Видео
В мире
Чего ожидать в жилищной сфере в новом году? Изменится ли (а если изменится, то как?) плата за обслуживание дома, вывоз мусора, отопление, воду и прочие услуги? Многие владельцы квартир узнают об этом только в начале февраля и позже — когда получат квитанции об оплате потребленных в январе услуг. Но уже сегодня можно сказать, что в большинстве многоквартирных домов квартплата в новом году не останется прежней…
Почему и в какую сторону ждать изменений, а также как можно контролировать и даже снизить эти расходы, разъясняет председатель Рижской ассоциации управляющих домами Игорь Трубко:
— При экономически стабильной ситуации рост или понижение квартплаты зависят от того, насколько большие или не очень ремонтные накопления решают делать жители дома. Но сегодня надо учитывать, что в 2018 году в Латвии начинается налоговая реформа, и перемены не обойдут стороной и сферу обслуживания жилья. А первый фактор, который непосредственно отразится на наших счетах, — это повышение минимальной зарплаты с 380 до 430 евро…
За что берут деньги?
Чтобы понять, каким образом эти и другие изменения влияют на квартплату, глава ассоциации предложил разобраться, что такое плата за обслуживание. За что конкретно ее берут? Вот как расшифровывает этот ребус Игорь Трубко:
— Плата за обслуживание — это плата, которую планируется собрать с собственников квартир для того, чтобы покрыть расходы управляющего на предоставление определенных услуг, необходимых для обслуживания дома. Сюда входят издержки за уборку территории, привязанной к дому, и помещений общего пользования в доме, в том числе: санитарную уборку, технический осмотр здания, содержание водопровода и системы канализации и другие дела по дому.
Так вот, именно из полученной от жителей платы за обслуживание управляющий рассчитывается с дворниками, сантехниками, электриками, ремонтными рабочими, а также закупает материалы и инвентарь, необходимый для содержания дома.
Сюда включены и разного рода административные издержки: на заключение договоров, считывание показаний счетчиков, бухгалтерские услуги, юридические услуги и прочее. Причем надо учитывать, что плата за обслуживание для каждого дома рассчитывается индивидуально, с учетом его технических параметров и общего состояния…
Все взаимосвязано
— Каким же образом скажется повышение минимальной зарплаты на плате за обслуживание дома, содержащей такое множество позиций?
— Минимальная зарплата в Латвии с 2018 года повысится на 13%, что объективно вызовет рост средней платы за обслуживание на 6–7%. Это означает, что обслуживающим организациям теперь необходимо платить больше за работы, которые оплачиваются по минимальной ставке или исходя из нее. Значит, надо увеличить зарплату сантехникам, слесарям, электрикам, работникам, обеспечивающим санитарную уборку и содержание территории вокруг дома.
Также повышение платы за отдельные услуги управляющего в рамках технического обслуживания дома может быть вызвано и ростом акцизного налога на топливо. Это означает, что соответственно увеличатся транспортные затраты, и значит — все услуги, которые с ними связаны. Также, если брать за основу статистику, то в 2017 году на 3,4% увеличились затраты на строительные работы.
— То есть идет цепная реакция, которая повлечет за собой повышение тарифов и в других сферах коммунальных услуг?
— Тарифы на коммунальные услуги утверждает Регулятор общественных услуг. Но неизбежно поставщики запросят разрешения на увеличение стоимости услуг в связи с ростом транспортных расходов и необходимостью повышения минимальных зарплат.
— Получается, что повышение минимальной зарплаты вызовет еще бОльшие расходы, если говорить в данном случае об обслуживании и содержании дома?
— Повышение минимальной зарплаты — это необходимость увеличения оплаты труда самых низкооплачиваемых работников — таких, как, например, кассир, продавец, тех рабочих, труд которых очень тяжел и, замечу, хорошо востребован за границей. Представители этих профессий уезжают и получают там работу с оплатой от 1 000 евро на руки.
Здесь же создается ситуация, когда инженеров и управленцев найти легче, чем уборщицу и электрика. И если не повышать минимальную зарплату, то встанет вопрос о необходимости экспортировать работников из Молдовы и с Украины, и тогда получится так, что наши будут уезжать в Европу, а к нам будут приезжать из бывших республик Союза.
