Угол сдал? Заплати налоги! Новые правила сдачи квартир в аренду

"Неужели в Латвии началась облава на тех, кто сдает квартиры? -- с таким вопросом обратилась к нам читательница Мария, которая рассказала свою историю о том, как ей пришло письмо от службы государственных доходов (СГД) с просьбой заплатить налоги за «коммерческую деятельность». Да, нравится нам это или нет, но в этом году тем, кто сдает квартиры, но не платит налогов, придется или скрываться от налоговиков еще тщательней, или все-таки заплатить налоги и спать, как говорится, спокойно... Мы подсчитали все возможные варианты уплаты налога для квартиры, которая сдается за 300 евро. Выбирать -- вам!

Если вы зайдете на привычные сервисы объявлений, то сразу увидите новшество, которое уже повергло в шок жителей Латвии. Теперь эти сервисы требуют при размещении своего объявления обязательно указывать персональный код человека (вторую его часть).

Как поясняет СГД, это позволит налоговикам выявить людей, которые что-то продают через объявления или же сдают внаем квартиры, а налогов не платят. А ведь как сдаются квартиры? Как правило, по объявлениям. Так попалась и наша читательница Мария.

“Письма счастья”

Мария пишет:

"Получила письмо, в котором было сказано, что я веду незарегистрированную хозяйственную деятельность и мне надо явиться в СГД и заплатить налоги. Я, конечно, страшно перепугалась -- я же пенсионерка, какая у меня еще деятельность? Позвонила по указанному телефону, и милая девушка мне объяснила, что у СГД есть подозрение, будто я сдаю в аренду принадлежащую мне квартиру. У меня действительно есть маленькая квартирка, которую мне оставила в наследство моя старшая сестра. Квартира с печным отоплением, я и прошу-то за нее немного, чтобы были деньги на лекарства. А тут еще налоги! Честно говоря, я расплакалась прямо в трубку.

Девушка меня "успокоила": мол, лучше все-таки заплатить налоги, а то меня еще и оштрафуют как налогового хулигана. Что мне делать-то теперь? Проще эту квартиру тогда продать, чем еще за нее налоги платить..."

Действительно, СГД каждый год рассылает вот таких "писем счастья" по четыре-пять тысяч. Их получают люди, которые, как Мария, засветились на каких-то досках объявлений, и СГД смог установить их личность. И угрозы штрафа для них вполне реальны -- вплоть до 350 евро. А если отказываетесь сотрудничать -- то и все 700 евро. Причем неважно, какую квартиру вы сдаете -- хорошую и просторную, с печным отоплением или даже комнатку. В понимании СГД это доход, с которого надо платить налоги.

Более того, у СГД теперь есть особый отдел, который специализируется на интернет-сделках, то есть люди сидят и планомерно ищут в Интернете вот таких, как Мария. И находят ведь! Никого также не волнует, что у вас маленькая зарплата или пенсия и денег не хватает на лекарства. Есть доход -- заплати налог, и точка.

И еще кому стоит быть внимательным -- тем, кто имеет квартиры, в которых никто не задекларирован. Для СГД этот факт словно красная тряпка: значит, эта квартира сдается. По крайней мере, в конце прошлого года многие владельцы таких квартир получили от СГД письма с предложением зарегистрировать коммерческую деятельность или объяснить, почему они этого не делают и как распоряжаются пустующей жилплощадью...

Заплати налоги и спи спокойно

Если вы наконец-таки решили, что тратить столько нервов себе дороже и уж лучше тогда заплатить налоги, расскажем вам о нескольких вариантах того, как это можно сделать. А также о том, в каком случае какой вариант выгодней.

Как только вы составили с владельцем квартиры договор -- а делать это надо обязательно, иначе легкомыслие может обернуться большими убытками, -- надо выбрать один из трех вариантов уплаты налога.

V ПЕРВЫЙ. Регистрируемся как налогоплательщик и выбираем платить разницу в размере 23 процентов доходов и расходов.

Что это значит? Есть доходы -- например, квартиру сдаем за 300 евро в месяц. Но у нас могут быть еще и расходы. Например, нам надо заплатить налог за землю, починить сантехнику и отчислить платежи в накопительный фонд дома. А может быть и так, что вы берете за аренду с жильцов, положим, 400 евро в месяц и сами с них оплачиваете коммунальные, которые в этом случае будут считаться чистыми расходами. Платить налог в 23 процента нужно будет только с разницы между доходами и расходами, причем еще и применять необлагаемый минимум (в этом году -- 60 евро).

