Почему люди упорно выбирают «хрущёвки» и «литовки»: квартирный вопрос

Проезжая по улицам столицы, трудно не заметить, как много в городе новостроек — и не только офисных зданий, но и многоквартирных домов. Они вырастают на пустырях, гордо возвышаются на территориях бывших заводов и фабрик — порой прямо на месте старых цехов, вклиниваются во дворы спальных районов.

Порталы сделок с недвижимостью пестрят объявлениями о продаже квартир в новостройках. В Риге – на улице А. Чака, на Югле, в Межапарке, в Иманте, на Тейке, в Агенскалнсе. И это только сдающиеся проекты. А сколько их выросло за последние 20 лет…

Казалось бы, уже все рижане могли переехать в новые квартиры, а советские серийные дома и заодно не представляющие исторической ценности деревянные постройки (порой с водой и туалетом на улице) отправились бы под снос, а те, которые покрепче, реновировали бы. Как делают в некоторых городах других стран, где постройки типа наших «литовок», «хрущевок» уже давно снесены или сохранились в кварталах бедных мигрантов.

Но это только видимость. Согласно официальным данным, новостройки, построенные за последние 35 лет, составляют только 10% латвийского жилого фонда; сам же он — в основном довоенные и советские многоквартирные дома. Ну и порядка 4% жилых домов реновировано.

Для массового обновления жилого фонда необходимо активное финансовое участие государства. А в Латвии жилые дома, в большинстве своем уже практически отслужившие свой век, государство удачно продало своим жителям, не только заработав на приватизационных сертификатах, но и сняв с себя ответственность за содержание жилого фонда!

Но люди продолжают жить в этих домах, вкладывать ощутимые суммы в ремонты квартир и содержание общей недвижимости, продавать и покупать эти квартиры, сдавать и арендовать. Что это? Дело привычки, привязанность к родным пенатам?

Мы поговорили на эту тему с владельцами квартир, управляющими, девелоперами новых проектов…

Старый дом, новый дом

Молодая супружеская пара (обоим лет по 30) осматривает двух-трехкомнатные квартиры в литовских проектах и 602-й серии в Риге. Они пока живут в Мадоне, но готовятся перебраться в Ригу. Дочка на следующий год пойдет в школу — и пусть она учится в Риге, потом вуз, потом работа. Уезжать из Латвии они не планируют. Спрашиваем: почему не рассматривают квартиру в новом доме?

— Во-первых, это дорого. Хотелось бы, конечно, но квартира на две спальни стоит порядка 150-180 тысяч евро, в зависимости от проекта, — объясняет супруг. – Между тем в рижском Кенгарагсе, например, мы можем найти двух-трехкомнатную квартиру в литовском проекте за 40-60 тысяч. Конечно, нужен будет ремонт, это еще тысяч 20-30, если не роскошествовать и самому что-то делать потихоньку…

А если покупать двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами (у них один ребенок), то можно поискать в Риге в серийном доме и за 35-40 тысяч. Выгода по деньгам очевидна. Не все получают как депутаты с министрами.

Есть и те, кто предпочитает «старые» квартиры из обычного консерватизма. Дескать, эти дома стоят уже по 30-70 лет и еще столько же простоят, а вот новые…

– Неизвестно, из каких материалов новоделы, — говорят супруги. – И они очень напоминают дома в южных городах, где и зимы практически нет, — стекло, лоджии, тонкие стены…

Супруги признались, что если бы не считали каждый евро, то скорее бы выбрали квартиру в «брежневском» проекте – с кирпичными стенами. Они выглядят очень прочно, стены толстые, нигде не дует. Может быть, еще посчитают и выберут квартиру именно в таком.

Но есть и поборники новых проектов. Квартира в новом доме – это престижно, выгодно по обслуживанию: отопление считается по счетчику в каждой квартире.

Например, Грета и Роберт снимали жилье в Риге пять лет, а потом замахнулись на новый проект. Оба работают в стабильных компаниях, постоянная зарплата, поэтому с ипотекой проблем не было.

