В каких домах квартиры лучше не иметь, а какие ещё можно подлатать: откровения строительного эксперта

Около миллиона квартир или 69% всего жилья в Латвии находятся в многоквартирных жилых домах. 45 % многоквартирных жилых домов были построены до 1941 г., а 53 % — в период с 1961 по 1992 г.  Только 2% домов относятся к так называемым «новостроям».

По нормативам средний срок службы многоквартирных жилых домов различного типового проекта составляет 60 лет. Однако реальный срок их службы зависит от многих обстоятельств. Диагноз латвийскому жилому фонду в материале lvportals.lv поставила руководитель строительного отдела инспекционного учреждения Inspecta Latvia Илона МАРИНА.

Проверка идет три года

За последние три года инспекторы обследовали три типовых серии многоквартирных домов, которые были спроектированы и построены в период с 1960 по 1989 год. В 2022 году были проверены 9-этажные крупнопанельные дома 602-й, в 2021 году – 5-этажные кирпично-панельные дома 103-й серии, в 2020 году – 9-этажные крупнопанельные дома 467-й серии.

О фактическом сроке службы нельзя судить по году постройки, так как он в большей степени определяется техническим состоянием зданий. А оно различается в зависимости от качества стройматериалов и строительных работ, а также от климатических условий.

Тайные «болячки» серийных зданий

Инспекторы оценивали соответствие механической прочности и устойчивости зданий типовых серий в соответствии с 9-й статьей Закона о строительства. Выводы по итогам проверки: обследованные здания технически и морально не полностью обветшали и их дальнейшая эксплуатация допустима.

В зданиях 467-й серии обнаружили, что строительные материалы и элементы, использованные при их возведении – плиты кровли, наружные панели стен – были некачественно изготовлены уже в процессе производства.

Для поперечных стен зданий 103-й серии применялся керамический кирпич производства завода «Лоде», который также часто был ненадлежащего качества, обширные повреждения появлялись под воздействием атмосферных факторов. В проектах 103-й серии, в которых используется силикатный кирпич и кирпич из желтой глины производства Калнциемского завода — техническое состояние кладочных частей наружных стен намного лучше.

В зданиях 602-й серии инспекторы обнаружили как видимые неточности в сборке элементов наружных фасадов и кровли, так и встроенные некачественные стройизделия. Наиболее существенные дефекты и несоответствия зафиксированы в зданиях с балконами и низкими потолками на чердаках.

Из 18 осмотренных зданий 602-й серии в трех —  предаварийное состояние. Правда, самые старые здания этой серии были проверены в первую очередь. Наиболее часто наблюдаемые проблемы — отклонения от вертикали, недостатки проекта. Однако здания признаны стабильными и и безопасными в эксплуатации.

Сделать немедленно!

Для зданий серии 467  разработаны решения по повышению устойчивости и безопасной эксплуатации кровельных панелей. Для зданий серии 602 с балконами — необходимо провести техническое обследование для выявления возможных несоответствий в конструкциях крыш, а также демонтировать балконы и вместо них установить французские балконы

В серийных зданиях следует обратить внимание на плиты кровли, их опорные зоны, открытую арматуру, обеспечивающую механическую прочность и устойчивость элементов, а также открытые детали соединений.

Открытая арматура часто встречается в плитах кровли зданий 467 и 602 серий — это в основном строительные элементы низкого качества заводского производства.

Если замечены такие несоответствия, следует проверить, не подвергаются ли они воздействию внешних атмосферных факторов, которые всегда ухудшают имеющуюся ситуацию. Если планируется ремонт, и арматура будет защищена, волноваться не о чем.

Наибольшее внимание владельцы и управляющие домов должны уделять крыше. Части кровли наиболее подвержена влиянию атмосферных факторов – ветра, солнца, осадков. Особое внимание следует уделить местам соединения кровельных покрытий с вентиляционными шахтами, выходами, наружными стенами. Если шов негерметичен, влага интенсивнее повреждает некачественные элементы.

А может просто утеплить?

Дома серийных проектов не отвечают требованиям энергоэффективности. Конечно, мероприятия по утеплению также защищают конструкции и элементы с дефектами, улучшают техническое состояние зданий, однако, решения собственников ограничиваются недостаточно большими вложениями. Утепление здания эффективно только в том случае, если оно проводится комплексно, а не только утепление фасада.

