Квартира в Риге: купить–продать срочно или подождать?

Присмотрев себе квартиру в тихой рижской Пардаугаве — в четырехквартирном доме с отдельным выходом на свой участок сада, — Ольга Денисовна решилась продать свое нынешнее жилье. Съездила посмотреть «товар», познакомилась с будущими соседями. Все понравилось, особенно цветущие ветки яблонь, заглядывающие в окно. И соседи – две пары пенсионеров и один жилец, который, как рассказали, ходит в море и дома бывает от силы один месяц в году.

— Я давно мечтала о таком райском уголке. Дом купить дорого, а такой уголок – это мечта, — рассказывала Ольга Денисовна. – А моя квартира хорошая: трехкомнатная, на четвертом этаже, на бойком месте – кругом супермаркеты, школы, остановки общественного транспорта…

Читательница была уверена, что ее квартира «уйдет» быстро. В этом Ольгу Денисовну убеждали и маклеры, и знакомые, и практика смены соседей в доме. За последние 10 лет здесь сменилась примерно треть владельцев квартир. То есть квартиры уходят как горячие пирожки.

Решила она обратиться за помощью к знакомой, которая всю жизнь занимается сделками с недвижимостью. Чтобы подстраховаться в случае сделки: все–таки оформление, передача денег – это вопросы, требующие специальной подготовки. Договорились, обсудили цену, комиссионные – 1 000 евро. Ольгу Денисовну сумма несколько смутила, но специалист знает дело и вроде как свой человек.

— Через день на портале объявлений появилось и мое, с фотографиями. Хотя фото мне не понравились, я бы сделала лучше, показала квартиру в более выгодном свете. 9,40 евро за объявление я тоже могла бы уплатить, — поделилась сомнениями читательница.

Но больше всего ей не понравилось, что в объявлении не был указан ее номер телефона как второй, после маклера. То есть процесс идет в обход клиента. Но, с другой стороны, если квартира быстро продастся и по той цене, которую они обсудили с маклером, то ладно – специалисту виднее.

Через несколько дней позвонила маклер и спросила, когда можно привести потенциальных покупателей. Пришли, посмотрели, ушли. Через неделю пришли другие. Ходили по трехкомнатной квартире больше часа, задавали уйму вопросов: сколько стоит обслуживание (посмотрели квитанции об оплате), кто обслуживает, есть ли подвал (спустились туда), потоптались на балконе и попрыгали на нем, постучали по стенам, по полу, измерили рулеткой стены в кухне и ванной (понятно, хотят все переделать).

Потом наступил перерыв. А Ольга Денисовна уже мысленно складывала вещи, купила коробки для переезда, звонила продавцу своей будущей квартиры. Те обещали ждать, но предупредили: если появится реальный покупатель, то ему не откажут.

Прошел месяц действия объявления, маклер спросила, подавать ли еще. Обсудили и решили снизить цену на 2 тысячи евро. Уж очень хотелось переехать в тот райский уголок. Прошел еще месяц, за это время маклер привела одного клиента, который рассказал: мол, ходит, смотрит, что ему приглянется. А если что–то понравится, то будет продавать свою квартиру. То есть, если что – еще ждать, пока он продаст…

Заканчивался третий месяц, цена снизилась еще на 1 000 евро, но покупателей так и не было. По э–почте пришло циничное предложение – снизить цену на 10 тысяч евро, иначе после нового года придется снижать еще на 10 тысяч. «Какой–то ненормальный», — сказала маклер.

— За это время мой тихий уголок продали, я нашла другой, тоже неплохой, цена небольшая, мне бы еще осталось от продажи квартиры. Но моя все не уходила, а маклер объясняла это тем, что лето, нет спроса. И только спрашивала: подать еще объявление или нет? Как будто ей рекламный портал комиссионные платил. Как я поняла, вся ее работа, которую она оценила в 1 000 евро, сводилась к тому, чтобы подать объявление и ждать, кто позвонит. Так это и я смогла бы сделать…

С посредником или без?

Кстати, новые правила продажи квартир, вступившие в силу с 1 мая 2019 года, регламентируют безналичные расчеты при купле–продаже недвижимости. То есть если раньше можно была продать квартиру, например, за 48 тысяч евро, а у нотариуса оформить сделку, например, на 20 тысяч — чтобы меньше платить налог, то теперь весь расчет – безналом, в той сумме, которая фиксируется в нотариальном договоре купли–продажи.