Но, как считает глава Ассоциации управляющих, содержание дома и расходы на него — в руках его владельцев, то есть собственников квартир. Важно помнить, что обеспечивать различные процессы в доме, в том числе ремонтные работы, управляющий может исключительно и только в рамках финансирования собственников квартир. Это означает, что можно не только контролировать, куда уходят деньги дома, но и проявить инициативу и смекалку и найти способы экономить по некоторым позициям…
Анатомия квартплаты
— Какую квартплату надо считать нормальной, а какую завышенной?
— Как мы говорили, на этот вопрос нет стандартного ответа, потому что в каждом доме своя ситуация, разные технические условия.
Плата за обслуживание дома состоит из трех основных позиций, которые отображаются в смете отдельно. Это административные затраты управляющего, техническое обслуживание дома и санитарная уборка. Так, административные затраты на управление жилыми домами в 2018 году будут ежемесячно обходиться владельцам квартир в 0,12–0,15 евро с квадратного метра жилплощади. В некоторых случаях административные затраты могут подняться до 0,20 евро, но жителям таких домов стоило бы поинтересоваться у управляющего причинами подобного повышения.
Повторю, что в административные затраты входят такие услуги домоуправления, как планирование, организация и надзор за строительными работами, ведение домового дела, бухгалтерские и юридические услуги, а также прибыль управляющего (в сметах ее еще называют деликатным словом "возмещение").
Плата за техническое обслуживание в крупных домах обычно приближается к 0,10 евро с квадратного метра, в маленьких же домах может достигать 0,15 евро. Кстати, в эту же плату входят техническое обслуживание водопровода, системы электроснабжения и расходы на связанный с этим мелкий ремонт.
Вместе с тем на стоимость технического обслуживания дома влияют и другие факторы: например, наличие лифта, необходимость чистить дымоходы в домах с печным отоплением и обслуживать отопительные системы в домах с центральным отоплением.
А также в стоимость обслуживания жилого дома управляющие включают и другую обширную позицию — это санитарная уборка общих помещений и территории. Плата за услуги дворника зависит от размера прилегающей к дому территории и площади самого дома и в среднем составляет от 0,15 евро с квадратного метра для большого дома и до 0,65 евро с квадратного метра для малоквартирных домов.
— Сейчас усиливаются требования пожарной безопасности — в домах нужно установить детекторы дыма, которые тоже бесплатно не выдаются…
— Да, это услуга, которая входит в расходы на содержание дома и может увеличить ваш общий счет за обслуживание. Плата за содержание датчиков пожарной безопасности, установленных в домах большой этажности, в среднем составляет 0,02–0,05 евро с квадратного метра.
— Но не все дома стандартные: есть трех–, пяти–, девятиэтажные и так далее, где установлен лифт. В частности, с его эксплуатацией у читателей нередко возникают вопросы: как платить за лифт (по количеству квартир или по числу задекларированных в квартире жителей), почему за эту услугу надо платить жильцам первых этажей, которые по определению не пользуются лифтом?
— Порядок оплаты лифта устанавливается решением собрания собственников квартир — все в руках дома. А вот объективно может увеличиться плата за техническое обслуживание лифта: в среднем на 0,03–0,06 евро с квадратного метра.
Обслуживание системы центрального теплоснабжения может стоить еще 4–6 центов: это подготовка теплового узла к отопительному сезону, его регулировка, регулярное обследование состояния и мелкий ремонт. Если же в доме печное отопление, то управляющий два раза в год должен обеспечить прочистку труб, а это от 0,03 до 0,08 евро в месяц с квадратного метра жилплощади…
Смотрите смету!
— Как можно в этом снежном вале роста цен сэкономить на обслуживании дома?
— Можно и нужно. Дом — собственность владельцев квартир, а управляющая и обслуживающая организация работает по договору, то есть нанята владельцами квартир для выполнения работ по обслуживанию дома. Поэтому, как мы говорили выше, жильцы не должны забывать о таких вещах, как учет и контроль.
Рекомендую в первую очередь участвовать в составлении сметы на обслуживание и ремонт дома на следующий год, а потом по смете можно отслеживать, куда и как уходят средства, как управляющий заботится о вашем доме.
