Нелегальная перепланировка в рижской квартире: как исправиться задним числом

Когда человек планирует начать ремонт в своей квартире (снос или строительство стен, создание новых дверных проемов и т.д.),  нужно обратить внимание на один очень важный момент:  будут ли затронуты несущие стены или нет. 

– Если нет, то перед началом ремонта в Рижской стройуправе нужно получить согласованную карту, удостоверяющую упрощенное обновление квартиры, которую разрабатывает сертифицированный архитектор. Конечно, речь идет не о простой переклейке обоев, а о более серьезном преображении квартиры.  При наличии этой карты  ремонт можно проводить без согласования с соседями, за исключением случаев (например, перенос санитарного узла), когда необходимо согласование с соседями нижних этажей.

Бланк карты, удостоверяющей упрощенное обновление квартиры, можно получить в Рижской строительной управе или на сайте.

– Если есть желание «передвинуть несущие стены», то процедура усложняется.  В строительной управе нужно будет получить разрешение на строительство и  разработать  серьезный строительный проект.

Узнать, несущая или не несущая стена в квартире, можно у сертифицированного архитектора/проектировщик или в Рижской строительной управе.

Когда  планировка не стандартная, то на помощь нужно призвать строительного инженера, который проведет осмотр и скажет, несущая стена или нет.   

Если в процессе ремонта затрагиваются несущие стены, то понадобится собрать подписи 2/3 собственников других квартир в доме (если дом с разделённой собственностью) и 100% голосов собственников других квартир (если с неразделенной).

«Если работы по перепланировке были проведены без строительной документации, то возбуждается административное дело, в результате которого, в соответствии с Кодексом  административных нарушений (2 часть 152-й статьи)  налагается денежный штраф для физических лиц в размере от 70 до 700 евро, а для юридических – от 280 до 4 300 евро. Одновременно возбуждается второе административное дело – о самовольном строительстве,  в результате рассмотрения которого, если нет возможности согласовать документацию (не согласовывают соседи или работы не соответствуют требованиям нормативных актов), принимается решение о восстановлении прежнего состояния квартиры.  То есть сделать все  нужно так, как было до ремонта», – комментирует  Марина Карклиня.

Если строительный инспектор констатирует самовольное строительство, то, пока последствия не будут устранены, к объекту будет применяться повышенная ставка налога на недвижимость – 3%.

В Латвии популярны несколько вариантов перепланировки типовых проектов, которые можно увидеть невооруженным глазом – соединение кухни с гостиной, ванной комнаты с туалетом, увеличение комнаты за счет лоджии. Но есть переделки, которые так просто не заметишь. Поэтому при покупке жилья нужно попросить у его владельца  план кадастрового осмотра квартиры, сравнить его с фактическим расположением в квартире, а также составитьакт приема-сдачи,  где будет отражена реальная планировка. 

Если все же  в квартире была проведена перепланировка, акт приема-сдачи не освобождает нового владельца от последствий самовольного строительства (согласовать строительную документацию или восстановить планировку предыдущего состояния), однако дело об административном нарушении  на нового собственника не возбуждается (не применяется денежный штраф).

Если продавец не может предъявить план кадастрового осмотра квартиры,  то документ можно запросить в Рижской строительной управе или Земельной службе.  «В Рижской строительной управе есть каталог типовых проектных зданий, где указан первоначальный план квартиры, какие стены  несущие, а какие нет», – продолжает представитель Рижской стройуправы.

В этом случае необходимо срочно пригласить строительного инженера для проведения осмотра квартиры и определения, затронуты ли несущие конструкции или нет.  При необходимости незамедлительно следует провести укрепление конструкции. Важно: работы по укреплению нужно проводить под надзором сертифицированного специалиста. 

«В любом случае  возбуждается административное  дело о самовольном  строительстве, независимо от того, кто выполнял работы, с последующим решением согласовать строительную документацию или восстановить планировку предыдущего состояния квартиры.  Получателем решения в любом случае будет текущий владелец квартиры», – отмечает Марина  Карклиня.

Если строительный инспектор констатировал нелегальное строительство, то, пока оно не будет устранено, к объекту будет применена повышенная ставка подоходного налога – 3%.

Что очень важно: даже если Стройуправа уже констатировала самовольную перепланировку в квартире, это не мешает владельцу ее продать.  Раньше инвентаризационное дело содержало  отметку о самовольной перепланировке. Теперь, если покупатель сам не поинтересуется, факт незаконного перепланирования можно скрыть.

«Рижская стройуправа пыталась внести изменения в законодательство, чтобы вносить в Земельную книгу отметку о самовольном строительстве в недвижимости. Эта идея пока поддержки не нашла. Более того, жильцы многоквартирных домов должны понимать, что если они проводят какие-то масштабные работы, сносят несущие стены, меняют проемы окон, то в результате могут пострадать не только они сами, но и соседи.  В моей практике, к счастью, еще не было случаев, когда человек снес несущую стену без дополнительного укрепления.  Но, если в одном многоквартирном доме в нескольких квартирах  будут проводить нескоординированные строительные работы, то может произойти деформация здания, а в худшем случае оно может рухнуть», – добавила эксперт.

Поэтому  перед любой перепланировкой советуем обратиться  за консультацией к специалистам Стройуправы. Это бесплатно!

Узнать о времени работы специалистов можно здесь