Опыт одного дома: как создать в Риге образцовое товарищество собственников квартир

Среди пятиэтажных «хрущевок» в квартале между улицами Рушону, Аглонас и Прушу в рижском Кенгарагсе стоит необычный дом, который хорошо знают местные жители. А вот для тех, кто сюда попадает случайно, знакомство с домом становится открытием.

Здание 103–й серии само по себе выделяется среди серо–белых «хрущевок», но оно еще окружено просторной территорией, а та, в свою очередь, огорожена металлической оградой. За прозрачной сеткой — целый мир: детская площадка, автостоянка, газоны, скамейки. Жители других кварталов сюда специально приходят, чтобы посмотреть, как можно уютно обустроить жилой дом в обычном серийном квартале.

Об этом доме рассказал один из его жителей, написав письмо в редакцию с предложением познакомить всех с опытом обслуживания многоквартирного дома, энтузиазмом его активистов. Воспользовавшись предложением, мы созвонились с председателем товарищества собственников квартир KaimiNi 21 Ниной Дзелури. И вот уже гуляем по ухоженной территории — по ту сторону ограды.

Ощущение необычное. Вроде бы кругом такие же дома, окруженные тротуарами и внутриквартальными дорожками, а ты — как будто на другой планете.

Нина Дзелури и активистка дома Елена Спрейлис с удовольствием показывают владения. Перед главным фасадом — выложенная плиткой площадка, под окнами цветы, и даже редкие — их привезла издалека одна из жительниц дома. Уютный уголок со скамейками для тех, кто хочет спокойно посидеть, снова клумбы, а вот японский садик.

Во время экскурсии по территории обнаружили и специально оборудованное место для курения — со скамеечкой и урной, а еще домик для местной кошки. Сразу видно, что здесь продумано все так, чтобы каждому жильцу дома было удобно и уютно, чтобы любой мог выйти во двор и отдохнуть в соответствии со своими предпочтениями.

Здесь действительно хорошо. Любуемся детской площадкой, есть и тренажеры для взрослых. Подходят и другие жильцы дома — Ольга Ивановна Белянко, Инесса Пономарева, Силвия Бренце… Все спешат рассказать, как у них здесь здорово, сколько вложено труда в создание этого прекрасного островка.

Этот дом, как и два его собрата по 103–й — престижной — серии, появились в этом районе в конце 1980–х, выросли среди кирпичных «хрущевок» как крепкие грибки: один здесь, второй и третий — по другую сторону улицы Прушу. В свое время этот район активно застраивала для своих работников Латвийская железная дорога, а часть квартир в ведомственных домах по традиции передавалась городскому исполкому — для очередников.

Поэтому в доме живут не только ветераны железной дороги, но и представители других отраслей деятельности.

Тяжкий путь к самостоятельности

Когда началась вселатвийская приватизация жилья, «железнодорожные» жилые дома передали Центральной приватизационной комиссии, а та уже назначила им домоуправления. Многие помнят, что творилось 20 лет назад в сфере обслуживания жилья: и отопление за долги отключали, и горячую воду месяцами не давали, ремонты в домах вообще не делали, а бывало, что вместе с домоуправом пропадали и деньги, уплаченные жильцами за коммунальные услуги.

В ту пору самые активные дома начали создавать товарищества и отделяться от навязанных им домоуправлений. В 2000 году по инициативе одного активиста дома здесь было создано товарищество собственников квартир.

— В дальнейшем его возглавила Елена Геннадьевна Спрейлис, был заключен договор на обслуживание с другим домоуправлением, — вспоминает Нина. — Но нас не устраивало, что обслуживающей организации достается львиная доля квартплаты. Стали сами искать рабочих и строителей, и это оказалось дешевле, чем предлагает домоуправление…

Со временем, подсчитав плюсы и минусы, собрание приняло судьбоносное решение: самим обслуживать дом и самим заключать договоры с ремонтными предприятиями и бригадами. Встал вопрос: как уйти от домоуправления, чтобы забрать свои накопленные деньги дома?

— Мы, когда отделились от домоуправления, многого не знали. В домоуправлении нам сказали, что надо согласие 75% владельцев квартир, а достаточно было 51%, — продолжает Нина. — Я столкнулась с большими трудностями. Департамент жилья организовал курсы управления домом, я пошла учиться. Многому научила и управляющая одной из фирм, специализирующихся по управлению домами, — Раиса Демидова…

Пока планировали, что надо сделать в первую очередь и сколько это будет стоить, проводили жесткую политику экономии.

— Чувствовали на своей шкуре, куда уходит каждая копеечка, и экономили на всем, — поясняет Елена Григорьевна.

