Zeme zem ēkas: kāpēc dzīvokļu īpašnieki nesteidzas to iegādāties?

Kāpēc iedzīvotāji nesteidzas iegādāties zemi zem savām mājām?

Daudzus gadus Latvijas iedzīvotāji, kas privatizējuši dzīvokļus, kuros dzīvo gadu desmitiem, gaida, kad tiks atrisināts jautājums ar tā dēvēto denacionalizēto zemi.

Dzīvokļu īpašniekiem un sabiedrībai nemanot, plašas platības zem daudzdzīvokļu mājām kļuva par privātpersonu īpašumu, kas tās masveidā iegādājās no mazajiem zemes īpašniekiem, kuri šos zemes gabalus bija saņēmusi mantojumā.

Liela daļa zemesgabalu zem padomju laikā uzceltajām daudzdzīvokļu ēkām izrādījās privātpersonu īpašumā absolūti likumīgi, tos mantojot.

Mājas tika denacionalizētas, dažkārt nonākot nezināmu personu rokās, pa labu un pa kreisi tika dāļāta arī zeme. Un tas viss notika zem denacionalizācijas karoga. Par to var rakstīt romānus (un pat ierosināt krimināllietas, kas ir pareizāk).

“Nevajadzēja zemi atdot,” ar skumjām secina daudzi vietējie iedzīvotāji, kuri savulaik saņēma omulīgas “hruščovkas” Juglā un Ķengaragā, bet pēc tam nonāca zemes īpašnieku verdzībā. Kāpēc verdzībā? Tāpēc, ka:

1. Zemes īpašniekam ir jāmaksā nomas maksa un zemes nodoklis.

2. No saviem līdzekļiem ir jāapmaksā sētnieka darbs privātajā teritorijā.

3. Bez īpašnieka atļaujas uz zemes gabala nedrīkst neko būvēt – ne rotaļu laukumu, ne garāžas.

4. Arī mājai piegulošo ceļu remontu iedzīvotāji apmaksā no saviem līdzekļiem, jo pašvaldība nevar ieguldīt naudu privātīpašuma labiekārtošanā.

5. Ja īpašnieks vēlas dzīvokli pārdot, viņam būs jāsamazina cena, jo mājokļi uz īpašnieka zemes ir mazāk pieprasīti mājokļu tirgū.

Tāpēc Latvijas iedzīvotāja gaidīja, kad valsts beidzot pieņems likumu, lai labotu savu kļūdu, ļaujot viņiem šo zemi izpirkt – par simbolisku cenu. Taču process ieilga. Tā vietā valdība tikai nedaudz ierobežoja “zemes baronu” patvaļu, ieviešot nomas maksas griestus. Spert izšķirošo neviens neiedrošinājās….

Gribētāju nav daudz

Pretēji likumdevēju un zemes īpašnieku cerībām, dzīvokļu īpašnieki nesteidzas izpirkt zemi zem mājas. Iemesls tam ir vienkāršs: lielākajai daļai cilvēku nav naudas pat elementāriem dzīvokļu remontiem, kur nu vēl zemei.

Neraugoties uz to, valdība turpināja pieņemt dažādus saistošos noteikumus, izdomājot arvien jaunus pienākumus dzīvokļu īpašniekiem attiecībā uz sērijveida māju stāvokli. Piemēram, iedzīvotājiem tika uzlikts par pienākumu veidot uzkrājumus mājas remontam, remontēt balkonus, veikt energoauditu un teju vai pilnu renovāciju!

“Kur lai ņem to naudu? sūdzas cilvēki. “Šie dzīvokļi nav to vērti, lai tajos ieguldītu…”

Ir vērti vai nav, bet kaut kur ir jādzīvo. Jo pārcelšanās uz jaunu mājokli arī prasa naudu, un ne visiem ir bankas dod kredītus. Un pat ja dotu, kā lai viņi to atmaksā? Ne visi var tikt pie valsts vai pašvaldības siles.

Kā rāda prakse, dalītā īpašuma izbeigšanas process aktīvāk notiek ārpus galvaspilsētas, kur tiek iesniegti pieteikumi atsavinātās zemes reģistrēšanai Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, kā arī atsavinātās zemes vērtības aprēķināšanai: Cēsīs, Saulkrastos, Jelgavā, Valmierā, Liepājā un Bauskā. Aktīvi zemi izpērk arī Daugavpils iedzīvotāji.

“Gandrīz visi dzīvokļu īpašnieki, kuru mājas stāv uz cita īpašnieka zemes, ir piekrituši izpirkt šos zemesgabalus. Daži šo procesu jau ir pabeiguši,” informēja Daugavpils dzīvokļu un komunālās saimniecības uzņēmums. Uz 2024. gada novembri Daugavpilī bija 66 mājas, kuru iedzīvotājiem nepieder zemesgabali, uz kuriem stāv viņu māja.

Rīkoties aktīvāk iedzīvotājus ir pamudinājusi ziņa, ka no šī gada varētu pieaugt zemes nomas maksa.

Patiešām, pastāv iespēja, ka Latvijā tiks palielināta zemes kadastrālā vērtība un līdz ar to palielināsies arī nomas maksa. Citiem vārdiem sakot, iedzīvotāji ir spiesti izpirkt zemi no zemes īpašniekiem.

