Видео
В мире
В Латвии более 200 000 зданий и строений находятся на земле, которая принадлежит другим владельцам. Среди них насчитывается более 3600 многоквартирных домов – в общей сложности около 110 000 тысяч квартир. И их законные владельцы вынуждены платить за право пользования землей только потому, что дом располагается на участке, который им не принадлежит.
Однако в прошлом году у жильцов появилась возможность избавиться от земельной дани. Были внесены поправки в законы — от "баронов" можно откупиться, не спрашивая их согласия. Закон закрепляет за владельцами квартир право выкупить землю, на которой стоит их дом по кадастровой стоимости. По данным Латвийского совета присяжных судебных исполнителей пока рассматривается только 33 дела о выкупе земли. Наибольший интерес наблюдается в Елгаве, Риге и Валмиере. Но несмотря на то, что количество начатых дел кажется небольшим, в ближайшее время оно может резко увеличиться.
Дело в том, что выкуп земли у "баронов" происходит на фоне неясности о размере будущих платежей за принудительную аренду земли под многоквартирными домами. Сейчас они ограничены: не более 4% от кадастровой стоимости участка, однако через несколько месяцев эта норма отменяется.
Напомним, 30 сентября 2021 года Сейм принял поправки, которые определили ставку в размере 4% от кадастровой стоимости участка в год. Но "земельные бароны" оспорили решение законодателей в Суде Сатверсме, и это ограничение было признано не соответствующей конституции. Решение суда об отмене единой платы за пользование землей должно вступить в силу 1 июля 2024 года.
- Здесь можно рассматривать с двух позиций. С позиции жителей это, конечно, не выгодно, им выгоднее платить как можно меньше, а с точки зрения владельцев земли любые вложения должны окупаться в течении какого-то периода, - председатель совета "Rīgas namu apsaimniekotājs" Игорь Трубко комментирует решение Суда Сатверсме.
Он поясняет: если деньги вкладываются в бизнес, хоть что-то должно возвращаться в течении 7 лет, и еще необходимо 3 года, чтобы получить какую-то прибыль. Потом все нужно необходимо модернизировать и снова вкладывать средства. С землей, по мнению Трубко, этот период может быть лет 15. Но что у нас получается? От 4% нужно отнять 1,5%, которые хозяин земли выплачивает в качестве налога на собственность. У него остается 2,5% - это 40 лет, чтобы вернуть средства. При условии, что хозяин получает все платежи, не тратит деньги на восстановление и так далее.
- Естественно, это вложение очень не выгодное, - отмечает Трубко парадокс, который возникает со стороны "земельных баронов". - Получается хозяин земли, если он ее купил, то за свою жизнь никогда не вернет ее стоимость в ходе сдачи в аренду.
Но может ли владелец установить любую плату за пользование землей? Так сказать, чтобы поскорее отбить вложенные средства и начать получать прибыль. Ведь после решения Суда Сатверсме получается, прежнего ограничения в размере 4% больше нет.
- Нет, плата должна быть логичной, - отвечает Игорь Трубко, - Законом установлены 6% годовых, вряд ли собственник сможет установить что-то больше.
Необходимо напомнить, что проблема возникла когда законодатели после восстановления независимости Латвии взяли и отдали землю под жилыми домам предыдущим собственникам. По мнению Трубко тогда следовало поступить иначе: выплатить хозяину компенсацию, а жителям передать эту землю в собственность, как сделали, например, в Литве. Еще во времена Ульманиса был принят закон не допускать раздельной собственности - дом и земля должны находиться в одних руках.
- Иначе получается абсурд, - делает вывод Трубко. - Нужно что-то ремонтировать, ты зависишь от хозяина земли, а он никто в этом доме. Или пусть дома переходят в собственность хозяев земли и они за них отвечают, или пусть земля переходит собственникам дома.
И тут возникает следующий вопрос. Также непонятно, а зачем жителям вообще выкупать эту землю? Если они ее купят, то собственнику квартиры все равно придется платить 1,5% налога на недвижимость государству за владение землей под домом. Трубко отмечает, что если посчитать неизбежную необходимость уплаты налога, то жители сейчас фактически платят не 4%, а гораздо меньше.
- Получается, что житель пользуется землей за 2,5%. Вы в кредит не возьмете по такой ставке, а тут ничего - никаких кредитов, никакого оформления в Земельной книге, - утверждает Трубко, подчеркивая, что по пока действующим правилам именно "земельный барон" платит налог на землю из тех средств, что получает от жильцов дома.
- Допускаю, что по всей видимости, будут определенные изменения. И, как прогнозируют, не в лучшую сторону для жителей, - делает Трубко неутешительный вывод о будущем собственников квартир, которым не посчастливилось владеть собственностью на "чужой земле", - Потому что все должно иметь экономическую целесообразность.
Нужно отметить, что кроме решения Суда Сатверсме, которое позволяет собственникам земли увеличить плату за принудительную аренду земли под многоквартирными домами, тревогу жителей вызывает и грядущая реформа кадастровой стоимости недвижимости. Как ни крути, плата за землю напрямую от нее зависит. Ожидается, что с 1 января 2025 года она может может существенно вырасти. Если сейчас кадастровая стоимость "заморожена" по состоянию на 2012 год, то со следующего года предполагается установить ее на уровне 80% от рыночных цен недвижимости в 2022 году. И пока законодатели не предусмотрели никакого регулирования возможного ценового шока.
