«Это анахронизм». Избавиться от принудительной аренды земли под домом сложно, но можно

В солнечном фойе Дома культуры «Иманта» собрались рижане, пострадавшие от принудительной аренды земли. Многие годы они вынуждены платить за право пользования земли под собственным домом, по сути, за право выйти из подъезда во двор. Мужчины и женщины, русские и латыши, успешные бизнесмены и пенсионеры  — у каждого дома своя история, но одна беда объединяет всех. По всей Латвии более 300 000 жителей платят «оброк» владельцам земли, так называемым «земельным баронам» — 4% от кадастровой стоимости земли в год.

Жужжит проектор и появляются данные с удручающей статистикой. В Латвии более 200 000 зданий и строений на земле, которая принадлежит другим владельцам. Среди них насчитывается 3677 многоквартирных домов – в общей сложности около 110 000 тысяч квартир. Они стоят на участках, которые принадлежат 7354 владельцам. Не сложно посчитать, на каждый дом в среднем приходится по два землевладельца. Самая критичная ситуация в Риге – здесь  жильцы каждого третьего многоквартирного дома платят за «хозяйскую» землю.

— У меня в месяц получается около 6 евро. Раньше выписывали отдельный счет, а сейчас добавляют к коммунальным платежам, — поделилась Александра, жительница Иманты. На первый взгляд кажется, что не много, но кадастровая стоимость земли под некоторыми домами в Риге достигает 800 000 евро. По действующей ставке в 4% жильцы обязаны выплатить владельцу 32 000 евро в год, просто за то, что живут в своем доме. Это уже существенная сумма. Но и её землевладельцам оказывается мало. Буквально пару недель назад Конституционный суд рассмотрел вопрос принудительной аренды и постановил, что единый платеж в размере 4% от кадастровой стоимости будет отменен в июне 2024 года и вернется к прежней ставке – 6% годовых.

У Латвии особый путь

— Откуда взялись пресловутые 6% и почему земля под домами не принадлежит государству или самоуправлению? – читается на многих лицах, и Регине Лочмеле приходится совершить экскурс в историю. Нужно вернуться в 90-ые годы, когда Латвия восстановила независимость и прежним владельцам возвращали собственность, потерянную при советской власти – национализированные дома и земли.

— Латвия единственная страна в Европе, где здание отделено от земли. Общепринято два пути: либо предоставляется земля по схожей стоимости, либо выплачивают денежные компенсации, — пояснила Лочмеле и добавила с некоторой иронией. – Но у Латвии свой собственный путь.

Тогда законодатели особо не разбирались, главное было вернуть кусочек родины прежним владельцам. В итоге жертвами стали жители денационализированных домов и многоэтажек. Там, где во времена Первой Республики были заливные луга и колосились поля, к концу 20-го века уже стояли целые жилые кварталы.

— Ставка в 6% годовых это анахронизм, доставшийся нам от… – Регина делает паузу, чтобы рижане попробовали сами догадаться, — от Франции конца 19-го века.

После восстановления независимости в 1991 году Латвия во многом восстановила гражданский кодекс, принятый до оккупации. Его разработкой занимался профессор Латвийского университета Василий Синайский. За основу гражданского права молодой республики он использовал кодекс, принятый в Российской Империи, а при его составлении, в свою очередь, черпали вдохновение у Франции, законодательницы не только моды, но и юриспруденции 19-го века.

Эпоха «земельных баронов»

Доходность 6% годовых, по современным меркам, это выгодное вложение средств и очень стабильный доход. Кто ж от такого откажется? Это быстро поняли предприимчивые коммерсанты, и начали скупать землю у исторических владельцев — сотни тысяч квадратных метров в Риге и других городах Латвии.

— Землю покупали по бросовым ценам. В отдельных случаях были даже бартерные сделки, за оказание юридических услуг. О чем есть соответствующие записи в Земельной книге, — рассказывает Регина Лочмеле удивительные подробности о том, как в Латвии появились так называемые «земельные бароны». Самым крупным и заметным среди них она называет присяжного адвоката Нормунда Шлитке.   

Сейм Латвии неоднократно пытался ликвидировать юридический казус 90–х годов прошлого века. В Конституционном суде 4 раза были отменены принятые законы, которые позволяли сократить плату за принудительную аренду. Борьба с «земельными баронами» идет уже много лет, но лишь в 2021 году удалось добиться важной победы — народные избранники в окончательном чтении приняли закон «О принудительном прекращении разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах». Конечно, «земельных баронов» такой расклад категорически не устраивал, и они вновь подали иск в Конституционный суд.

