Видео
В мире
В Латвии и тем более в столице растет спрос на сдаваемые внаем квартиры, комнаты и даже кроватные места. Как говорится, у кого хватает средств снять виллу у моря, а кому и угол в однокомнатной квартире в городе — рай. Между тем этот сектор все активнее привлекает внимание законодателей и налоговой службы… Какие перемены ожидаются в этой сфере ?
Плохо, когда нет крыши над головой и нет достаточных средств, чтобы взять ипотеку и обосноваться в своей квартире; ну или хотя бы снять приличное жилье. Наша читательница Жанна оказалась именно в такой ситуации. После развода с мужем она и глазом не успела моргнуть, как тот продал квартиру, в которой они жили и которая ему досталась в наследство.
Прав на жилье у нее не было, и разведенке пришлось собирать чемодан и искать себе угол. Уезжать домой в Ливаны не хотелось: в Риге у нее хоть и слабо оплачиваемая, но постоянная работа — в супермаркете. Не хотелось начинать все заново в родном Малпилсе и жить со стареющими родителями в квартире со смежными комнатами.
Ненадежный кров
Выход был один: снять в Риге квартиру или хотя бы комнату. К счастью, у одной из продавщиц съехала напарница по съемной квартире, и вопрос решился: Жанна переехала в отдельную комнату в двухкомнатной квартире — квартплата хозяину пополам. Но через полгода та переехала к своему парню, и Жанна осталась одна. Квартиранток, кто бы разделил с ней жилье и плату, она не нашла, но владелец квартиры обещал сам подыскать ей соседку, и девушка продолжала выплачивать свою половину.
— Но в один прекрасный день хозяин пришел и сказал, чтобы я срочно съехала — он нашел пару, которая согласна снять всю квартиру, — рассказала Жанна. — Я умоляла оставить меня на какое–то время, пока я не найду новое жилье, даже обещала платить за квартиру полностью, хотя для меня 220 евро в месяц очень дорого. Но хозяин был непреклонен и дал мне неделю срока. А пара уже приходила смотреть, как они расставят свои вещи, сделают ремонт…
Мы обратились к юристу с просьбой посоветовать читательнице, что ей делать в такой ситуации: имеет ли право владелец квартиры, сдающий жилье, вот так, в недельный срок, выставить за дверь квартиранта?
— Хозяин квартиры вправе попросить освободить жилплощадь не то что через неделю, а даже в тот же день, — объяснил юрист Александр Воронов.
— Ведь, как я понимаю, у квартирантки с владельцем была только устная договоренность, то есть юридического права на проживание у нее нет. Более того, если дойдет до конфликта, то хозяин может вызвать полицию и заявить, что квартирантку он не знает и та самовольно проникла в его квартиру. Со всеми вытекающими для нее неприятными последствиями…
Другая читательница, пенсионерка Маргарита Иосифовна, поделилась своей бедой:
— Моя подруга живет в Германии, уже давно, а меня она попросила сдавать ее квартиру, следить за порядком и в случае чего на месте решать бытовые вопросы. Деньги квартиранты перечисляют на счет подруги, а я действую как ее представитель, у меня и доверенность есть…
Несколько лет все было в порядке, пока постоянные жильцы не переехали в свою новую, купленную в кредит квартиру, а владелица попросила Маргариту Иосифовну найти новых. Тут соседи поинтересовались, сдается ли квартира: у них племянник с девушкой срочно ищут жилье.
— С виду приличная пара, сразу уплатили за месяц вперед — они мне показали распечатку банковского перевода. Потом через месяц попросили отсрочку на неделю, потом на две. Подруга с ними связалась и предупредила, чтобы они освободили квартиру. Потом они отключили телефон и не открывали дверь, а я своим ключом не смогла ее открыть. Соседи, которые их рекомендовали, сказали, что они за них не в ответе…
Маргарита Иосифовна хотела было обратиться в полицию или домоуправление, но подруга запретила: дескать, квартиру–то сдают незаконно. Решили подождать. Прошел еще месяц, пока женщина все–таки подкараулила на лестнице нахальных жильцов и заявила, чтобы те сейчас же съезжали, а то она вызовет полицию.
