Квартиру сдал — квартиру снял: как это будет по-новому

Тушили сигареты об обои

Есть довольно популярный российский анекдот о москвиче, который владеет 30 квартирами в российской столице и вынужден каждый день ездить по адресам, собирая деньги с жильцов.

«Я что, раб?» — жалуется он. Действительно, те у кого были деньги, еще в 90–х годах скупали в Риге квартиры. Тогда они стоили смешные по нынешним временам деньги. Другие получили жилплощадь в наследство, имея собственную квартиру. Всех этих собственников объединяло одно обстоятельство: они намеревались получать доход от сдачи имущества в аренду. Тем более что желающие воспользоваться их предложениями имеются.

Это во времена СССР государство бесплатно давало людям квартиры в пожизненную аренду. Новое поколение такой возможности лишено. Большинство зарабатывает не так–то много, чтобы купить недвижимость, а лезть в многолетнюю банковскую кабалу не хочется, равно как и жить с родителями. Вот и остается одна возможность — аренда.

Конечно, собственник рассчитывает на порядочность и аккуратность жильцов, которые будут вовремя платить арендную плату, погашать коммунальные платежи и бережно относиться к хозяйскому имуществу. Но это лотерея.

Снежане трехкомнатная квартира в престижном районе Риги досталась от матери. Владелица рассчитывала на устойчивый доход, поэтому назначила весьма привлекательную плату: 350 евро в месяц плюс коммунальные платежи. Квартира была с хорошим ремонтом и со всей бытовой техникой.

Желающие сразу откликнулись. Квартировладелица заключила договор с молодой семьей с одним ребенком. Муж работал строителем, а жена — учительницей. Депозит — плату за первый и последний месяцы — они заплатили. Потом внесли платежи еще два раза, а затем ушли в отказ.

«В квартиру они меня не впускали, — рассказывала Снежана, — ссылаясь на положение Сатверсме о неприкосновенности жилища. Потом стали жаловаться соседи на то, что в квартире стоит дым коромыслом и постоянные скандалы. А когда я все–таки попала в свою квартиру, то увидела форменный разгром. Меня особенно поразило, что арендаторы в спальне, особо не утруждаясь, гасили сигареты об обои. Кожаный диван, который я им оставила, был разодран и разломан. Когда я попыталась усовестить квартирантов, те заявили, что платить не будут из принципа. Не нравится — обращайтесь в суд. А ведь по действующему закону о найме жилых помещений выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но только через суд. А это, как известно, дело затяжное – год или даже полтора. В итоге квартиранты попросту сбежали, прихватив с собой телевизор, стиральную машину и разломав всю оставшуюся мебель. Я попыталась обратиться в полицию, но там ничего не сделали, посоветовав обратиться в суд».

Договоры зарегистрируют

У пострадавшей хозяйки был официальный договор, заключенный у нотариуса. Считается, что этот юридический документ гарантирует собственнику реальную правовую защиту. Его нужно заключать на государственном языке, прописывая максимальный объем информации о сроках аренды, порядке оплаты, условиях использования помещений, принципе возмещения ущерба и т. д.

Рекомендуется также при подписании договора составить акт приема–передачи с подробной описью состояния квартиры на момент заселения. В договор можно внести и пункт о возможном повышении арендной платы с обоснованием условий для этого (к примеру, рост инфляции или налог на недвижимость).

Естественно, владелец квартиры имеет право контролировать ее состояние. Но и у квартиранта должно быть право на частную жизнь. Желательно все это оговорить в устном порядке, чтобы соблюсти все права сторон. Ведь по закону вторжение в жилье, где официально задекларирован другой человек, равносильно вторжению в его частную жизнь, так как неприкосновенность жилища у нас прописана в Сатверсме.

Конфликт может дойти до возбуждения уголовного дела. В договоре необходимо прописать и условия освобождения жилья.

Но, как видно, наличие договора не избавляет собственника от материальных и моральных проблем в случае возникновения конфликта с жильцом. Поэтому вот уже несколько лет в Сейме на рассмотрении находится новый закон «Об аренде жилых помещений».

Действующая редакция была принята еще в 1993 году, когда как раз проходила эпопея с выселением из хозяйских домов. Документ обеспечивал хоть какую–то защиту от хозяйского произвола. Однако сейчас эта проблема потеряла свою актуальность. Зато в стране никто из инвесторов не хочет строить доходные дома, чтобы сдавать их в аренду, — риски очень большие.

Вот и предполагается в обязательном порядке бесплатно регистрировать в Земельной книге все арендные договоры. В противном случае назначается штраф. Уже существующие договоры должны быть также перерегистрированы. В результаты все спорные проблемы как со стороны арендатора, так и хозяина решаются без суда, на основании зафиксированного в Земельной книге договора.

Они будут заключаться на конкретный срок, что должно защитить квартиросъемщиков, часто сталкивающихся с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы, в результате чего он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения.

Кроме того, в договоре аренды будут прописаны условия повышения арендной платы. Если они не прописаны – значит, владелец квартиры не имеет права повышать стоимость аренды жилья.

Заставят платить налог

Однако главной целью нововведения является ликвидация черного рынка аренды жилья. Несмотря на то что Служба государственных доходов (СГД) тщательно отслеживает все объявления, некоторые умудряются не платить налог со своего бизнеса. А выявить их можно только на этапе подачи объявления либо когда жилец решит настучать.

Тогда квартировладельцу высылается предложение легализовать свою деятельность и заплатить все налоги. В противном случае на него может быть выписан штраф за незаконную предпринимательскую деятельность.

На интернет–сайте СГД указаны два пути легализации. Первый — это зарегистрировать свою хозяйственную деятельность в налоговом ведомстве. Тогда квартировладелец должен платить 23% подоходного налога со взимаемой арендной платы.

В таком случае с облагаемой суммы можно списывать так называемые оправданные расходы: налог на недвижимость, ремонт квартиры, врезку замков и т. д. При этом нужно подавать бухгалтерскую декларацию. Чаще всего для этого нанимают бухгалтера, которому тоже придется платить.

Во втором случае достаточно просто информировать СГД о заключении договора сдачи квартиры в аренду в Латвии в течение пяти рабочих дней. И налог тогда составит 10%, но статья «оправданные расходы» здесь не предусмотрена.

Александр ФЕДОТОВ