— Елена тогда была председателем товарищества, выполняла свои обязанности на общественных началах, а для экономии средств ее оформили дворником, и, бывало, сами убирали территорию, сгребали листья и закапывали их в землю, чтобы не тратиться на транспорт, — добавила Нина. — Нашлись «доброжелатели» и сообщили об этом куда следует. Пришла комиссия, ничего не нашли…

Работа кипит

Много воды утекло с тех пор. С 2005 года Нина Дзелури — бессменный председатель товарищества KaimiNi 21, а с 2008 года дом полностью перешел в управление сообщества собственников квартир.
На ниве самостоятельности новое товарищество сделало немало открытий.

Нина рассказала, что когда спустились в подвал, чтобы осмотреть фронт работ, то обнаружили тучи блох, нечистоты: сантехники домоуправления, когда прочищали трубы, сливали все на пол. Сейчас там чистота и порядок — не стыдно показать и гостям.

Но многоквартирный дом — это десятки людей, десятки характеров, пониманий того, как надо управлять домом, что надо делать и что не стоит. В данном случае это 61 квартира. Секрет хорошего дома и в том, чтобы его жильцы жили во взаимном уважении и согласии, заботились об общем жилье, а руководители выполняли свои обязанности тщательно и с душой, а не формально, как бывает в других домовых сообществах, где вся забота руководства и управляющего — раз в год заключить договоры с поставщиками тепла, воды и электроэнергии, а потом только просматривать счета жильцов — кто и сколько задолжал, да на дворника покрикивать.

— У нас в дело вкладывают душу и сердце, — заметила Силвия Бронце. — Председателю могут и в два часа ночи позвонить со своими проблемами…

— Чтобы управлять товариществом, надо много знать и уметь: бухгалтерский учет, строительство. А еще нужно терпение: ходить по квартирам и говорить, уговаривать — раз, другой, третий, — объясняет Нина. — И это неблагодарный труд. Как бы в доме ни было хорошо, всегда будут недовольные.

Когда мы утеплили торец дома, были и такие, что ворчали: нам это не надо. Хорошо, что у меня квартира не на последнем и не на первом этаже и не торцевая. А то не раз у оппозиции был бы повод упрекнуть меня, что я стараюсь для себя…

Председателя поддерживают примерно 80% жильцов, на собрание приходят порядка 60%, и это хорошие показатели, даже если сравнить с явкой на выборы Сейма, например. Этого хватает для кворума, поэтому активная жизнь по благоустройству дома не останавливается.

Обычно в таких домах, где кто–то берется за дело, постепенно возрастает и активность жильцов. Вот и здесь, увидев, как к лучшему меняется дом, жильцы подключились к процессу, вместе выходят на субботники, привлекают и детей…

В чем выгода?

Выгодно ли жить отдельно, без помощи большого домоуправления?

Обслуживание дома обходится в разы дешевле, чем в соседних домах. Нам рассказали, что за год набирается сумма, которую можно использовать на ремонтные работы — и не надо брать кредиты. Так, отремонтировали крышу, модернизировали теплоузел, сделали ремонт в трех подъездах, в подвале новые магистральные трубы, в первом подъезде заменили все стояки. Впереди большая работа — утепление фасада дома.

Обычная беда жильцов всех домов — переплата за воду за счет разницы между показаниями домового счетчика и суммы квартирных счетчиков, которую делят между всеми квартирами дома. В доме рассказали, что раньше разница составляла 300–400 кубов в месяц, а сейчас — 30–40. И то с учетом того, что вода расходуется на общие нужды: уборщица моет подъезд и окна, а летом дворник поливает обширную территорию.

Благодаря мероприятиям по утеплению дома потребление тепла снизилось со 190 до 177 мегаватт в год; правда, в ЕС норма — 160 мегаватт.

— У дома есть свой счет, и никто, кроме самих собственников, не решает, какие работы делать в доме, — сообщила Нина. — Главное, что теперь все стабильно и мы сами распоряжаемся своими средствами…
Дом подал заявку в Рижскую думу на 50–процентное софинансирование мероприятия по повышению энергоэффективности дома. В декабре ожидается аудит.

Своя земля

Пора вернуться к экскурсии по территории. Вокруг дома — хорошо обихоженный просторный участок земли площадью 5 000 квадратных метров. Здесь практически все, что надо городскому жителю: от автостоянки и детской площадки до мусорника. Причем земля — в собственности дома. Как это удалось — отдельная история, о которой наши собеседники рассказывают с гордостью.

