Специфика арендных отношений по новому закону: выселить будет проще

Выселить будет проще

С 1 мая нынешнего года вступила в силу новая редакция закона «Об аренде жилых помещений». Законодатели считают, что она поможет урегулировать спорные моменты во взаимоотношениях между съемщиками и квартировладельцами и оживит рынок арендного жилья. Ведь в Латвии по-прежнему большая часть жителей проживает в собственных квартирах, что не нравится банковским экспертам. А застройщики нового жилья не предполагают заниматься арендным бизнесом, выставляя новостройки на продажу.

Камнем преткновения здесь является риск того, что квартирант не заплатит арендную плату или сопутствующие расходы, а выселить из недвижимости его практически невозможно. Все споры должны решаться в судебном порядке, что является сложным, дорогостоящим и длительным процессом, который может затянуться на годы. Бывали случаи, когда квартиранты открыто заявляли, что платить не будут и что владелец недвижимости ничего с ними не сделает.

Теперь нерадивых арендаторов выселить будет проще, поскольку как раз новый закон позволяет судебные решения о принудительном исполнении обязательств принимать в бесспорном порядке. Для этого в договоре об аренде нужно предусмотреть, что по окончании срока аренды и в случае задержки платежей арендодатель может направить жалобу в суд для бесспорного принудительного исполнения. Это означает, что дело за семь дней решат без приглашения в суд должника. Одно условие: договор должен быть зарегистрирован в Земельной книге. Порядок прописан в новом законе.

Договор обязателен

Многие до сих пор пускают жильцов только на основании устной договоренности, а потом удивляются, что они не только не платят за аренду, но и отказываются съезжать с квартиры. Оно и понятно, так как квартировладельцу нечем доказать, ведь обратная сторона всегда может заявить, что он пустил жильцов бесплатно, по воле сердца. Или, наоборот, хозяин заставляет съехать без объяснения причин. Поэтому составленный письменный договор, заверенный подписями квартировладельца и нанимателя, жизненно необходим.

Типовые образцы документа всегда можно скачать из Интернета. В договоре нужно прописать размер арендной платы, обстоятельства, допускающие ее повышение, порядок оплаты коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если жильцы задерживают оплату. Владельцу квартиры неплохо бы прописать в договоре даже такие мелочи, как порядок посещение своей собственности и количество людей, которые будут проживать в квартире. Были случаи, когда недвижимость сдавалась одному человеку, а на деле в ней жили десять студентов. Попросите у нанимателя копию его паспорта, чтобы вы могли в случае чего обратиться в полицию.

Новая редакция закона предусматривает, что договор следует заключать только на определенный срок. Однако есть целый ряд бессрочных соглашений, подписанных еще в советское время. По ним проживают еще оставшиеся с тогдашних времен жильцы в денационализированных домах. Да и 10 лет назад договор аренды на 99 лет не был чем-то из ряда вон выходящим. Но именно для хозяина квартиры выгодны установленные временные рамки договора: к примеру, в новом соглашении можно скорректировать величину арендной платы.

В законе четко оговорено, что такое арендная плата (прибыль арендодателя, плата за обслуживание). Раньше вполне законным было требование к арендатору платить и налог на недвижимость, и за аренду земли. Сейчас законом установлено, что плата за аренду земли или по налогам – это дополнительная «экстра» для арендодателя, прописываемая в договоре об аренде. То есть жилец не обязан платить, если только он сам письменно не договорился об этом с владельцем недвижимости.

Аферисты всех мастей

Лишь только малая часть недвижимости сдается по знакомству. В основном арендатор и арендодатель ищут друг друга через порталы объявлений. Вдобавок к ним очень хотят вклиниться посредники в виде маклеров. И большинство объявлений, предлагающих квартиры в аренду, публикуют именно они. В таком случае конкретный адрес из базы данных риелтора называется только после внесения платы за услуги. Юридически все обставлено правильно — как консультационные услуги, но фактически это обыкновенный развод.

Однако практикуются аферы и на более крупные суммы. В практике работы Государственной полиции были случаи, когда человек снимал жилье, заплатив хозяину обычный в таких случаях депозит, а потом сам начинал его сдавать, причем нескольким лицам сразу. Получив с них деньги, он исчезал. В таких случаях в первую очередь надо проверить, на чье имя выписан основной документ, дающий право собственности, — Земельная книга. И вести переговоры только с настоящим владельцем или в крайнем случае с лицом, на которое хозяин выписал доверенность.

Могут быть и обратные варианты. Часто бывает, что, сдавая квартиру с приличным ремонтом, через некоторое время хозяин ужасается, в какое состояние привел ее квартиросъемщик. В российской столице был случай, когда заводчики собак специально арендовали подобные квартиры, чтобы устроить там собачий питомник со всеми вытекающими последствиями. А когда начинали жаловаться соседи либо недвижимость приходила в состояние разгрома, то жильцы попросту сбегали, не заплатив за последний месяц. Поэтому к договору можно приложить опись имущества, состояние которого желательно сфотографировать.

«Письма счастья» от СГД

В Службе государственных доходов работает специальный отдел, выявляющий подпольных арендаторов. Ведь лица, занимающиеся арендным бизнесом, должны платить налог. Для этого прежде всего изучаются порталы объявлений. Особый интерес также представляет недвижимость, в которой никто не задекларирован. Ее владелец непременно получит «письмо счастья» с предложением легализировать свою хозяйственную деятельность или явиться для объяснений.

В противном случае будут составлен административный протокол и выписан штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность на сумму до 700 евро. Поэтому с государством поделиться все-таки придется. Самый простой вариант — просто заявить в СГД, что вы сдали квартиру не позднее чем через пять дней после заключения договора, предоставить договор аренды или найма и платить с доходов 10% один раз в год спустя 15 дней после подачи налоговой декларации. Есть более сложный вариант: зарегистрироваться в СГД как налогоплательщик.

Тогда вводится понятие «оправданные расходы», как то: налог на недвижимость, коммунальные платежи, ремонтные работы по квартире. При подаче декларации на них нужно будет сдать чеки. Также добавляется необлагаемый минимум. И все это вычитается из суммы дохода — арендной платы. Остаток облагается 23-процентным налогом. Существует и третий вариант: оформить статус плательщика налога на микропредприятие и платить 25% от дохода. Тогда часть налога идет на социальные платежи.

Александр ФЕДОТОВ.