Кто в ответе за недостатки серийных проектов

В 90% проверенных зданиях  обязанности по обслуживанию домов были переданы управляющему. Важно понимать, что техническое состояние зданий определяется тем, насколько добросовестно управляющий выполняет свои обязанности, чтобы вовремя обнаружить возможные негативные воздействия на строительные конструкции.

Инспекторы пришли к выводу, что управляющие не всегда хорошо выполняют свои обязанности.

Основная обязанность управляющих заключается не только в ежедневном обслуживании здания, предотвращении несчастных случаев, но и в организации визуального осмотра строительных конструкций один-два раза в год.

Управляющий обладает необходимыми знаниями, образованием, разрешениями, необходимыми для такой деятельности. Этого должно быть достаточно, чтобы вовремя заметить негативные изменения в здании. Визуальный осмотр должен быть задокументирован, и информация должна быть включена в документацию дома. Если бы все руководители следовали установленной регламентом процедуре, то в ходе исследования повреждения зданий были бы обнаружены вовремя и впоследствии устранены, уверены проверяющие.

Собственники квартир, согласно Закону о квартирном имуществе, несут ответственность за свое имущество, за дом. Но возникает вопрос: выполняет или нет свои обязанности управляющий домом, которому собственники доверяют свою жизнь и здоровье.

Обнаружены трещины: что делать?

Управляющий, визуально заметив признаки трещин или возможных деформаций, должен иметь наготове план действий, например, пригласить и проконсультироваться со строительными специалистами, строительными инспекторами. Часто управляющая компания оправдывается тем, что, несмотря на приглашение, решение совладельцев дома по поводу дальнейших действий так и не принято.

Но в постановлении Кабинета Министров№ 907 «Правила осмотра, технического обслуживания и текущего ремонта жилого дома» говорится: «При обнаружении повреждений жилого дома при визуальном осмотре управляющий принимает решение о проведении внепланового ремонта» и «при наличии условий, которые могут причинить ущерб», выявленных при проведении визуального осмотра или технического осмотра, управляющий жилым домом принимает необходимые меры для предотвращения указанных обстоятельств». В обследованных  зданиях, как отметили строительные инспекторы, управляющий такой возможностью не воспользовался.

Если в здании обнаружена опасность, к ее предотвращению нужно приступать немедленно вместо того, чтобы пассивно наблюдать за ситуацией. В течение нескольких лет это может в любой момент привести к непредсказуемым последствиям.

При этом важно указать, что и собственникам не следует «списывать» все дефекты на возраст здания. При появлении трещин нужно обращаться к специалистам-строителям, обладающим необходимыми профессиональными знаниями и опытом, для уточнения серьезности проблемы и поиска возможного решения.

Можно ли жить в «довоенном» жилом фонде?

До Первой мировой войны дома в основном строились как многоквартирные дома, чтобы можно было сдавать отдельные квартиры. Для самых богатых это были большие 5-7-комнатные квартиры, которые обычно располагались в центре Риги. Позднее такие квартиры были разделены или объединены в коммунальное жилье.

И если системы отопления или канализации, отработавшие свой нормативный срок службы, не были заменены, то они технически изношены. Во многих домах постройки начала прошлого века все основательно устарело и находится в плохом техническом состоянии. Здания строились с печами или с сегодняшними устаревшими системами отопления, когда теплоснабжение домов обеспечивалось котельными, использующими в качестве топлива уголь и дрова. В таких довоенных домах диаметр первоначальных труб отопления настолько велик, что вызывает большие потери тепла.

Из-за влаги, вызванной протечками и повреждением водопроводных и канализационных труб, также повреждаются несущие конструкции деревянного покрытий.

Сносить или восстанавливать?

Что делать с постройками, например в Агенскалнских соснах, которые были возведены в 50-х годах прошлого века? Дома признаны устойчивыми и безопасными для эксплуатации, но имеют устаревшие инженерные системы, планировка квартир не отвечает современным требованиям и комфорту – проходные и малогабаритные комнаты, маленькие кухни, неадекватные санитарно-технические помещения. Но все это не повод считать здание небезопасным.

Однако, если говорить об эффективном использовании земли, — можно строить многоэтажные дома вместо трехэтажных, но возможны обременения из-за права собственности. Обоснование сноса каждого здания должно оцениваться индивидуально.