Видео
В мире
Счастливы те жители, кто живет в домах, стоящих на земле — собственности владельцев квартир. В этом случае все ясно: собственник квартиры владеет ею и идеальной частью дома плюс идеальной частью земли под домом, которая является коллективной собственностью владельцев квартир. Так выглядит нормальная ситуация, так регулируется это положение в мировой практике. Это значит, что если многоквартирный дом построен на определенном участке земли, его не выдергивают из–под дома, чтобы отдать чуждому дяде, который оказался владельцем земли до 1940 года или его наследником.
Наверное, историческая справедливость, по мнению законодателей, заключалась в том, что землю вернули тем, кому она принадлежала в «настоящей» Латвии, тогда как построенных в советские годы многоквартирных домов и других зданий как будто и не заметили. Причем в это же время жителям разрешили приватизировать свои (и не свои) квартиры в этих домах на чужой земле. (Кстати, приватизационные сертификаты распределили согласно гражданству и негражданству жителей.) Что ж, люди приватизировали жилье – кто за сертификаты, кто за деньги. Плюс оформление, плюс последующий через несколько лет налог на недвижимость, то есть на собственные квартиры. Вложились как следует все.
Возможно, кто–то помнит, что обещанная полная приватизация жилых домов, то есть с землей под домом, проведена частично: наследники поспешили заявить свои права на землю.
Жильцы же оказались в сомнительной ситуации: они не могут распоряжаться землей вокруг своего дома, более того – они еще должны платить оброк за нее невесть откуда взявшемуся собственнику земли и содержать участок в порядке, но не распоряжаться им. Появились понятия – раздельная собственность и принудительная аренда земли, а нововладельцам дали право затребовать арендную плату и за прошедшие годы!
Сколько земли, по праву принадлежащей домам, вследствие земельной реформы, проведенной в 1990–х, ушло в ловкие руки, сколько продано и перепродано — это отдельный разговор. Есть данные, что на частной земле стоит более 3 тысяч многоквартирных домов, и, конечно, подавляющая часть из них – в столице (и это с учетом, что многие дома уже выкупили землю у собственников). Всего же насчитано 206 600 зданий, из–под которых «ушла земля»...
Потолок есть
В Сейме в очередной раз пообсуждали несправедливый закон, но решений не приняли. Процесс продолжается... О том, как сейчас обстоят дела с арендой земли под многоквартирными домами, какие права есть у владельцев квартир и как регулируются отношения между арендатором и арендодателем, разъясняет юрист, директор юридического бюро «Гелиос» Владимир Васильев.
— Главный вопрос: сколько сейчас в качестве аренды должны платить владельцу земли жильцы многоквартирных домов? Также читатели часто спрашивают: кто должен платить налог на землю – ее владелец или арендаторы?
— Согласно законодательным нормативам, владелец земли может установить плату за аренду не более 6% от суммы кадастровой стоимости земли и годового налога на недвижимость. А собственно налог – в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли — должен платить сам землевладелец, и требовать этого с арендаторов он не имеет права.
— Каков порядок установления арендной платы?
— Размер арендной платы устанавливается по договоренности между владельцем земли и арендатором в рамках установленного законом потолка аренды.
— Достаточно, чтобы это делал управляющий домом, или жильцы должны сами заключать арендный договор с хозяином земли?
— В идеале владелец земли заключает договор с каждым жильцом. Но это хлопотно, поэтому никто не против того, чтобы договорами занимались домоуправления, кооперативы без участия жильцов. И этот порядок оказался всем выгоден: и хозяину, которому не надо иметь дело с каждым владельцем квартиры, и жильцам удобнее платить за всю коммуналку скопом, да и домоуправления, возможно, имеют от этого свою выгоду.
Такой порядок бытует уже два десятка лет. Хотя, по сути, владелец должен заключать договорные отношения с каждым владельцем квартиры. Я всегда об этом напоминаю и не раз говорил об этом и на страницах «ВЕСТЕЙ». Кстати, сейчас уже не редкость, когда землевладелец напрямую заключает договоры с жильцами...
Коллективная ответственность чревата
— А для владельца квартиры что лучше: самому договариваться с землевладельцем или поручить это управляющему?