— Они съехали через пару дней, но оставили такой беспорядок и грязь, что в квартиру было страшно войти. Плюс они забрали с собой все, что можно было унести: утюг, блендер, постельное белье. А что не унесли, то сломали…
Друзья посоветовали Маргарите Иосифовне ославить гадких жильцов на весь мир — через социальные сети, но женщина испугалась: если у них нет совести, то от них можно ждать чего угодно — придут и дом подожгут!
Так что с подвохом бывают и наниматели…
Договор — всему голова
Выслушав обе истории, юрист Александр Воронов обратил внимание, что при аренде жилья обязательно надо заключить письменный договор между нанимателями и сдающей жилье стороной. Это предлагает каждый добросовестный квартировладелец. Если хозяин не настаивает на договоре, значит, не исключены сюрпризы. Жильцы же берут квартиру без юридической поддержки по простой причине: такой наем обычно дешевле, чем официальный — по договору.
— Заключить договор можно у нотариуса, в юридической консультации, или составить и подписать самим — хозяином и квартирантом. Образцы договоров о найме можно найти и в Интернете. И нанимателям, и сдающим жилье советую обратить внимание на следующие пункты.
* Указать, на какой срок вы снимаете квартиру и какие предусмотрены санкции, если вы откажетесь от найма раньше срока. В свою очередь, следует оговорить, при каких условиях владелец квартиры может попросить вас съехать раньше срока. Если вы хозяин, а жильцы хотят снять жилье на 2 года, например, договоритесь о первом сроке — 6 месяцев. Если квартиранты хорошо себя зарекомендуют, договор можно продлить.
* Зафиксируйте порядок оплаты (сумму и срок) и штрафные санкции в случае задержки.
* Обязательно укажите, сколько человек будут проживать с вами квартире: ваших родственников и знакомых. Если снимаете комнату в квартире, то сколько человек хозяин имеет право подселить в другие комнаты (квартира не резиновая).
* Оговорите, когда имеет право приходить в квартиру хозяин (после договоренности по телефону или по определенным дням, открывать дверь своим ключом или звонить и т. д.). Как регулярно он может проводить ревизию своего имущества.
* Перепишите все предметы быта (мебель, бытовую электронику, кухонную утварь), которые находятся в квартире; опишите, в каком состоянии вы их приняли. Здесь же стоит сразу уточнить, какая компенсация предусмотрена за утерю или порчу хозяйского имущества: чтобы жилец не переплачивал за старый сгоревший утюг, а наймодатель не лишился собственного имущества.
* Хозяин вправе попросить у нанимателя копию паспорта — так же как и наниматель у хозяина — или как минимум переписать его паспортные данные. Не забывайте, что этот вид сделок хотя и коммерческий, но основан на доверии, и в данном случае обе стороны в определенной степени рискуют…
И это далеко не все: аренда квартиры — дело щепетильное, и люди практичные не ленятся записать в договоре каждую вещицу и предвидеть любую ситуацию: жалобы соседей, поломку стиральной машины, повышение квартплаты со стороны домоуправления и другие факторы, которые могут повлиять на оплату и комфорт проживания в съемной квартире.
Это только информация…
Несмотря на возможные форс–мажоры и определенные хлопоты, наем жилья прочно вошел в нашу жизнь. А по–другому и быть не могло: не всем же быть собственниками недвижимости. В свою очередь некоторые собственники хороших квартир предпочитает ее сдавать, а самим поселиться на садовом участке или даже самим снять где–то скромную квартирку или комнатку. Так живут многие москвичи, например, да и наши порой предпочитают деньги качественному жилью.