В октябре прошлого года, как и в предыдущие годы, большинство управляющих предоставило жителям сметы на обслуживание в 2018 году. Такая смета показывает владельцам квартир, какая плата за квартиру предлагается жителям в следующем году и какие услуги включены в эту плату. Однако, как показывает практика, далеко не все владельцы квартир ознакомились с этим важным документом.
Это означает, что для жильцов, которые не видели и не запросили у управляющего смету на обслуживание в 2018 году, новая квартплата в январе может стать неожиданностью. Часть жителей получат повышенные счета уже в январе, часть — только в феврале, что связано с особенностями бухгалтерского учета в разных домоуправлениях.
— Что, уже ничего нельзя сделать, если квартплата выросла?
— Главное, что должны сделать жители, — это запросить у управляющего смету на нынешний год. И тогда, сравнив ее со сметой на прошлый, собственники смогут понять, за какие услуги обслуживания и управления будут платить больше и почему.
— Многие не хотят собирать деньги на ремонтные работы в доме, считая это лишним расточительством. Может быть, в этом секрет экономии?
— В счетах и сметах обязательно указывается позиция — ремонтные накопления. Согласно правилам Кабинета министров № 408, управляющие обязаны запланировать ремонтные работы в каждом доме и предложить жителям собирать деньги в общедомовый фонд.
Опыт показывает, что средний размер ремонтных накоплений в Риге — около 0,15 евро с квадратного метра, однако есть дома, которые требуют срочного ремонта, и здесь ремонтные накопления могут повыситься до 2–3 евро с квадратного метра. Тем не менее экономить на ремонтных работах нельзя, чтобы не довести дом до аварийного состояния. Также и правила Кабинета министров обязывают создавать накопительный ремонтный фонд.
— Еще возможны расходы на утепление дома. Сейчас много говорят о необходимости реновации, но жители все–таки сомневаются: дополнительные расходы…
— Странно, откуда пошел этот миф о дополнительных расходах? В каждом доме есть сторонники утепления и реновации — и есть противники. Советую владельцам квартир не слушать то, что кто–то где–то сказал, а смотреть документы.
Понятно, что на суд общественности чаще выносятся отрицательные примеры реновации, которые, правду сказать, можно пересчитать по пальцам и в которых, как я уверен, виновны нерадивые управляющие.
Тогда как массовый положительный опыт, которого добились, например, в Валмиере и Вентспилсе, остается в тени. Поэтому советую: посмотрите технические документы на реновацию, и вы увидите, что дополнительно платить ничего не надо!
В том–то и преимущество утепления и модернизации технического хозяйства дома, что жители, не добавив к нынешним счетам ни цента, получают обновленный дом.
Техника процесса простая: подписали договор, к вам пришли и сделали работы. Причем вы получили теплый дом и комфортную атмосферу в квартире за ту же ежемесячную плату, что платите сегодня.
Не забывайте, что эффект от утепления дает экономию потребления теплоэнергии, соответственно снижается плата за тепло. Вот эти сбереженные деньги и идут на оплату работ по утеплению в течение нескольких лет — как вы решите. А по истечении этого срока чистая экономия остается вам.
На сегодня изменения в нормативах о реновации планируются на уровне государства: софинансирование в размере 50% предлагается всем домам, которые проведут реновацию, а не только тем, которые достигли наибольшего эффекта экономии теплоэнергии, как было. Поэтому советую владельцам квартир поручить домовым активистам хорошо изучить вопрос и серьезно обсудить возможности и перспективы дома в этом направлении…
Что делать?
Суммируем итоги разговора с главой Ассоциации управляющих Игорем Трубко: что надо делать, чтобы и дом содержать в порядке, и деньгами собственников квартир не сорить.
* Получив новый счет за квартиру, не волнуйтесь. Возможно, если грянут морозы, повышение связано с платой за отопление, а значит, будет краткосрочным. Если же все–таки повысилась плата за обслуживание, то запросите сметы за прошлый и нынешний годы, сравните показатели и обсудите ситуацию с соседями.
* Почти всегда квартплату можно откорректировать решением общего собрания, которое вправе проголосовать за то, чтобы уменьшить или, наоборот, увеличить взносы с квартиры в накопительный фонд. Также становится популярным решение дома полностью или частично взять на себя уборку общих помещений и территории вокруг дома, например…
Татьяна АНДРИАНОВА
