, раскладушки. И ничего, жили, детей рожали и растили, учились и телевизор смотрели. Ссоры были, но откровенных потасовок и чего похуже было мало. Возможно, просто сор из избы не выносили…

Снять квартиру было практически невозможно. Разве что кто-то уезжал на год или более в загранкомандировку или вербовался куда-то на Север. Больше шансов было снять комнату в коммуналке – обычно это была 4-6-метровая девичья комната за общей кухней, 40 рублей в месяц.

Рынок жилья: факторы влияния

Попробуем разобраться, на каких слонах держится рынок жилья в Латвии, иными словами, какие современных тенденции его формируют?

Понятно, что цены на жилье просто так не возникают. Сейчас нередко можно услышать, что вот-вот цены на недвижимость в Латвии упадут, как было в 2009-м, например. И тогда мы все купим себе квартиры – конечно, если захотим.

А что говорят специалисты? Так, например, старейшая компания по сделкам с недвижимостью Latio, анализируя итоги сделок в 2019 году, отмечает, что на ситуацию на рынке недвижимости в первую очередь влияет неопределенность. Как отмечает руководитель отдела продаж компании Эвия ДЗЕНИТЕ:

— Трудно предсказать влияние экономической неопределенности на рынок недвижимости. 10 лет назад мы пережили первый мировой пузырь на рынке недвижимости, цены упали. Недвижимость стала объектом спекуляции, к процессу подключились не только профессиональные игроки рынка, но и домохозяйства, которые хотели получить быструю прибыль…

Спрос на жилье в настоящее время высок, причем жилье меньшей площади приобретается не только для проживания покупателя, но и для сдачи в аренду. Растут затраты на строительство, что влияет на повышение цен на квартиры в новых проектах. Проводя внутренний экспертный опрос по ценам на квартиры в Риге, специалисты компании выяснили, что около половины респондентов считают, что цены на квартиры завышены.

Цены на жильЕ: вверх или вниз?

Будут меняться цены на жилье в сторону повышения или наконец поползут вниз?

Эксперты Latio отмечают, что в серийных проектах цены могут остаться без изменений или будут незначительно уменьшаться, а в новых проектах могут немного вырасти. И хотя неопределенность витает в воздухе, ни уровень цен, ни опыт работы в сфере недвижимости не дают повода специалистам предположить, что повторится прошлый кризис, когда лопнул пузырь цен на недвижимость.

На цены на недвижимость, и особенно в новых проектах, влияют такие тенденции, как реорганизация в банковском секторе, сокращение финансовых поступлений из фондов ЕС, нехватка рабочей силы и рост зарплат в строительном секторе, а также низкая демография.

Объемы строительства в 2019 году по сравнению с 2018-м снизились, тогда как затраты на строительство выросли. Можно предположить, что в ближайшее время объемы строительства снизятся, не станут выше и цены на квадратные метры в новых проектах…

Откуда паника?

В апреле 2019 года прошла информация о том, что в следующем году истекает «срок годности» домов литовской серии. Рижское строительное управление тогда сообщило, что регулярно проверяет состояние серийных домов. И, в частности, дома 464-й серии и другие типовые многоэтажки до сих пор не вызывали существенного беспокойства специалистов, сообщили в Стройуправе.

Хотя в последние годы строительное управление запретило эксплуатацию порядка 40 многоквартирных домов, это были деревянные постройки. Тогда как в типовых панельных и кирпичных домах ситуация лучше. Хотя порой у специалистов вызывают вопросы перекрытия в подвалах этой серии. В таких случаях владельцам квартир рекомендуется провести углубленную экспертизу и устранить неполадки.

(!) Всем, кто хочет узнать о состоянии своего многоквартирного дома, следует обращаться в управляющую компанию, советует Рижская стройуправа.

Тогда Министерство экономики взяло на себя обязанность организовать проверку технического состояния десяти домов 464-й серии, срок безопасной эксплуатации которых истекает в следующем году (в 2020-м). Инженерам предстояло выяснить состояние несущих конструкций домов 464-й серии, узлов и перекрытий, внешних стен и швов. А если будут обнаружены существенные проблемы в конструкциях домов, то может вступить в силу полный или частичный запрет на их эксплуатацию.

