Каждый жилой дом может сменить управляющего: как это сделать?

Среди писем читателей немало жалоб на обслуживание дома. Так, жильцы верхних этажей жалуются, что вечерами слабо идет вода из крана. Также есть нарекания в адрес управляющих, что игнорируются просьбы жителей оградить зеленый газон под окнами, — там ставят машины все кому не лень. Дворник убирает двор от случая к случаю, а лестницу моет вообще один раз в год — в дни Сподры, когда проходит вселатвийский субботник…

Тем не менее эти и другие «мелочи» входят в круг заботы о доме управляющей компании. Жильцы многоквартирных домов годами просят обратить внимание на то, что их беспокоит, но у управляющих обычно интересы вращаются вокруг более крупных работ. Таких, как замена окон на лестничных клетках, утепление боковых стен или вообще реновация.

А ведь игнорирование просьб жителей свидетельствует о плохой работе управляющего или уполномоченного лица, поставленного ООО-домоуправлением для координации работ по обслуживанию дома.

В работе управляющего не может быть мелочей, — так считают жильцы. А практика показывает, что управляющий может погореть и на мелочах…

Нет дела до жильцов

Не редкость, что такое уполномоченное лицо полностью игнорирует просьбы и жалобы жителей. Так, читатели дома 602-й серии в Пурвциемсе (Рига) пишут, что кто-то от домоуправления, отвечающий за порядок в доме, теоретически есть, но никто не знает ни номера его телефона, ни имени-фамилии.

— Зимой дворник не посыпал тротуар, и мы вообще не могли выйти из дому, — рассказали жильцы. — Лестницу за два года, наверное, вымыла один раз, после покоса газонов траву не убирают…
Это малая часть жалоб местному представителю домоуправления. Прежний обещал, что разберутся, но ничего не поменялось. Теперь назначен кто-то новый. Жители звонят в главный офис, а им советуют обращаться к представителю на месте.

Да, у большого домоуправления и дела большие, наверное. До каждого дома руки не доходят. Так, может быть, каждому дому лучше отделиться от домоуправления? Жить своим хозяйством, в котором для всех все проблемы на виду? Но, судя по откликам читателей – жильцов домов разного статуса, и самостоятельная жизнь бывает не сахар.

Жильцы одного из таких отделившихся домов в рижском Кенгарагсе плачут от бездействия управляющего:

— У нас дом на 80 квартир, создано товарищество владельцев квартир и назначен собственный управляющий. Только плохо он справляется со своими обязанностями. Является в дом один раз в неделю на пару часов, заключает договоры с поставщиками услуг на свое усмотрение…

— Как результат, — вспоминают жители дома, — в прошлом году дом чуть не остался без отопления, потому что у управляющего возникли какие-то проблемы с R?gas siltums. Нам ничего не объяснили, как всегда, собрание не созвали, но зимой в квартирах было очень холодно, и вода шла еле теплая из горячего крана…
Так что же получается: хорошо там, где нас нет? А ведь по законам о квартирной собственности владельцы квартир – хозяева в доме. Но чаще получается, что живут они, как арендаторы у домовладельца.

Часто читатели спрашивают: можно ли поменять управляющего или заставить его работать как следует? Можно ли заключать договоры с поставщиками тепла, воды, ремонтными бригадами так, чтобы было удобно жителям, а не выгодно только управляющему?

Управляющий – не наследный принц

Действительно, что могут сделать жильцы многоквартирного дома? Какие права и возможности есть у собственников квартир?

— Если управляющий не справляется со своими обязанностями или не учитывает интересы собственников квартир, то они могут заменить его, — разъясняет юрист Ирина САВЕЛЬЕВА. — Это предусматривает Закон о квартирной собственности…

Так что надо делать, чтобы поменять власть в доме?

— Чтобы отказаться от услуг управляющего, надо принять это решение, созвав общее собрание собственников квартир. Если собрание созвать не получается, как это часто бывает: жильцы в отпусках, проживают в другом месте, допоздна работают, — закон разрешает провести голосование в форме опроса…

Решение будет в силе, если за него проголосует большинство собственников квартир (50% + 1 голос). Тогда с управляющим расторгается договор — и общество ищет другого управляющего и заключает с ним трудовой договор.

— И запомните, что управляющий (домоуправление) – это не власть в доме, — уточняет юрист, — а работник по найму, которому платят зарплату и дают задание владельцы квартир…

Закон об обслуживании (управлении) жилыми домами (статья 10, часть 2) гласит:

«Собственник жилого дома поручает управляющему задачу по управлению, заключая с ним письменный договор об управлении жилым домом. Собственники квартир заключают договор управления в соответствии с решением сообщества собственников квартир, которое принято в порядке, установленном Законом о квартирной собственности…»

В соответствии с положениями Закона об управлении жилыми домами (статья 17, часть 2) собственники квартир могут в рамках договора на управление уполномочить своего нового управляющего заключить с поставщиками услуг, в том числе с Rīgas siltums или другой компанией, новый договор об оказании услуг.
Уполномоченное домом лицо заключает договор с поставщиками услуг от имени всех собственников жилого дома (владельцев квартир) на оказание услуги всему дому…

Под лежачий камень…

Есть немало пословиц на тему мотивации и активности человека. Вроде «Под лежачий камень вода не течет», «Без труда не выловишь рыбку из пруда» и так далее.

Сменить управляющего, конечно, проще в доме, который сам за себя и который сам нанял управляющего. Труднее будет тем жильцам, за домами которых закреплен представитель крупного домоуправления. Если отчетность у него в порядке и он неуклонно ведет линию домоуправления, то компании на удобства жителей, которые платят квартплату на содержание административного аппарата, наплевать.

Поэтому такого представителя надо подсидеть, как говорится: на войне все методы хороши. Фиксируйте все неубранные участки тротуара, невымытую лестницу, дни посещения дворника. А также технические неполадки в доме. И, конечно, собирайте письменные жалобы. Кроме того, сейчас есть возможность фото- и видеосъемки, аудиозаписи формальных ответов на жалобы по телефону.

И все это в письменном виде с приложениями отправлять в головной офис домоуправления. Главное — надо что-то делать. Так просто эти люди не изменят свои привычки пренебрежительного отношения к людям, на деньги которых они барствуют.

В конечном счете, можно выйти из крупного домоуправления. Создать свое общество владельцев квартир, проголосовать, затем нанять управляющего, может быть, даже из жильцов дома.

Законодательство дает много возможностей жильцам отстаивать свои права и наводить порядок в доме, но это требует определенных действий со стороны жильцов. И немаловажно – найти хорошего организатора, активиста, который начнет эту работу. А потом и достойного управляющего делами дома…

Оксана ПЕТРЕНКО