Большинство судей Конституционного суда выступили на стороне землевладельцев, ведь право частной собственности священно и решение депутатов, по их мнению, не соответствует Сатверсме. Согласно решению суда, в следующем году ставка принудительной аренды, пониженная до 4% , вернется к историческим 6% годовых от кадастровой стоимости земли. Но есть и хорошая новость: была отменена лишь часть реформы. В силе осталась норма закона, которая закрепляет за жильцами законное право пользования по принципу сервитута.

— Владельцам квартир больше не надо согласовывать с владельцами земли ни один вопрос, связанный с ее использованием. Можно самостоятельно решать, что устроить на земельном участке рядом с домом – автостоянку, детскую или спортивную площадку, —  поясняет Регина Лочмеле для жителей, что на практике значит загадочное слово сервитут.

Выкупаем землю

Кроме того, закон закрепляет за владельцами квартир право выкупить землю, на которой стоит их дом по кадастровой стоимости. Для этого теперь не требуется даже согласие владельца, необходимо лишь желание, возможность собрать средства и пройти процедуру в Государственной земельной службе Латвии (VZD).

Сначала предстоит провести первое собрание жильцов, на котором необходимо получить согласие большинства владельцев квартир для начала процедуры выкупа земли. Также на нем следует выбрать уполномоченное лицо, которому жильцы делегируют полномочия от имени всех собственников.

Далее следует подать заявление в самоуправление. Тут могут возникнуть неожиданные препятствия. Например, незавершенный процесс изменения внутриквартальной планировки, или на участке обнаружатся коммуникации о которых сами жильцы дома даже и не подозревали. Чтобы не тратить время зря, рекомендуется заранее выяснить эти вопросы у Строительной управы. Если все в порядке, то самоуправление принимает решение и пересылает его в VZD.

— На практике только этот этап может занять минимум один год, — отвечает Лочмеле на вопрос женщины из зала, особенно, если дело касается такого крупного города как Рига. Даже просто собрать жильцов из 100 квартир еще та нетривиальная задача, с которой справится не каждый старший по дому.

Получив решение самоуправления, Земельная служба подготовит план участка и сообщит его стоимость. Далее, в течении 6 месяцев жильцам необходимо выбрать любого судебного исполнителя, который в законном порядке будет вести дело по выкупу земли. Еще полгода дается жильцам чтобы сообщить судебному исполнителю где и когда пройдет второе собрание жильцов. На нем большинство собственников квартир должно принять окончательное решение, что они согласны покупать участок по цене, названной Земельной службой.

Здесь начинается, собственно, работа судебного исполнителя – он открывает специальный счет в банке. На него за два года года должны поступить в полном объеме средства на выкуп земли. Вся сумма, не больше и не меньше. Лишь тогда Земельная служба утвердит все в кадастре, сделает запись в Земельной книге и жители дома станут владельцами земли, на которой он стоит.

На бумаге выглядит все просто, но и подводных камней хватает. Не выбрали судебного исполнителя? Провал. Не успели за полгода собрать второе собрание жильцов? Провал. Не собрали за два года всю сумму до цента? Результат закономерный – тоже провал. Теоретически, закон предусматривает бесконечное количество попыток выкупить землю, но не ранее чем через год после прошлой неудачи. И начинать все придется с самого начала, снова собирать жильцов и согласовывать все с самоуправлением. Единственное, что хоть как-то утешает, работу судебного исполнителя и оформления необходимых бумаг в Земельной службе оплачивает государство. Закон также гарантирует, что все деньги, собранные за два года на выкуп земли вернутся со счета тем, кто их перечислял.

— А где взять деньги? – этот закономерный вопрос, пожалуй, волнует всех. Закон допускает возможность получить кредит в банке, но любое коммерческое учреждение не работает без собственной выгоды. Тем более, что гарантий от государства никаких. И что будет если кто-то из жильцов не станет или не сможет делать выплаты по кредиту? Ответа на этот вопрос нет ни у кого.

Скорей всего, жильцам придется рассчитывать на собственные силы и между собой договариваться как и в каком размере они будут делать выплаты за землю следующие два года. Выгодно ли это? Тут тоже каждый дом должен принять решение сам. В отдельных случаях, если кадастровая стоимость земли невелика, как например, за пределами Риги и Юрмалы, это может стоить того.

Пока что в мире недвижимости сложилась ситуация со многими неизвестными. По действующему законодательству кадастровая стоимость заморожена до 2025 года и нет никакой ясности как она будет в дальнейшем рассчитываться. Возможно, что через пару лет цена на землю под вашим домом взлетит, словно ракета, в небо, а вместе с ней и ежемесячные платежи на радость «земельным баронам».