Кто должен платить за ремонт балкона: жильцы или управляющий?

Нельзя сказать, что жильцы серийных домов такие уж несознательные и беспечно относятся к состоянию балконов в своих квартирах. Причина часто в малых доходах обитателей, в плохом управлении домом, когда управляющий вовремя не предупредил владельцев квартир о необходимости ремонтных работ или неправильно объяснил ситуацию с их оплатой.

Два-три года назад владельцы квартир в некоторых домах начали получать предупреждения: либо срочно организовать ремонт балконов, либо уже со следующего года платить налог на недвижимость по повышенной ставке — 3% от кадастровой стоимости (обычная ставка для такого дома — 0,2%).

Затем многим рижанам пришли повышенные налоговые счета. Причина – плохое состояние того или иного многоквартирного дома. Налог мог увеличиться сразу в 15 раз — в среднем на 500 евро в год. Финансовый департамент Рижской думы поясняет: если дом признан деградирующим, то владельцы квартир обязаны уплатить годовой налог по максимальной ставке.

Домоуправления в большинстве случаев ранее разослали владельцам квартир опросные листы с предложением проголосовать за ремонт и его оплату, но, как это часто бывает, жильцы не читают большие сообщения или думают, что пронесет. И зря.

Читатели рассказывают и о таких случаях, когда соседи годами не могли договориться о ремонте балконов. И получили заключение, что дом – деградирующий, а значит — повышенный налог даже тем, у кого квартиры на первом этаже и без балкона. Кстати, когда дом признан деградирующим, выписывается повышенный налог на недвижимость, а семьи с детьми, пенсионеры, инвалиды, которые владеют квартирами в этом доме, лишаются льгот на уплату налога на недвижимость…

Когда дом считается деградирующим?

В правилах Рижской думы № 146 перечислены дефекты внешнего вида здания, которые позволяют квалифицировать его как деградирующее или опасное. Также определенные признаки могут указывать на то, что техническое состояние здания не соответствует минимальным требованиям, установленным в Законе о строительстве.

Решение о том, что здание является опасным или находится в аварийном состоянии, принимает строительный инспектор в ходе контроля за эксплуатацией здания. Статус деградирующего строению присваивает специальная комиссия Рижской думы…

Суд решил в пользу жильцов

Есть и такие случаи, когда владельцы квартир проявляют настойчивость и требуют, чтобы домоуправление привело в порядок балконы, не требуя дополнительной платы с жителей. Особо настойчивые могут дойти и до высшей инстанции.

Так, весной Сенат Верховного суда рассмотрел очередное дело о ремонте в жилом доме. Рижанин подал иск о том, чтобы домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks привело в порядок его балкон. И суд встал на сторону владельца квартиры и принял решение о том, что управляющий должен произвести ремонт!

Бывает так, что в доме пара балконов обветшали и им требуется ремонт перил или даже несущих конструкций. Тогда по протоколу управляющий обращается к собственникам квартир, чтобы те проголосовали за ремонт и решили, как будут его оплачивать: из ремонтного фонда, дополнительными взносами или в кредит. Обычно большинство жильцов против дополнительных платежей.

Аргумент таков: «Я свой балкон привел в порядок, потратился, пусть и соседи потрясут кошельком».

Эту ситуацию рассмотрел Сенат Верховного суда и пояснил в своем решении, что в таких случаях сообщество владельцев квартир обязано принять положительное решение. Если же жители уклоняются, то владелец отдельной квартиры, балкон которой находится в плачевном состоянии, сам может обратиться в суд и потребовать, чтобы соседи все-таки приняли необходимое решение о ремонте…

Но все же: в каких случаях за ремонт балкона должен платить владелец квартиры, а когда — все собственники? Юристы решение суда трактуют так.

Прежде чем требовать произвести ремонт, необходимо выяснить, кому принадлежит конкретная часть балкона. Потому что кто владеет, тот и платит. По строительным нормативам балкон жилого дома – это помещение (внешнее пространство), его элементы отделки – как со стороны его помещения, так и пол балкона (например плиточное или бетонное покрытие) относятся к отдельной квартирной собственности, а значит — принадлежат владельцу квартиры.

А вот внешнее ограждение балкона (перила в частности) и балконная плита, которая включает слои тепло-, звуко- и гидроизоляции, являются частью общей собственности. Если же верхний слой пола балкона служит также гидроизоляционным слоем, он тоже относится к общей собственности всех владельцев квартир данного дома…

А теперь делаем вывод. Так как внешние конструкции балкона и сама балконная плита относятся к общей собственности, за их ремонт отвечают абсолютно все собственники квартир в доме, и работы должны финансироваться из общих ремонтных накоплений дома.

Поэтому в одних случаях за ремонт пола балкона должен платить сам хозяин квартиры, а в других – все жильцы дома. То есть управляющий должен найти средства и организовать ремонт балкона. Правда, все равно получается, что оплата идет из накоплений, которые делали обитатели дома. Но такие нюансы должен разъяснить жильцам управляющий, чтобы не доводить дело до суда…

Подготовила Татьяна АНДРИАНОВА