— В 2012 году мы подошли к Дмитрию Павлову, главе Восточной исполнительной дирекции, и попросили отремонтировать дороги вокруг дома, — рассказывает Нина. — Так как земля частная, нам предложили провести работы с 50–процентным финансированием. Мы согласились. После этого нам дали разрешение на установку шлагбаума при въезде на нашу территорию…

Этим жильцы дома не ограничились и решили выкупить землю. Раз Сейм не может законодательно решить этот вопрос, надо действовать самим. Владельцев земли было пятеро, и они жили в Канаде. Сами нашли их адреса: в Земельной книге нет координат владельцев земли. Вот что было дальше:

— У одной знакомой муж живет в Канаде, и он отправился прямо домой к владельцам, пригласив их в Ригу от нашего имени. Те приехали, не понимая, что такое Рушону — у них по документам земля от улиц Прушу до Аглонас. А когда поняли, что хотят купить часть их земли, то даже обрадовались…

Но хозяева не захотели заключать договор о купле–продаже земельного участка с каждым собственником квартиры в доме, как это полагается. Пришлось все оформить на одного человека — председателя товарищества, то есть жильцы передали Нине Дзелури свои права на покупку. И это было необычно: одни сомневались, другие не понимали, зачем вообще надо выкупать землю.

Нина и активисты говорили с каждым жильцом, убеждали, доказывали, какая польза будет для всех после покупки земли, и обещали, что председатель не сбежит с их деньгами в ту же Канаду.

Когда в 2015 году оформляли покупку, 10 человек отказались покупать землю и вносить деньги на покупку. Пришлось одалживать где только можно. Правда, когда на общем собрании собственников квартир было принято решение об оборудовании парковки, то 5 человек дали свое согласие. Сейчас оставшиеся платят аренду за землю, как и раньше, только в кассу товарищества — на счет дома, и это дает возможность выплачивать долг.

Своя земля — это не плата 4% или 6% от кадастровой стоимости земли за аренду, а только 1,5% в год — как налог на недвижимую собственность. Зато теперь жильцы просят купить еще кусочек земли — вон ее сколько вокруг никому не нужной…

А дальше уже дело пошло. Контейнерная площадка по плану Нины Дзелури переделана и закрывается на ключ. Жители дома собирают отходы раздельно — почти как в Европе. Так легко и просто решился вопрос с мусорными контейнерами: чисто и только для своих.

На территории оборудованы две просторные автостоянки — для жильцов дома. Причем каждой квартире выделено одно место — иначе прощайте, зеленые газоны, ведь сейчас у многих семей по две–три машины.
Жители дома за свои деньги построили беседку, детскую площадку. Теперь не страшно детей выпускать на улицу.

— Живем, как на даче, — говорит Инесса Пономарева. — А на Новый год мы устраиваем здесь праздник для детей, приглашаем и соседей…

Такие волшебные превращения дома не оставили равнодушными жильцов соседних домов. Бывало, соседи бросали мусор за забор, ломали шлагбаум, звонили с жалобами в полицию, Стройуправу. Оказалось, что самая активная склочница — жительница дома напротив, которую выселяют за долги.

— Мы установили видеокамеры, заключили договор с охраной, несколько раз вызывали ее, а потом все стихло: привыкли соседи. Более того, стали спрашивать, не продается ли квартира в нашем доме?
Недавно одна жительница соседнего дома предложила обменять свою однокомнатную квартиру на такую же в нашем доме и еще доплатить 10 тысяч евро, рассказали жители дома. Так что знайте: благоустройство дома напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в нем.

— К нам приходили из других домов с просьбой взять их под свое управление, но мы отказались. Это большая нагрузка — как физическая, так и эмоциональная, а у нас впереди еще немало дел, — говорит Нина Дзелури.

Не боги горшки обжигают

Да, хорошо бы актив дома состоял из юристов, экономистов, строительных дел мастеров, тогда и дело двигалось бы быстрее, и препятствия преодолевались бы с меньшими трудностями. Но не боги горшки обжигают.

Так, бывший председатель товарищества Елена Спрейлис, преподаватель математики, умеет выработать стратегию и тактику развития дома, председатель общества Нина Дзелури имеет диплом инженера и благодаря специфике своей работы может найти общий язык со строителями, ремонтными рабочими. Силвия Бронце работала в администрации железной дороги и умеет правильно оформлять документы. Они и другие активные и отзывчивые жители дома сумели создать этот островок уютной жизни в обычном микрорайоне.

…Это такой же дом, как и другие: у него стены, крыша, окна, территория, за которой надо ухаживать, и люди — такие же, как везде. Но здесь сумели объединиться и преодолеть барьеры бюрократизма, недоверия, собственной неуверенности и нерасторопности. И вот результат. Дом — образец того, как можно жить, стоит только захотеть и, главное, сделать…

Татьяна АНДРИАНОВА