Ремонт латвийских многоэтажек: за чей счет по закону?

Когда в 90–х годах прошлого века жители Латвии массово приватизировали свои квартиры, считая это единственной реальной ценностью, то они не понимали, что право собственности влечет за собой многочисленные обязанности. Прежде всего — содержать имущество в надлежащем состоянии.

У каждого дома есть крыша, фасад, инженерные коммуникации, которые являются общей собственностью. И ни государство, ни местные самоуправления ремонтировать их за свой счет не будут. Государство только принимает законы, регламентирующие обслуживание жилого фонда, да вводит новые налоги. Так, недавно все отчисления на капремонт и обслуживание стали облагаться 21%–ным налогом на добавленную стоимость.

В свою очередь предприятия самоуправления могут выступать в роли домоуправлений — к примеру, в Риге это SIA RIgas namu pArvaldnieks. И оно, как и любая коммерческая фирма, делает на этом деньги.
Согласно правилам Кабинета министров № 907, в обязанность домоуправа входят ежегодный визуальный осмотр и обследование конструкций дома: стен, балконов, крыши, перекрытий, а ежемесячный — инженерных коммуникаций: водопровода, системы отопления и т. п.

На основании этих заключений следует вывод о необходимости проведения ремонта. Но финансироваться он может только за счет отчислений на капитальный ремонт, собранных квартировладельцами данного конкретного дома. При этом средствами, собранными по другой графе квартплаты — к примеру, «Плата за обслуживание", — воспользоваться нельзя.

Этими деньгами оплачивается труд дворников, сантехников, другого обслуживающего персонала домоуправления, в том числе и самого домоуправа. Ни государство, ни самоуправление из своих средств ремонтировать жилой фонд, находящийся в частной или совместной собственности, не имеют права.

Сколько стоит?

Решение о том, что в этом году в доме нужно именно починить крышу, а не, скажем, заменить трубы в системе отопления, принимает домоуправ. Он же выставляет и проект сметы, которая высылается всем собственникам квартир до 15 октября предшествующего года. Если квартировладельцы никак на нее не прореагировали на общем собрании, то она автоматически вступает в силу. Затем начинается поиск исполнителя работ.

В Риге есть многоэтажки, где все квартиры приватизированы, но полностью дом в собственность не перенят и товарищество жильцов не образовано. Он находится под управлением муниципального домоуправления. В этом случае оно обязано объявлять конкурс и таким образом искать строительную фирму–исполнителя.

Тогда и возникают многотысячные счета, так как строители заинтересованы в объемах. Вот какой случай произошел с жильцом одной рижской многоэтажки, проживающим на последнем этаже. Из–за дырявой крыши у него постоянно протекал потолок. Он неоднократно жаловался своему домоуправу. Однако тот отвечал, что крыша в нормальном состоянии.

Поэтому в конце концов квартировладелец не выдержал и решил произвести ремонт самостоятельно. В магазине строительных материалов были приобретены два рулона рубероида и банка гудронной мастики. Общая стоимость затрат составила около 80 евро.

В итоге течь была ликвидирована. И каково было удивление жильца, когда он получил уведомление о запланированном ремонте крыши общей стоимостью 15 тысяч евро. В качестве пояснения ему сообщили, что он не имел права лезть на крышу и ремонт будут производить сертифицированные специалисты. Такие вот пироги.

По американскому пути

Те, кто переехал на постоянное место жительства в США, удивляются особенностям ведения коммунального хозяйства. Ведь там собственник жилья не имеет права даже заменить электрическую розетку или починить кран в своем доме. Он обязан пригласить сертифицированного мастера.

В Интернете автор этих строк наткнулся на любопытный рассказ бывшего россиянина. Он помог своему соседу–американцу починить канализационную трубу в раковине, а в ответ получил штраф из полиции за несанкционированные работы. А ведь там, после того как работы произведет сертифицированный мастер, их должен принять сертифицированный приемщик. Естественно, за его услуги платит собственник жилья.

В Латвии по этому пути уже идут. К примеру, Рижская ассоциация управляющих настойчиво проталкивает идею, чтобы визуальным осмотром дома занимался сертифицированный строительный специалист, хотя, согласно вступившей в стране законодательной норме, домоуправом может работать только человек со строительным образованием на уровне бакалавра.

Естественно, за недешевые услуги строительного специалиста придется платить всем квартировладельцам. А одной из причин, почему, несмотря на 50%–ное еврофинансирование в стране, до сих пор большая часть жилого фонда не утеплена, являются как раз неподъемные для многих жильцов сметы. Ведь в конкурсе имеют право участвовать только фирмы, не имеющие задолженностей по налогам, а также с соответствующей репутацией.

Другая проблема

Пока закон допускает возможность товариществам собственников жилья самим искать исполнителей работ, заключая с ними договор без конкурсного отбора. Соответствующий порядок прописывается уже в договоре между владельцами квартир и домоуправлением.

Но хорошо, если есть активисты, согласные взять на себя все хлопоты по мониторингу рынка и выбору честной компании. Обычно у домоуправа имеется какой–нибудь знакомый сантехник или кровельщик с бригадой. И хорошо, если он не завышает цену и качественно проводит работы. Но бывает ситуация обратная.

Об одном таком случае, произошедшем в одной их рижских многоэтажек, рассказал читатель «7 секретов» Юрий. Управляющий нанял мастера для замены кафельной плитки на полу в подъезде. Работник получил деньги на покупку материалов и благополучно исчез. Теперь его ищет полиция.

Очень часто бывает, что работы произведены некачественно. И здесь неважно, фирма–исполнитель была выбрана на основе конкурса либо по рекомендации домоуправа. Но ведь именно он обычно и принимает работу. Компанию ему может составить уполномоченный, утвержденный на общем собрании. Здесь важно правильно составить договор, где прописываются гарантийный срок и штрафные санкции. Но свои риски исполнитель тогда автоматически закладывает в смету.

Вот и получается, что найти золотую середину, чтобы качественный ремонт производился по адекватной цене, чрезвычайно трудно. Поэтому с учетом того, что жилой фонд, построенный в советские времена, будет с годами все больше ветшать и требовать все более дорогого ремонта, квартплата тоже будет расти и расти. До бесконечности.

Александр ФЕДОТОВ