— Давайте рассмотрим обе ситуации. Сейчас житель по умолчанию доверил это управляющим — пусть лучше его дела ведет дядя: он только платит, а домоуправление договаривается, рассчитывает, начисляет, выписывает квитанции, перечисляет деньги хозяину. Да и тому хлопот меньше: не надо раз в квартал выписывать 100 квитанций и следить, чтобы все заплатили, оплачивать работу бухгалтера, судиться с неплательщиками, если что.
Но правильнее было бы заключать договоры с жильцами: индивидуальные договоры однозначно лучше. В таком случае отсутствует коллективная ответственность дома. Поясню. Представьте: домоуправление, кооператив или общество владельцев квартир заключает арендный договор от имени дома и включает арендную плату в квитанции об оплате квартиры. И вот кто–то злостный (а бывает, и не один) не платит за квартиру месяцами.
Наступает отопительный сезон, кооператив не справляется с объемом платежей — ведь нужно расплатиться с поставщиком тепла, произвести текущие ремонты. И тут кооператив, общество владельцев квартир вынужденно задерживает плату землевладельцу. Тот долго не церемонится и подает иск в суд. Судья быстро принимает решение в пользу хозяина земли, и со счета кооператива, общества снимаются накопления в пользу землевладельца. В кассе пусто, ремонты стоят, радиаторы холодные — платить за отопление нечем. Это мрачная картина, но вполне реальная.
Если же договоры индивидуальные, землевладелец отслеживает график платежей каждой квартиры и взыскивает с тех, кто просрочил платежи. Возможно, это добавляет собственнику земли работы, но зато каждый владелец квартиры отвечает за свои обязательства, а дом живет своей жизнью...
По какой цене выкупать?
— Сейчас многие общества и кооперативы предлагают своим членам выкупить землю под домом — дескать, это правильно и выгодно, не надо будет платить аренду. У кого–то она достигает 10, а то и 20 евро в месяц и более. Пока нет соответствующего закона, как лучше действовать: оформить договор купли–продажи или стоит дождаться закона и определенных нормативов?
— Это действительно вопрос. За какую цену выкупать? Сейчас цена договорная с землевладельцем — никаких нормативов и методик в этом направлении не разработано. И если дом стоит на хозяйской земле, то, чтобы она стала собственностью дома, ее действительно надо выкупать. Пока это право дома. Введя в 1990–х земельную реформу, разработанную адвокатом Грутупсом, людей без их согласия поставили в двусмысленное положение арендаторов практически собственной земли.
С другой стороны, о какой бы цене ни договорились жильцы с владельцем, землю надо ВЫКУПАТЬ, то есть платить за нее деньги. Даже если по кадастровой стоимости, это тоже не так уж мало — все зависит от района. Не у всех есть отложенные деньги. Значит, это кредиты, проценты. Рижская дума говорила о необходимости обязать землевладельцев отдать землю по кадастровой стоимости. Это было бы хорошо.
Поэтому оптимальный, наиболее справедливый вариант был бы, если бы законодатели разработали такую схему выкупа, согласно которой стоимость земли не превышала бы кадастровую, и государство давало бы кредиты домам под выкуп. Ведь оно и создало законодательно такую проблему...
— Как вы заметили, в любом случае от владельца квартиры опять потребуются финансовые вложения. Да сколько уже можно вкладывать в эти несчастные «хрущевки» и «литовки»? Знаю, что многие не собираются отдавать свои кровные какому–то чужому дяде. Как принимается решение о выкупе?
— Собрание должно проголосовать за выкуп 75% голосов. Раньше это было 100%, потом планку снизили.
— А если кто–то не хочет – ведь это немалые деньги. Его что, заставят?
— Кого–то заставить — проблематично. Однако с точки зрения закона решение собрания обязательно для всех членов общества собственников квартир или кооператива. Но действительно будут такие ситуации, когда люди откажутся платить за выкуп земли. И это тоже парадоксальное следствие земельной реформы.
С одной стороны, 75% владельцев квартир дома хотят выкупить землю, а 25% не хотят. А решение собрания общества вступает в силу. Но общество не вправе снять деньги со счета несогласных, чтобы уплатить землевладельцу их долю, и через суд нельзя взыскать: нет такого положения закона.