Однако есть маленький подводный камень. Если эта разница в месяц превысит 380 евро (что маловероятно, если речь идет о типовой квартире, а не о хоромах в новом проекте), то вам вместе с подоходным (эти самые 23 процента) придется заплатить дополнительно еще и социальный налог. А это уже, как говорится, совсем другая история, поэтому не забываем про эту деталь...

V ВАРИАНТ ВТОРОЙ. Пока микропредприятия не уничтожили, у нас есть возможность еще немного попользоваться налогом с микропредприятия.

Правда, с этого года он вырос с девяти до 15 процентов, и этот факт не слишком радует, потому что одно дело заплатить с наших 300 евро в виде налогов 27 евро, и другое -- 45 евро. Здесь расходы никто уже не учитывает -- сколько получили в виде арендной платы, с этой суммы и перечислили.

В этом случае не действуют и налоговые льготы, а также необлагаемый минимум. Еще один минус -- надо регистрировать хозяйственную деятельность в СГД, а это, сами понимаете, снова расходы, хотя бы на ту же бухгалтерию...

V ВАРИАНТ ТРЕТИЙ. Он для тех, кто не хочет всей этой возни с бумагами и регистрацией хозяйственной деятельности.

Есть очень удобный способ заплатить налоги -- просто известить СГД (не позднее пяти дней после заключения договора), что квартира сдается, подать договор аренды или найма и платить с доходов равно 10 процентов.

Сдали квартиру за 300 евро -- заплатили 30 евро и больше не волнуетесь, что на вас будут охотиться налоговики. В этом случае расходы списывать вы тоже не можете, за исключением налога на недвижимую собственность.

И этот налог можно платить раз в год, сразу после того, как вы подадите налоговую декларацию (с 1 марта по 1 июня). То есть, например, если вы весь год сдавали свою квартиру по 300 евро в месяц, то в течение 15 дней после подачи декларации вам надо будет заплатить 360 евро (30 евро за каждый месяц года)...

Регистр, от которого не скроешься

А в будущем хотят сделать систему еще более жесткой. Если будет принят новый закон о найме жилых помещений, то любой частный договор аренды жилых помещений в обязательном порядке придется регистрировать в Земельной книге. Тем самым чиновники намерены заставить собственников жилья платить налоги с доходов от аренды.

Планируется, что в новом законе будет предусмотрен механизм обязательного регистра найма, в который будут вносить все заключенные договоры, ведь сегодня регистрация договора является сугубо добровольной. И естественно, что никто в Земельную книгу, сбивая башмаки, не бежит. Однако в будущем не бежать будет нельзя: предусмотрено наказание для собственника квартиры, если договор не будет внесен в регистр.

Авторы законопроекта настаивают на явных преимуществах новой системы: арендаторов это защитит от преждевременного выселения, а арендодателей -- от жильцов, которые не хотят выезжать по истечении срока договора.

Правда, пока этот закон еще дорабатывается и проходит стадии обсуждения. Возможно, в этом году появится ясность, когда вступит в силу новый порядок заключения договоров аренды...

С людей дерут три шкуры

Ситуацию поясняет председатель правления компании по недвижимости Balsts Айгар Зариньш:

-- Налоги платить надо, это все понимают. Но ведь и людей, которые уклоняются от налогов, тоже можно понять. Людям вообще сейчас неясно, куда идут наши налоги, почему они бездарно расходуются и кто за это отвечает. Люди должны быть уверены, что налоги не будут меняться, чтобы не создавать хаос.

Но вопрос в том, как эти налоги с людей взыскивают. А взыскивают так, что у людей формируется стойкое негативное отношение к государству. Вот в Эстонии совершенно другое отношение к людям и налогоплательщикам. К примеру, в Таллине нет налога на недвижимость, а у нас только обсуждают, не ввести ли нам скидки на каждого человека, прописанного в единственной его недвижимости. Там в целом все понимают, что государство не зарабатывает, а тратит. И само государство это понимает, поэтому не дерет с людей три шкуры.