— Мои подруги купили квартиры в новостройках – в Пурвциемсе около Дома мебели, другая — на улице Дзирциема, — объяснила Грета, почему они тоже выбрали новый проект. — Не стыдно сказать, где ты живешь, в гости пригласить, и место для машины есть, и соседи благополучные…

А вот другой отклик о квартире в новом доме. За Ирину ипотеку платит сын, она же только внесла первый взнос от продажи своей «хрущевки». Казалось бы, жить и радоваться, но, по ее мнению, есть два минуса.

— Планировка – вход прямо в жилую комнату и оттуда в кухню и спальню. Это стандарт, и в кино я вижу такие проекты. Но неудобно. Сначала все же должна быть прихожая…

Второй минус – большая ежемесячная плата. Хотя зимой отопление по квартирному счетчику, но надо платить за обогрев общих мест. Почти то же, что в серийке, получается. И очень много дополнительных позиций, которые сопутствуют жилью такого класса: плата за видеонаблюдение, уборку лестничных клеток, уход за зеленой территорией – четыре куста, за место на подземной стоянке, обслуживание удаленных счетчиков, противопожарных устройств, кодовых замков, за консьержа… Плюс ремонтные накопления – да, и в новых домах надо делать ремонт, хотя и не сразу…

Что выгоднее?

Кто прав, кто делает более выгодную покупку? Тот, кто ищет квартиру в советском или довоенном доме (об элитных домах не говорим), или тот, кто предпочитает новостройки? Ответа нет. Каждый ищет по своим пристрастиям и бюджетным возможностям.

Но вот какой расчет предлагают управляющие. В 2025 году в Риге и ее окрестностях было продано 2 186 новых квартир, и это на 38% больше, чем годом ранее. Впрочем, это не рекорд. Такой рост был отмечен и ранее — в 2023 году, например. Средняя цена квадратного метра в проданных новостройках составляет около 2 800 евро (не в курсе? Тогда поражайтесь).

В квартирах советского периода продажная стоимость квадратного метра – 1 000–1 500 евро, в зависимости от района, серии и состояния квартиры. Плюс ремонт: в среднем, если скромно, 20-40 тысяч евро.

Ежемесячная плата управляющему — в пределах 0,80-1,50 евро, сбор на ремонт — 10-50 евро с квартиры. Если есть видеонаблюдение, автостоянка во дворе — это тоже дополнительная плата, за уборку теперь тоже часто считают отдельно. Если дом на хозяйской земле – еще плюс 10-30 евро в месяц. А если дом подпишется на реновацию, то еще 80-120 евро каждый месяц, в зависимости от площади квартиры, да еще в течение 10-20 лет. Чем не ипотека!

Как видим, дорого все – и новая квартира, и старая. Но однозначно советская серийка заметно доступнее новостройки. И сейчас это для многих семей – и молодых, и старых – имеет решающее значение.

Девелоперы говорят, что на презентацию сданных в эксплуатацию жилых домов приходит много людей. Конечно, среди них есть просто любопытствующие. Но часть – это те, кто хотел бы купить, но не может.

Например, в семье работает только муж, ипотеку банк дает на 80 тысяч евро, а на 150 тысяч — уже не согласен. А пенсионерам, которые, может, и хотели бы на старости лет пожить в красивой квартире, вообще не на что надеяться – только на свою «хрущевку», если она есть…

Жильё под вопросом

Идут годы, меняются экономические формации, а квартирный вопрос по-прежнему не сходит с повестки дня. Возможно, если бы у нас была развита система арендных квартир – не таких, когда кто-то задорого сдает квартиру умершей бабушки, а как на Западе или, например, в советское время, — было бы другое дело.

Арендаторы заключают долгосрочный договор, если у них все стабильно, или, наоборот, периодически меняют квартиру – ближе к работе, родителям и так далее, или по доходам на настоящий момент. И не работали бы люди всю жизнь на квартиру, а жили бы без обременения недвижимостью. Ведь не всем нравится на всю жизнь привязаться к одной квартире, а многим своя квартира и не по карману.

Но здесь опять-таки слово за государством или самоуправлениями. Государство не спешит заняться строительством арендных домов: считает невыгодным, а самоуправления делают это для малоимущих. А если взять Ригу, то местные власти уже стремятся перевести социальную политику в бизнес – подзаработать на самых бедных…

Вера СТЕПНОВА