Парадокс в том, что 75% жильцов от имени 100% заключают с землевладельцем договор купли–продажи и становятся владельцами земли под домом. А что с несогласными? Кто–то подчиняется решению большинства и вносит свою долю, но противники выкупа все–таки остаются. Тогда общество вправе назначить арендную плату тем, кто не подписался и не внес выкуп. Они продолжают платить арендную плату за землю – с той разницей, что у них поменялся землевладелец...
Такие прецеденты уже есть. В домах, где создано общество, бывает, что от двух до пяти владельцев квартир не выкупают землю. Тогда общество назначает им плату за аренду с тем, чтобы они выплатили свою часть выкупа в течение, например, двух–трех лет, в зависимости от суммы. То есть арендой они как будто покрывают свою часть выкупа, но юридически владельцами земли они все равно не становятся.
Думаю, что есть и будут и другие ситуации, которых не предусмотрели наши законодатели, принимая в свое время закон, однозначно защищающий интересы одной стороны — землевладельца...
Только через суд
— А вообще как решаются проблемы с землевладельцем, кому можно на него жаловаться: домоуправлению, местному самоуправлению, в Сейм, в Европейский суд по правам человека?
— Всегда лучше договариваться. Но если это не получается, то придется обращаться в суд. Потому что самоуправление не может приказать землевладельцу снизить размер аренды или вовсе подарить участок дому, разве что вправе оштрафовать за неубранный участок. А вопросы оплаты аренды решаются в суде.
— Кстати, о благоустройстве и содержании хозяйской земли. Жители платят аренду из года в год, оплачивают дворнику уборку хозяйской территории, а какие права они имеют на благоустройство участка вокруг дома? Могут ли посадить кусты, деревья, разбить клумбы, построить детскую площадку, оборудовать автостоянку? Или обо всем надо договариваться с землевладельцем? А может, за благоустройство отвечает сам хозяин земли?
— Он хозяин юридический. Поэтому что–то делать на земле можно только с его разрешения. Но если договор аренды земли под домом составлен грамотно, с дальним прицелом, то общества владельцев квартир могут благоустраивать территорию – в рамках допустимого законом и назначения земли...
Кардинальных изменений не ждите
Министерство юстиции предложило план решения проблемы принудительной аренды земли под многоквартирными домами.
Напомним, что в апреле прошлого года на основании заявления собственников земли Конституционный суд признал не соответствующими Сатверсме изменения в законодательстве, внесенные в 2017 году. В частности, те, которые устанавливают размер арендной платы: в 2018 году — не более 5%, в 2019–м — 4%, а с 2020 года – не более 3% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Эта норма была установлена законодателями на случай, если владелец земли и собственники квартир не смогли договориться между собой о размере арендной платы.
По решению КС эти нормы утратили силу с 1 мая этого года. И, как мы говорили выше, теперь плата за аренду ограничивается 6% кадастровой стоимости. Сейчас Минюст советует не вносить поправки в закон «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» (вдруг Суд Сатверсме сочтет их антиконституционными!), а работать в направлении Гражданского закона.
Что интересно, улучшение планируется гуманитарного плана: вместо страшных слов «принудительная аренда» рекомендуется применять словосочетание «право законного использования земли». Таким образом меняется и характер отношений между землевладельцем и арендатором: все как будто используют свое право — и никакого принуждения. Но сколько ни говори «халва», во рту слаще не станет. Так и арендаторы поневоле не избавятся от навязанного законом оброка.
Правда, предлагается ввести потолок аренды в размере 4% от кадастровой стоимости.
Также юристы рекомендуют прописать в законе права и обязанности владельцев земли и арендаторов, чтобы по любому пустяку не бегать в суд, и дать больше прав арендаторам, то есть владельцам квартир, на обустройство земли вокруг дома. Правда, чужой земли. Но отвечать за состояние участка тоже будут арендаторы...
Поправки не решают вопрос выкупа земли, что не устраивает владельцев квартир, а также они считают высоким потолок аренды: предполагаемые 4% — это не ранее обещанные 2% аренды. Но и землевладельцы не совсем довольны. Хотя в принципе сохранены их права на землю, 4% им мало, а также они настаивают на том, что налог на их землю должны платить арендаторы.
Вот так, сытый голодного никогда не поймет. Похоже, что проблема раздельной собственности не решится никогда: ни у одного правительства пока не хватило политической воли или желания разрубить этот арендный узел...
Татьяна АНДРИАНОВА.