А у нас государство "зарабатывает" и делает это вот такими способами, которые людям непонятны. Когда начался кризис, я это почувствовал на себе: дорожная полиция стала останавливать водителей на все подряд, прямо-таки шерстить в поисках малейших нарушений. Сейчас с владельцами жилья происходит нечто похожее. Как мы можем с многих из них просить и даже требовать налоги, если речь идет о выживании?..

Как правильно заключить договор найма?

Образцы типовых договоров можно найти в Интернете. Долгосрочный договор в первый раз с новым нанимателем лучше заключать не более чем на год. За это время вы сможете понять, хотите ли вы и дальше сдавать этому человеку квартиру.

* Оговорите в договоре количество людей, которые будут проживать в квартире, чтобы в один прекрасный момент вы не обнаружили у себя "цыганский табор" или группу студентов на матрасах.

* Впишите в договор право раз в месяц приходить и проводить в квартире ревизию на предмет сохранности мебели и оборудования.

* Попросите у нанимателя дать вам копию его паспорта, чтобы вы могли в случае чего обратиться в полицию.

* Пропишите порядок оплаты и штрафные санкции в случае задержки оплаты.

* Специалисты рекомендуют как можно подробнее прописывать условия досрочного расторжения договора, так как из-за этого возникает много разногласий...

Как правило, договор может быть расторгнут:

* при взаимном согласии сторон в любое время. Предупредить о расторжении другую сторону надо заранее -- за две недели (или за месяц);

* если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если жилец не платит вовремя, портит помещение и имущество, использует квартиру не по назначению, а также если на него постоянно жалуются соседи;

* если жилище стало непригодным для постоянного проживания. Например, если вдруг случился пожар или вас залили соседи и пока квартира не отремонтирована...

Накопительный фонд дома -- в обязательном порядке!

Начиная с этого года каждый собственник квартиры столкнется с необходимостью в обязательном порядке отчислять деньги в накопительный фонд дома. Многие делают это и сейчас, но исключительно по доброй воле, а с 1 января 2017 года это стало обязательным согласно принятым поправкам к закону "О квартирной собственности".

С нового года владельцы квартир будут обязаны вносить платежи в общедомовой фонд для накапливания средств на ремонт и благоустройство. То есть хочешь не хочешь, а деньги в фонд дома отчисли.

Сколько? Это зависит от состояния самого дома и его коммуникаций. Если дом новый и особого ремонта не требует, то сумма может быть небольшой -- 5-10 центов на квадратный метр квартиры.

Но если дом находится в плохом техническом состоянии, придется платить больше. Вплоть до одного-двух евро за квадратный метр. И даже 20 центов на квадратный метр для квартиры в 50 квадратных метров -- это лишние 10 евро в месяц.

-- Я понимаю, что лишнего никому не хочется платить, -- говорит глава Латвийской ассоциации домоуправов Гирт Бейкманис. -- То на лекарства денег нет, то на продукты. Но надо понять одну простую вещь: ваша собственность -- это не только ваша квартира. Жильцы несут ответственность за состояние всего дома, в котором живут. Следовательно, ремонтировать дом и содержать его в надлежащем виде -- их прямая обязанность. Уже и сейчас многие жильцы создают накопительные фонды, но далеко не во всех домах они есть...

Впрочем, как заметил г-н Бейкманис, ситуация может развиваться и по такому сценарию. Например, управляющий домом собирает жильцов и говорит, что дом нужно ремонтировать, дает смету, и выходит, что в накопительный фонд нужно отчислять по одному евро на квадратный метр в течение года. Для квартиры в 50 квадратных метров это дополнительные 50 евро в месяц. Сумма серьезная. Тогда собственники квартир решают, что платить столько не хотят.

-- Они могут создать товарищество собственников квартир и управлять домом сами, -- поясняет Гирт Бейкманис. -- Но что в итоге? Пройдет три-пять лет, дом будет разваливаться на глазах, и уже суммой в один евро за квадратный метр с квартиры не обойтись. Так что выход один: отчислять в накопительный фонд уже сейчас. А если вы не доверяете своему управляющему -- например, подозреваете, что он растратит деньги из фонда, -- просто меняйте обслуживающую компанию...

Ольга Левина.