Один осмотр в год вместо двух: когда проводить его перед отопительным сезоном, теперь решают собственники

Изменения продиктованы стремлением снизить административную нагрузку. В аннотации к поправкам Министерство экономики указало, что визуальный осмотр выявляет лишь видимые повреждения, а не скрытые дефекты, из-за которых и происходят аварии, и что деньги (стоимость одного осмотра оценивается в сумму от 20 до 60 евро) разумнее направить на сам ремонт.

Для отопительного сезона это важнее, чем может показаться, если судить только по смене интервала. В осмотре инженерных сетей в помещениях общего пользования дважды в год была своя логика: аварии в сети теплоснабжения наиболее вероятны в начале отопительного сезона, поэтому систему имело смысл проверять и перед его началом, и после окончания. В каком месяце должен проходить единственный ежегодный осмотр, правила не указывают. Операционный директор Civinity Group Тадас Матьошайтис говорит: «Сроки проверки теперь определяют не правила, а рабочий план управляющего и решения собственников квартир. Раньше календарь отчасти думал за нас. Теперь это выбор, который кто-то должен сделать осознанно, и спокойно сделать его можно самое позднее в сентябре».

Есть три области, в которых от этого выбора зависят расходы. Тепловой узел и стояки: утечки и неисправные клапаны обнаруживаются не при осмотре пустой системы, а при первом заполнении и опрессовке. В сентябре это плановые работы, и есть время заказать запчасти и сравнить предложения, но после включения отопления те же работы становятся аварийными. Замену балансировочных клапанов или автоматики управления теплового узла во время сезона, как правило, уже невозможно спланировать, поэтому неравномерное распределение тепла по дому так и сохраняется всю зиму. Крыша и водосточная система: конструкция и её теплоизоляция, долго остающиеся влажными, теряют теплотехнические свойства, а последствия влаги (плесень, отслоившаяся отделка, коррозия) обычно обходятся дороже, чем само первоначальное повреждение. Вентиляция и дымоходы: забитые вентиляционные решётки и непроверенные дымоходы являются прямым источником влаги, а в домах с газовым оборудованием или отоплением на твёрдом топливе от них зависит ещё и безопасность.

Тем не менее расхожее утверждение, что «зимой это сделать нельзя», было бы преувеличением. Для стандартных материалов на цементной основе производители обычно устанавливают нижний предел около +5 °C, однако существуют и зимние смеси, которые можно применять уже при -10 °C. Платой за это становятся время и условия: у одного из таких продуктов время высыхания при температуре от -10 до -5 °C составляет около четырёх суток вместо двух при плюсовой температуре, а работы нельзя проводить на обледенелой поверхности, при сильном ветре или высокой влажности воздуха. Решающее значение имеет не сама температура, а соблюдение технического описания производителя, ведь именно отступления от него могут сократить гарантию. На практике это означает более дорогие материалы и узкое окно для работ, поэтому зимой чаще выбирают временное решение, а полноценный ремонт откладывают до следующего тёплого сезона.

Стоит также разграничить зоны ответственности, поскольку на практике их часто путают. Закон об управлении жилыми домами определяет обязательные действия по управлению: санитарное обслуживание, обеспечение услугами, обследование дома и находящегося в нём оборудования, техническое обслуживание и текущий ремонт, а также меры по повышению энергоэффективности. Они не зависят от отдельного голосования, но собственники обязаны обеспечить финансирование, необходимое для их выполнения. Интервалы обслуживания при этом устанавливают производитель оборудования или нормативные акты, а не управляющий по своему усмотрению. С техническим обследованием дело обстоит иначе. Это углублённое исследование повреждений с привлечением сертифицированного специалиста, которое проводится, если при визуальном осмотре выявлены повреждения или какая-либо часть конструкции превысила свой средний срок службы. В ежемесячную плату за управление оно не входит. А вот об утеплении, реконструкции систем или замене крыши решает сообщество собственников квартир. Управляющий готовит для этого предложения, сметы и предупреждения, но само решение не принимает.

Матьошайтис отмечает: «Чаще всего на последний момент откладывают не ремонт, а решение о нём. Технически работы можно выполнить за несколько недель, но на принятие решения и организацию финансирования уходят месяцы». В сентябре стоит выяснить три вещи: проведён ли уже в этом году визуальный осмотр дома и что он выявил, включены ли выявленные замечания в рабочий план управления и как их планируется финансировать, и требует ли что-то из этого решения сообщества собственников. Один шаг стоит сделать уже на этой неделе: запросить у управляющего результаты последнего осмотра и, если что-то из них требует решения сообщества, назначить дату общего собрания или опроса до первых холодов.