Такая информация нарушила покой тысяч жителей Латвии, обитателей этих самых домов-«литовок». А ведь 464-я серия, как оказалось, это не только серенькие пятиэтажки с балконами, «литовки» с лоджиями, но и панельные коричневые дома, которых немало в рижских Агенскалнсе, на Югле, в Кенгарагсе. Половина жилого фонда страны…

Владельцы квартир забеспокоились: если будут обнаружены неполадки — что тогда? Выселят? Но куда? Резервного жилого фонда нет: в случае чего людям физически некуда перебраться. У кого квартира застрахована, тот еще может получить какую-то компенсацию. Но если эффект будет массовым, то вряд ли страховые компании смогут удовлетворить иски всех потерпевших.

Такая страшная картина промелькнула в умах латвийцев, обитателей сериек, чуть меньше года назад.

Кто-то вспомнил о массовом обновлении жилого фонда в Москве, о реновации панелек за счет государства в странах бывшего соцлагеря в 1990-е. Нам на помощь государства надеяться не приходится, ведь даже свою часть софинансирования на расселение денационализированных домов государство не выплачивает уже с 2009 года.

Поэтому среди обитателей «литовок» прозвучали пессимистические высказывания: «Издадут приказ, что надо покинуть здания как опасные для жизни, придут спасатели и всех выведут в чем есть». Другой вариант, который высказывали пессимисты: заставят ремонтировать за свой счет, причем срочно, — бери деньги где хочешь.

И летом 2019-го на рынке жилья наступило затишье. Как рассказывают маклеры, работающие «в поле», еще недавно желавшие купить квартиру в «литовке» переключились на другие проекты, а более осторожные вообще решили подождать до лучших времен. Те, кому надо было срочно продать квартиру несчастливой серии, отдавали недвижимость за бесценок или отзывали объявление…

«Литовки» ещЕ постоят

Прошло несколько месяцев — и «литовки» официально реабилитировали. На основании проверки Минэкономики объявило, что дома 464-й серии — «литовки» — безопасны для дальнейшей эксплуатации. Из тех домов, которые были сданы в эксплуатацию в период с 1964 по 1978 год, были проверены 10 домов в Риге и 3 в Елгаве.

Специалисты вскрыли несущие конструкции домов и не нашли подтверждения, что здания теряют механическую крепость и стабильность. Несущие конструкции домов в удовлетворительном техническом состоянии и можно продолжать их эксплуатацию, в дальнейшем проводя в обычном режиме мероприятия по поддержанию и обновлению отдельных элементов зданий…

Вместе с тем специалисты отметили, что в «литовках» нового типа центральная U-образная панель крыши дома недостаточно глубоко закреплена и были замечены трещины на местах крепления. Минэкономики разработало типовое решение для устранения этого дефекта. Также разработано типовое решение для укрепления узлов несущих конструкций и руководство по углубленному техническому изучению домов 464-й серии.

По оценке столичного домоуправления RNP, сделанного ранее, серийки простоят еще и 50, и 60, и 70 лет.

Представитель Рижской стройуправы Эдгарс БУТАНС уточняет:

— Если кончается плановый срок эксплуатации, это не означает автоматически, что здание больше не подлежит эксплуатации. Единственный документ, на который следует опираться в решении вопроса об эксплуатации здания, — его техническое обследование…

А когда подходит к концу указанный в технической документации срок эксплуатации здания, следует провести углубленную проверку технического состояния дома, как сказано в правилах Кабинета министров.

Не пузырь, но шок

Как говорится, ложки нашлись, а осадочек остался. Несмотря на решение Министерства экономики в пользу «литовок», репутация их безвозвратно подмочена. Это отмечают и специалисты сферы недвижимости.

Сообщения в публичном пространстве о плохом состоянии серийных домов советской постройки, в частности 464-й серии, оказали свое влияние на погоду на рынке жилья.

И хотя «литовки» реабилитировали, прозвучало заключение Госконтроля, который дал общую отрицательную оценку жилым домам советской постройки, отметив плохое техническое состояние многих зданий. Главная беда – управление домами, или, другими словами, отсутствие хозяйского глаза. Необходим более усиленный надзор за безопасностью зданий.