А это значит, что посредники не очень–то и нужны. У нотариуса подписали договор, тут же перечислили деньги – благо Интернет всегда с нами, или перечислили деньги за покупку нотариусу, а после соблюдения всех условий сделки получили на свой счет перевод от нотариуса. Варианты есть — и все достаточно прозрачные. Правда, налог уже идет с полной суммы. Ни один евро не проскочит мимо СГД.

В общем, через три месяца бесплодного ожидания и вялых телодвижений со стороны маклера Ольга Денисовна решила отказаться от своей затеи и подождать. А то вдруг получится нестыковка: ее квартиру наконец–то купят, а ей переезжать будет некуда – тихие квартирки с садиком нечасто попадаются…

За время неудачной попытки решить свой квартирный вопрос читательница узнала, сколько берут за услуги посредники в купле–продаже квартир. Так, маклер одной известной компании предлагал свои услуги за 1,5% от сделки. Это выгодно: маклер не заинтересован снижать цену за квартиру. Крупная фирма, например, берет за свои услуги 5% от сделки – от начала и до конца оформления.

Причем все эти специалисты еще весной говорили, что квартира хорошая, покупатель легко найдется, да и соседи пару лет назад интересовались – не продает ли. И вдруг такой неприятный сюрприз…

Никому не надо?

Почему не покупают? Факторов много, в том числе и тот, который мы указали выше: введение полного безналичного расчета. Не все хотят светить свои деньги, не все хотят платить полную сумму налога.
Вот и другой владелец квартиры – рижской четырехкомнатной — решил расплатиться с ипотекой: продать свою и купить что–то поскромнее.

Нашел это что–то в центре, на улице Авоту, правда, в деревянном доме, но просторную, двухкомнатную, за 23 тысячи евро. Ходил смотреть, как мастера, которых нанял продавец, приводят квартиру в порядок после бывших владельцев–пьяниц. Купил, наверное, за копейки и теперь за счет благоустройства поднимает цену.

Но это их бизнес.

А четырехкомнатная никак не продавалась. Месяц, другой. Цена снижается на 2, потом на 3 тысячи евро. А у владельца ипотека, которую ему стало трудно платить. Тупик.

— Чем плоха моя квартира? — вопрошает владелец. – Удобно и семье с детьми, даже с бабушкой. Каждому по комнате, еще остается общая. А можно обустроить дополнительно кабинет или гардеробную…

Здесь следует сделать уточнение, что и квартира Ольги Денисовны, и эта четырехкомнатная – литовской серии, которую почему–то забраковало Министерство экономики, еще весной публично объявив, что эти дома вызывают сомнения в прочности конструкций. Сданы в эксплуатацию они в 1966 году. Есть здания и постарше. Но, видно, информация сделала свое дело: кто услышал – опасается, вдруг «литовки» посыплются, как карточные домики.

…Иван живет в двухкомнатной квартире 602–й серии, тоже не из лучших, но дома эти построены позже. Четыре года назад он сделал хороший ремонт в квартире и поэтому хочет за нее приличную цену – 50 тысяч евро. Квартира того стоит, считает владелец. Причина продажи, о которой он не говорит потенциальным покупателям, — то, как управляет домом товарищество владельцев квартир.

— В доме живут практически одни пенсионеры, которым ничего не надо, — поделился Иван. – А есть жильцы, в том числе и я, которые хотят сделать реновацию дома, установить видеокамеры, счетчики воды с дистанционным считыванием — чтобы каждый месяц не ползать на коленках под раковиной, снимая показания старых счетчиков, не переплачивать за тех, кто мухлюет с показаниями…

Переубедить правление прогрессивному меньшинству не удается. Вот Иван и решил продать свою квартиру и купить другую — в новом проекте, в том районе, где он привык, в доме, где, как он считает, будет порядок и комфорт. Однако такую цену покупатели не хотят давать и упорно снижают ее до 45 тысяч, что владелец квартиры считает недопустимым. Столько вложено в ремонт!

