Видео
В мире
Кроме стандартных позиций: "обслуживание", "холодная вода", "подогрев воды", "отопление" и других — в платежках владельцев квартир во многих домах столицы и других регионов страны можно увидеть графу "аренда земли". Эта позиция может заметно увеличить счет за квартиру: от 5–10 до 40, 60 и более евро в месяц. Причина такого удорожания платежей в том, что дом стоит на хозяйской земле. И здесь не играет роли то, что ты приватизировал квартиру, что она занесена в Земельную книгу, что в доме создано общество владельцев квартир, что дом является общей собственностью жильцов.
Дом как будто витает в воздухе, так как стоит он не на своей, то есть дома, земле, а на земле, отданной чужому дяде, бывшему владельцу земли или его потомку. И таких многоквартирных домов, по информации Министерства юстиции, по стране 3 677, а это порядка 111 тысяч квартир, или 111 тысяч собственников, выплачивающих аренду за право жить в своей квартире на чужой земле. Чувствуете, какая получается казуистика? Свое–чужое–свое–чужое…
Читатели рассказывают в письмах, чем для них обернулось возвращение земли прежним хозяевам.
"Мы живем в Риге на улице Даммес в домах №№ 22, 24, 26, 28 в Иманте. Обращаемся к вам с просьбой: на территории за домом со стороны двора, принадлежащей хозяевам, горы мусора, бутылок, листьев и т. д. Мы платим за землю огромные деньги, большинство жителей — пенсионеры. Будут ли когда–нибудь хозяева земли убирать свою землю или они только умеют деньги грести лопатой?
Я пенсионерка, живу в небольшой двухкомнатной квартире площадью 38 квадратных метров. В год плачу за землю 90 евро. Знаю, что в 9–этажке за двухкомнатную квартиру пенсионеры платят 112 евро, и это кроме налога на недвижимость, квартплаты, коммунальных услуг — свет, газ, ТВ, телефон. А пенсия — 250 евро при стаже работы на Латвию 45 лет".
"Жилые дома на улице Томсона в столице оказались на частной земле. Нас, старожилов, это удивляет. Мы помним, что до постройки дома в начале 1960–х годов здесь была трясина. Сейчас кадастровая стоимость этих болот — около 200 тысяч евро. Столько стоит земля под нашим домом, которую придется выкупать владельцам 120 квартир дома. Через наш участок проходят улица и городские коммуникации…"
"Живем в доме на 60 квартир на улице Маскавас в Риге, у Южного моста. Платим за хозяйскую землю от 5 до 10 евро в месяц, в зависимости от площади квартиры. А землевладелец не удосуживается даже в дни весенней уборки и осенью нанять людей, чтобы прибраться на своей земле…"
Деньги — не лишние
Парадокс в том, что жители соседнего дома, на землю под которым не нашлось владельца, платят за квартиру меньше. Статус дома мешает его жильцам регулировать свои дела. Так, рижанка Ольга рассказала, что она собиралась уехать к дочери в Германию и хотела продать свою двухкомнатную квартиру. Но оказалось, что покупатели предпочитают недвижимость на земле самоуправления, а ее дом стоит на частной земле.
— Год продавала квартиру, мне сильно сбивали цену, и в конце концов пришлось сдать, чтобы не платить за пустую квартиру, — рассказала читательница.
Закон таков, что землевладельцы, не вложившие ни копейки в благоустройство земли в жилом районе, регулярно получают свой оброк, а люди платят ни за что ни про что, нередко отказывая себе в лекарствах, посещении театра, оплаты кружка для ребенка, покупке какой–то одежды и так далее. Ведь 60–100–150 евро в год, которые в среднем платят жители столицы арендаторам, — это сумма, которую можно использовать с большей пользой для себя и своей семьи.
— Мы и наши потомки превращены в крепостных и должны будем платить дань вновь испеченным баронам до скончания веков, — сказал в сердцах один из читателей.
И парламент концептуально одобрил законопроект о прекращении принудительно разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах. В качестве решения законопроект предусматривает для владельцев квартир возможность использовать право на выкуп земли под их домом. По подсчетам Министерства юстиции, реализация законопроекта может обойтись государству в 14 млн. евро.
Готовность № 1
Хорош возможный закон или плох, как всегда, покажет время, тем более что и закона–то пока как такового нет. Пока же нужно подготовиться к тому моменту, когда закон будет принят, взвесить для себя возможные "за" и "против" выкупа земли. Как говорится: кто предупрежден — тот вооружен.