Думается, привычка эта укрепилась в годы дефицита, когда люди привыкли в будни питаться картошкой и макаронами, а на праздники, когда придут гости, выставлять на стол дефицитные шпроты, сервелат, крабовые консервы, а то и накапать на бутерброды красную икру, украшать застолье по случаю купленным шампанским и ликером "Мока", а потом на десерт выпить чашечку растворимого индийского кофе вприкуску с конфетами "Серенада". Чего только мы не видели…
Когда закон разрешил приватизировать квартиры и отпала необходимость в сложных операциях по обмену жилья, а также появилась возможность передавать квартиры по наследству, казалось, что теперь все будут жить в собственном жилье. Началось активное строительство коммерческих проектов: средний класс (в нашем понимании) влезал по уши в ипотеку и обзаводился новым собственным жильем. 2–3–комнатную квартиру в спальном районе можно было купить за 7–10 тысяч долларов, а тогда за 1 лат давали 2 доллара…
Помните те многообещающие времена? Однако, несмотря на смешные цены в начале 2000–х, специалисты по недвижимости понимали, что нужны и арендные квартиры — как на Западе, где квартиры покупают в основном стабильные семьи, а большинство арендует. У нас и тогда был спрос на квартиры по найму, и тогда в этой сфере встречались мошенники. Но вели они себя достаточно скромно.
Например, фирма по поиску съемного жилья брала небольшие комиссионные — 10–20 латов. Человек приходил, платил деньги, говорил, что ему надо, и получал распечатку или записочку с несколькими адресами. Наивный клиент думал, что о нем позаботились, и, добравшись до телефона (мобильные тогда были мало у кого), радостно бросался обзванивать адреса. А на том конце провода ему отвечали, что квартира уже сдана или что никогда не сдавалась.
Эти шустрые посредники брали адреса из объявлений в газете (Интернета тоже не было), конечно, не проверяли их, а просто переписывали. В "базе данных" таких фирмочек накапливались адреса давностью в несколько месяцев. Попадание в точку у клиента могло быть только случайным.
Что, думаете, люди не возмущались, когда понимали, что их одурачили? Но никто же не читал договор. А там черным по белому было написано, что фирма такая–то предоставляет ИНФОРМАЦИЮ о сдающихся внаем квартирах. Так что информацию получили — и идите спокойно. Эти проверенные методы и сегодня активно используются нечистыми на руку маклерами…
Бизнес на жилье
Если в прошлой эпохе люди страдали от нехватки жилплощади, то теперь образовался ее переизбыток — такой, что люди стали сдавать жилье внаем. Молодежь смело берет ипотеку, покупает новую квартиру, а там вдруг освобождается бабушкино завещанное жилье. Кто–то продает, а кто–то, более предприимчивый, — сдает таким же молодым парам, более осторожным в покупке жилья или недавно прибывшим из провинции. Образовался даже класс арендодателей, которые покупают в кредит, например, однокомнатную квартиру специально для того, чтобы сдавать ее.
Новостройки уже несколько лет строятся не только под продажу, но и под аренду квартир. Что, кстати, не может нравиться тем, кто купил там квартиру для постоянного проживания. Люди жалуются, что наниматели шумят, водят компании, не берегут общие места пользования. А что им беречь — они же временные жильцы, они же заплатили за наем. "Отдали 60 тысяч за квартиру, а живем, как в гостинице", — порой жалуются владельцы квартир в новостройках.
На сайте объявлений можно найти немало предложений о продаже так называемых доходных домов в Риге — от многоквартирных красавцев и югендстиля в центре до двухэтажных "деревяшек" в Торнякалнсе и на Саркандаугаве. Выложив или взяв ипотеку на сумму 40, 60, 80 тысяч евро, чуть приведя в порядок куцый домишко, вы можете стать домовладельцем и сдавать в аренду 8–12 квартир, получая от этого определенный доход. Вот вам, кстати, и постоянное место работы для вас и родственников, и ежемесячная прибыль, не такая уж и слабая…
По оценке специалистов, средний показатель доходности от сдачи внаем жилья в спальном районе Риги составляет 6–12% в год. Стоимость аренды квартир в новых проектах — от 400 до 700 евро в месяц, в серийных квартирах дешевле: без ремонта — от 150 до 250 евро, с ремонтом — от 200 до 300 евро. Считается, что сдавать квартиру и даже комнату выгодно.