Bija piespiedu noma, tagad būs piespiedu īpašumtiesības, — skumji joko iedzīvotāji.

Nevis atdod, bet pārdod

Iedzīvotāji gaidīja, ka valsts pieņems likumu, kas viņiem atvieglos zemes izpirkšanu par minimālo cenu, vai arī kaut kā atrisinās jautājumu ar zemes īpašniekiem. Galu galā, ar likumu šī zeme viņiem tika piešķirta, lai ar likumu to arī atņem, domāja cilvēki. Kā gan ne tā! Iedzīvotāji kārtējo reizi sajutās apmānīti.  

Pirmkārt, zemes īpašnieki gadiem ilgi guva peļņu uz dzīvokļu īpašnieku rēķina, nemaksājot zemes nodokli un neieguldot ne centa teritorijas labiekārtošanā un pat elementārā sakopšanā. Un tagad likums dod viņiem vēl vienu trumpi – iespēju tāpat vien saņemt par šo zemi brangu naudu.

No 2025. gada 1. janvāra ir spēkā divas kadastrālās vērtības – fiskālā un universālā. Tas nozīmē, ka zemes gabalu īpašniekiem vairs nav ierobežojumu, nosakot zemes nomas maksu. Iepriekš tā bija 4 % no zemes kadastrālās vērtības.

Plānots, ka grozījumi likumā “Par nekustamā īpašuma valsts kadastru”, ko Saeima pieņēma 2024. gada maijā, paātrinās kadastrālās vērtības pielīdzināšanu tirgus vērtībai. Lai pēc ilgstošā kadastrālo vērtību iesaldēšanas perioda strauji nepieaugtu nodokļu slogs, valdība ir noteikusi pārejas periodu no 2025. līdz 2028. gadam un ieviesusi divus jaunus terminus:

• Fiskālā kadastrālo vērtība, kuru izmantos nodokļu, valsts nodevu un citu maksājumu valsts vai pašvaldības budžetā aprēķinam, izņemot maksas par zemes likumisko lietošanu aprēķinu. 
• Universālā kadastrālā vērtība, kuru izmantos pārējām neminētajām vajadzībām. 

Kā skaidro Tieslietu ministrija, universālo kadastrālo vērtību lietos nomas maksai piespiedu dalītā īpašuma gadījumā, kā arī citiem aprēķiniem, piemēram, grāmatvedībā un finanšu pārskatos, kas nav saistīti ar nodokļiem un nodevām, – situācijās, kurās svarīga ir tirgum tuvāka kadastrālā vērtība.

Pirms tam, 2023. gadā, Satversmes tiesa atzina, ka kadastrālās vērtības bāzes noteikšanai tiek izmantoti dati par nekustamā īpašuma tirgu 2012. gadā un kadastrālās vērtības neatbilst pašreizējai tirgus situācijai, turklāt noteiktais likumiskās lietošanas maksas lielums nepilda atlīdzības funkciju. Satversmes tiesa atzīmēja, ka lietošanas maksas apmēra noteikšanā nav ņemti vērā izdevumi, kas samazina zemes īpašnieka ienākumu no lietošanā nodotās zemes (papildu administrēšanas un tiesvedības izdevumi, ja būves īpašnieks lietošanas maksu labprātīgi nemaksā).

Tāpēc zemes nomas maksai vajadzētu būt 4 % no zemes kadastrālās vērtības — bet ne mazākai par 50 eiro gadā. Tāpat katram namīpašniekam jāmaksā 15 eiro gadā par maksāšanas paziņojuma sagatavošanu un nosūtīšanu.

Nu, nomas maksas palielināšana ir pamatots arguments. Ja māja un zeme kļūs par vienu īpašumu un īrniekiem vairs nebūs jāmaksā nomas maksa par zemi, tas būs ieguvums. Bet nākotnē kadastrālā vērtība palielināsies, un kas zina, kā būs….

Iedzīvotājus mēģina pārliecināt, izpirkuma cena vienam dzīvoklim vidēji varētu būt no 200 eiro līdz 500 eiro vai pat vairāk (atkarībā no zemes gabala lieluma, atrašanās vietas, dzīvokļu skaita u.c. faktoriem). Šo summu cilvēki var maksāt ilgāku laiku. Cilvēkiem rodas jautājums – kāda starpība, vai es maksāju nomas maksu vai izmaksāju aizdevumu par zemes iegādi? Un ilgtermiņa perspektīva? Kas zina, cik kas maksās rīt, cik ilgi šīs sērijveida ēkas vispār pastāvēs? Turklāt vel būs jāmaksā ari kredīts par renovāciju.

Nav brīnums, ka dzīvokļu īpašnieki nesteidzas ņemt kredītus, lai izpirktu zemi zem daudzdzīvokļu mājām pat ar Altum atbalstu, un kopumā piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas process velkas ļoti lēni.

starp citu

Vairāk nekā 200 tūkstoši ēku Latvijā atrodas uz citiem īpašniekiem piederošas zemes, tostarp vairāk nekā 3600 daudzdzīvokļu māju.

Oksana PETRENKO