Разъяснить последствия будущего закона о прекращении раздельной собственности и дальнейшем выкупе земли под домом мы попросили директора юридического бюро "Гелиос" Владимира Васильева, который к тому же является председателем общества собственников квартир и управляющим несколькими многоквартирными домами, в том числе домом, в котором сам живет.
— Сразу уточню, что эпопея прекращения раздельной собственности с последующей сменой владельца земли и закреплением собственности за владельцами квартир (коллективными собственниками многоквартирных домов) проходит в два этапа.
Первый, назовем его подготовительным, период — когда жители определяют функционально необходимый своему дому участок.
— Но ведь за каждым домом уже закреплен участок, за который жители платят аренду, налог, убирают его…
— Не везде эти участки соответствуют реальным потребностям дома в окружающей территории. Напомним, что в 1999 году приватизационная комиссия самоуправления (и это не только в Риге) нарезала домам землю, прямо скажем, щедрой рукой.
К иному дому может быть привязана и внутриквартальная дорога общего пользования, и участок, на котором позже построили здание, и пустоши, уборку которых обеспечивают и, соответственно, оплачивают владельцы квартир этого дома. Земля распределялась так, чтобы у самоуправления не оставалось бесхозных участков, чтобы было с кого спросить за уборку и так далее.
Правила Кабинета министров № 522 и поправки к Закону о приватизации, принятые в прошлом году, регламентируют порядок, при котором жители должны платить только за ту землю вокруг дома, на которой располагаются инфраструктура и элементы благоустройства, необходимые владельцам квартир. С просьбой пересмотреть границы участка владельцы квартир могут обращаться в местное самоуправление.
Значит, сейчас задача жителей — определить функционально необходимый дому земельный участок, урезав привязанную в свое время территорию.
— Как это сделать правильно?
— Расскажу, как мы это делаем. В нашем доме и других домах, которые мы обслуживаем, подготовили опросные листы.
Как многие убедились, созвать собрание владельцев квартир трудно: у кого–то нет времени, кто–то отсутствует в городе и так далее. Опрос тоже проводится не в один день, но это наиболее верный способ собрать мнение собственников квартир. То есть мы решаем, надо проводить пересмотр функционально необходимого дому участка или нет и где провести рубеж земли дома.
Для определения границ участка дома нужно пригласить присяжного измерителя. Это услуга платная — от 100 до 150 евро. А можно и самим очертить границу на плане. Я, например, сам провел на карте линию, очертив территорию, которая дому необходима. Это могут сделать сами жители и в других домах.
В опросном листе, соответственно, надо указать следующую информацию: собственники квартир хотят пересмотреть и утвердить такой–то функциональный участок, который мы считаем необходимым для потребностей дома.
Здесь советую учесть такой момент: мы урезаем землю, что называется, под завязку, чересчур. Это для того, чтобы, если у приватизационной комиссии появится намерение увеличить предлагаемые нами границы участка, мы не очень пострадали. Вместе с тем, если дом не согласен с решением комиссии, он может опротестовать его, приведя свои аргументы в пользу "малой земли".
— Урезать, наверное, тоже надо разумно, а не под самые стены дома…
— Конечно. Советую урезать землю в разумных пределах. Подойдите к вопросу границ рационально: если большинство в доме считает, что земля под автостоянку не нужна, хорошо подумайте, потому что сегодня у вас нет автомобиля, а завтра подрастут дети, внуки и понадобится место для парковки.
И распоряжение Рижской думы, например, регламентирует, чтобы на привязанной к дому территории были оставлены место для стоянки автомобилей жильцов дома и зеленый участок; некоторые дома планируют также детскую площадку.
— Чем может руководствоваться приватизационная комиссия, отказав в сокращении размера участка или увеличив предлагаемую жителями площадь земли вокруг дома?
— Чем угодно, но у нас готов ответ: нам хватает того участка земли, который мы себе отметили. Однако у комиссии может быть свой аргумент — например, такой: урезать участок нельзя, потому что под ним проходят подземные коммуникации вашего дома.
Надо сказать, что обычный горожанин мало что знает о подземных коммуникациях — где они проходят и куда они идут: они ж под землей, их не видно. Поэтому и план этих самых коммуникаций пока интересовал только специалистов. Но придется и владельцам квартир познакомиться с таинственным подземным планом.
Поэтому закажите в Стройуправе план подземных коммуникаций (от 350 до 450 евро) — и будете иметь на руках весомый козырь. И тогда, если вас будут убеждать в том, что от земли над коммуникациями отказаться нельзя, вы в ответ сообщите, что навязанные вам коммуникации ведут к домам всего района, они транзитные, а ваши — вот эти трубы, землю над которыми вы включили в границы нового участка: они отходят от трубопровода к дому.