Вот тут бы и пришлись кстати еврофонды для реновации жилья. Но компания Altum, которой доверено выделение софинансирования жилым домам, сообщила в начале 2020 года, что уже зарезервированы все средства из фондов ЕС, выделенные на проведение мероприятий по повышению энергоэффективности многоквартирных домов, и заявки больше не принимаются.

В свою очередь Министерство экономики дало задание Altum найти возможность расширить программу поддержки содержания домов…

Похоже, что владельцам квартир самим придется раскошелиться на экспертизу домов, а потом — на их приведение в порядок. Но доходы подавляющего большинства владельцев квартир не позволяют достаточно расходовать на поддержание технического состояния общего имущества – многоквартирного дома.

Поэтому те, кто держал квартиру в советской серийке для сдачи в наем или для детей, например, постараются от нее избавиться. Не сразу, а когда, например, получат тревожный результат обследования.

Покупатели же будут долго думать, стоит ли покупать квартиру в «литовке» или «хрущевке». И это не может не сказаться на состоянии рынка жилья.

Тем более банки уже подсуетились – после первых же сигналов тревоги, прозвучавших из правительственных кабинетов. Если ранее, обращаясь к банку за ипотекой, семья могла рассчитывать на кредит сроком 30 лет, то вдруг банки перестали выдавать кредиты на такой срок, если они связаны с покупкой квартиры советского периода. Если дом построен до 1975 года, то вам могут предложить выплатить ипотеку в течение 15 лет, если позже – то можете просить рассрочку на 20 лет.

И кстати, если дом вдруг не выдержит и начнет разрушаться, то оставшуюся ипотеку клиенту все равно придется выплачивать. За помощью можно будет обратиться только к страховщикам. Но и в договорах страхования есть пункты об обстоятельствах, за которые страховщик не отвечает…

Так что пузыря, как 2009-м, хотя и не было, но шок, последствия которого еще впереди, многие пережили.

И что же: квартиры в советских серийных проектах теперь ничего не стоят? Посмотрим в объявления купли-продажи квартир. 2-комнатная старая «литовка» в Пурвциемсе, Кенгарагсе, например, продается за 35 тысяч евро, новая «литовка» может стоить даже 40 и более тысяч. А если квартира с ремонтом, то может предлагаться и за 50 тысяч. Вряд ли цены начнут спадать резко.

По оценке Latio, цены в 2019 году на квартиры, построенные в 1954-1989 годах: в Рижском районе 1-комнатные квартиры стоили 22-27 тысяч евро, в Земгале – 9 800-12 600; Видземе – 6 200-10 500; Курземе – 4 900–9 700; в Латгалии – 3 100–6 200 евро. В Риге – от 20 до 40 тысяч евро, в зависимости от района и года постройки.

Число сделок с квартирами в серийных проектах уменьшается. Сохраняется спрос на 2-комнатные квартиры, в то время как спрос на большие квартиры снизился. Это всеобщая тенденция не только в Латвии, но и в мире. Все больше спрос на квартиры для домохозяйства из одного человека…

Какой можно сделать вывод и что говорят потребители, которых интересует покупка или продажа собственной квартиры? Вывод один: всячески лоббируется покупка квартир в новых проектах. Практики считают, что и вдруг возникшие проверки на прочность советских серий, и реакция банков на ипотеку для сериек — это звенья одной цепи. Надо продавать новые квартиры. Их много, строительство новых домов ведется в каждом районе.

Причем количество сделок в новых проектах в 2019 году выше, чем в 2018-м. И надо сказать, что молодежь до 35 лет, решив обзавестись жильем, вряд ли польстится на «хрущевку» или «литовку». Им подавай новенькое, стильное. И это естественно.

Как говорят маклеры, каждая квартира найдет своего хозяина. Находят владельца и квартиры в 12-этажных «чешках», и в 5-этажных «литовках», и в 2-этажных «сталинках», и в 1-2-этажных «деревяшках». И если это рынок, то пусть процесс формирует спрос, а не мрачные прогнозы из министерских кабинетов…

Татьяна АНДРИАНОВА