Но этот участок рынка недвижимости у нас еще в зачаточном состоянии и отличается довольно высоким уровнем риска и нестабильностью, так как клиент может оказаться неплатежеспособным, а домовладелец в свою очередь еще не всегда понимает, что любое дело требует и вложений. Новые домовладельцы нередко следуют плохому примеру домовладельцев денационализированных домов, которые видели свое предназначение в том, чтобы всячески портить жизнь своим жильцам. Но сейчас это бизнес: хочешь иметь жильцов и доход — создавай соответствующие условия.
И все же рынок найма жилья стал достаточно рентабельным бизнесом для частных лиц и фирм, но, чтобы он перерос в полноценную отрасль экономики, законодатели решили его укрепить нормативными актами и, соответственно, направить в государственное русло финансовый поток, который дает эта дойная корова.
На законной основе
Переданный на рассмотрение правительства проект закона "О найме жилых помещений", безусловно, упорядочит процессы, происходящие на рынке найма жилья в той его части, где квартиры сдаются внаем в качестве предпринимательской деятельности. Основные положения закона, как предполагается, могут укрепить позиции нанимателей и повысить ответственность наймодателей. Вот некоторые нормы законопроекта.
* Обязательная регистрация всех договоров найма жилых помещений в Земельной книге. Для тех договоров, которые были заключены до вступления в силу новой редакции закона, предусмотрен переходный период.
* Освобождение от уплаты канцелярской пошлины в Земельной книге при подаче прошения о регистрации права найма. Заверить подписи на документе также можно будет бесплатно в отделениях Земельной книги.
* Предусмотрена процедура бесспорного принудительного исполнения в случаях, когда, например, квартиросъемщик не платит по счетам или прерывает срок договора, а также при принудительном отчуждении собственности у владельца, если договор найма не занесен в Земельную книгу. Сейчас эти вопросы регулируются в судебном порядке.
* Договор найма может быть только срочным — заключаться на определенный срок. Если новый договор не заключается, наниматель обязан освободить квартиру.
* До окончания срока, указанного в договоре, квартирант имеет право расторгнуть договор, предупредив хозяина за месяц, а наймодатель может это сделать только согласно оговоренным в законе ситуациям и срокам.
* Владелец недвижимости сможет поднять квартплату, только если в договоре указан такой принцип и порядок (инфляция, планируемые расходы на ремонт, например, рост затрат)…
Сдача внаем или аренду недвижимой собственности за вознаграждение классифицируется как хозяйственная деятельность, поэтому этот доход облагается подоходным налогом с населения. Новые нормы закона, как отметили в Министерстве экономики, призваны способствовать снижению доли теневой экономики на рынке недвижимости, и налоговая служба сразу сможет контролировать и взыскивать налоги с доходов от сдачи объектов в найм.
Служба госдоходов (VID), со своей стороны, продолжает надзор за незарегистрированной хозяйственной деятельностью, в том числе в сфере сдачи в аренду недвижимости. Выявляя потенциальных налогоплательщиков, которые забыли уладить свои обязательства перед государством, VID применяет принцип "сначала консультируй".
— Информирование и просвещение людей в вопросах хозяйственной деятельности может способствовать процессу легализации, поэтому VID заботится о доступности информации для сдающих недвижимость в аренду: на сайте VID есть специальный раздел "Первые шаги для сдающих недвижимость в аренду", — пояснили представители Службы госдоходов.
В 2018 году основные условия сдачи внаем недвижимой собственности останутся без изменений. Жители, получающие доход от сдачи внаем или аренды принадлежащей им недвижимой собственности, смогут платить налоги, используя упрощенный режим, т. е. без регистрации хозяйственной деятельности. В свою очередь те, кто предпочтет зарегистрировать хозяйственную деятельность, как и прежде, смогут выбрать наиболее выгодный для себя режим уплаты налогов, сообщили в Службе госдоходов…
Татьяна АНДРИАНОВА