— Очень много хлопот, да и траты предвидятся… Вряд ли всем захочется затевать этот пересмотр земли.
— Да, хлопоты предстоят, но все это решается, главное — начать. И я в очередной раз советую не откладывать борьбу за установление функционального участка земли вокруг дома — потом спасибо скажете. Как известно (или кому–то неизвестно), в Сейме находится законопроект о прекращении принудительно разделенной собственности.
Законодатели наконец–то поняли, что 20 лет назад они совершили ошибку, вернув в частную собственность землю под многоквартирными домами, построенными в советский период. У нас получилось так, что квартиры и дом в долях принадлежат собственникам квартир, а земля под домом — другому лицу. Это юридически неправильно, не говоря уже о чисто практическом и финансовом аспектах.
Сейчас состояние дел на земельно–правовом фронте таково. В 2018 году планируется принять два закона. В Сейме в очередном чтении принят проект закона о принудительном выкупе земли. Пока речь идет о достаточно льготных условиях: жителям готовятся предложить купить землю под домом у ее владельцев по кадастровой стоимости плюс 18%.
Это, конечно, много дешевле, чем рыночная цена, и проект можно расценивать как шаг навстречу собственникам квартир. Кроме того, речь идет о том, что государство намерено сделать выкуп земли наименее болезненным…
— О чем же тогда другой закон?
— Также на 2018 год планируется второй закон — в продолжение к первому. Для тех домов, которые не выкупят землю, будет отпущен потолок аренды. Если сейчас закон удерживает размер аренды в пределах 6% от кадастровой стоимости земли, то закон разрешит землевладельцу назначать ЛЮБУЮ аренду. И это будет нокаутом для жителей.
Так что, пока есть время, надо серьезно подумать о том, как владельцам квартир стать хозяевами на земле под своим домом и чтобы эта акция не стала очень болезненной для владельцев квартир. Для этого надо максимально уменьшить участок…
— Вы уже использовали право дома уменьшить границы участка?
— Да, в нашем управлении есть дома, которые стоят на хозяйской земле. Мы передали план и заявление в приватизационную комиссию и сейчас ждем ответа. А по одному дому уже получен ответ: нам разрешили урезать участок только на 1 500 квадратных метров, так как рядом проходят коммуникации. Но мы просили сократить территорию вокруг дома на 2 500 метров и знаем, что наши коммуникации там не проходят, поэтому мы обжалуем решение комиссии в суде. Наше предложение — оставить дому 1 500 квадратных метров земли, для 12–этажки этого достаточно.
— Можно ли уже сказать, какие суммы придется выложить владельцам квартир?
— С учетом нынешней кадастровой стоимости это может быть от 300 до 1 000 евро с квартиры, в зависимости от площади квартиры, ее доли в доме и района, то есть кадастровой стоимости земли. Объективно это не самые большие деньги, тем более что, возможно, будет обеспечено беспроцентное государственное кредитование. В любом случае после оформления земли на дом жильцам не надо будет платить за ее аренду…
Что делать?
1–й шаг — инициативная группа дома разрабатывает план земельного участка, необходимого дому, возможно, без привлечения землемера.
2–й шаг — если собрание созвать проблематично, можно подготовить бюллетени голосования (опросные листы). Сделайте это максимально правильно, чтобы не пришлось потом переделывать и терять время. Требуется 50% голосов + 1 "за".
3–й шаг — готовится протокол, который суммирует данные всех бюллетеней.
4–й шаг — протокол вместе с планом и заявлением о пересмотре границ участка подается в приватизационную комиссию.
5–й шаг — приватизационная комиссия рассматривает и либо подтверждает план, поданный домом, либо предлагает свой вариант функционально необходимого участка. Если жители недовольны, то имеют право в течение двух месяцев аргументированно оспорить предложение приватизационной комиссии в административном порядке, обратившись в районный суд, и далее — вплоть до Верховного суда. Но если в этот срок не уложатся, то вступает в силу предложение комиссии.
6–й шаг — если вопрос о пересмотре границ земельного участка решен, то надо ждать принятия и вступления в силу закона о принудительном выкупе земли и тогда уже оформлять документы в режиме, который уже будет разработан после принятия закона…
Остается напомнить, что 3 677 многоквартирных дома находятся в Латвии в раздельной собственности. В них — 111 000 квартир.
Татьяна АНДРИАНОВА.