Тогда предприимчивый продавец квартиры решил действовать. Он взял ипотеку и купил квартиру в новом проекте, свою сдал. То есть арендаторы будут платить ему 250 евро в месяц плюс коммунальные, что покроет его взнос по ипотеке. А когда найдется достойный покупатель, он продаст свою квартиру 602–й серии.

— Решение хорошее. Но тут важно грамотно составить договор с арендаторами, чтобы они сразу освободили квартиру в случае необходимости, — комментирует юрист Александр ВОРОНОВ. – Также, если в помещении сделан хороший ремонт, надо иметь гарантию, что арендаторы не ухудшат его состояние, тем самым снизив стоимость квартиры. Также надо учитывать возможные изменения цен на рынке жилья…

Хотят поновее и получше

У всех нас разное материальное положение и, соответственно, запросы. У кого–то квартирный коллапс, а кто–то ищет получше и поновее. Так, по оценке специалистов агентства по сделкам с недвижимостью LaNiDA, в дальнем центре Риги (то есть вокруг престижного дорогого центра) спросом у клиентов пользуются компактные 2— и 3–комнатные квартиры, площадь которых не превышает 70 кв. м и ценой не дороже 130 тысяч евро.

Чтобы увеличить объем предложений, застройщики покупают здания, реновируют их или развивают новые проекты, восстанавливается обветшавший жилой фонд в центре и близких к центру районах. Придается большое значение качеству жилья. Покупатель этих проектов – молодые семьи и «одиночки», желающие вести собственное хозяйство. Важным фактором, влияющим на выбор в пользу нового жилья, является наличие автономного газового отопления, лифта, а также доступной парковки.

Наиболее интересными проектами в дальнем центре Риги являются проекты на ул. Матиса, 52, ул. Красотаю, 11, ул. Силмачу, 7, ул. Вежу, 14. Еще один хороший пример – здание на ул. Миера, 105, где уже на первом этапе восстановления здания были распроданы 95% квартир, информируют специалисты.

Вместе с тем на рынке появились предложения достаточно доступных по цене квартир в престижных проектах, правда, небольших, но таких, о которых можно говорить: «Я живу напротив Верманского сада», или «Я купил квартиру на Валдемара» и так далее, то есть в районах, проживание в которых всегда свидетельствовало о достатке и общественном положении живущего там человека.

Так, отреставрированный и модернизованный Bibliotekas nams на улице Кр. Барона (многие помнят здание как Государственную библиотеку имени Вилиса Лациса с отличным читальным залом и богатейшим фондом) предлагает компактные квартиры: площадью 20,5 кв. м, например, за 59 500 евро, двухкомнатные, от 33,9 до 39,5 кв. м, – по цене от 72,500 до 82 500 евро. И конечно, большей площади и по цене дороже…

Вчера и сегодня

Но почему же не продаются «с лету», казалось бы, хорошие, удобные для проживания семьи квартиры в районах с развитой инфраструктурой? Почему владельцам, которым позарез надо продать объект, чтобы покрыть ипотеку или задолженность по кредитам либо получить подъемные, чтобы начать жизнь в другой стране, приходится существенно снижать цену?

Как отмечают некоторые специалисты, занимающиеся недвижимостью, в отдельных районах столицы снизились цены на квартиры. Что это? Тенденция или случайная игра цифр на рынке недвижимости? Этот вопрос волнует как тех, кто собирался продать свою квартиру, так и тех, кто планирует приобрести жилье.

Что делать? Тем, кто хочет купить, стоит подождать, пока упадут цены? А продавцам поторопиться, пока цены не упали, или подождать, пока станет более ясной картина?

Возможно, кто–то помнит чехарду на рынке недвижимости, которая происходила в 2000–х в течение десятка лет. Тогда цены на серийное жилье подскочили сначала в два раза, потом еще в два, потом еще. В результате, например, цена двухкомнатной квартиры в спальном районе столицы поднялась с 10 тысяч долларов в 2001 году до 22 тысяч в 2003–м, до 45 тысяч — в 2005–м и уже до 60 тысяч еще через два года.

А потом пузырь лопнул, цены упали до практически нынешнего уровня. Многие разорились, а многие остались с неподъемной ипотекой на долгие–долгие годы. За квартиру, которая сейчас стоит, например, в лучшем случае 35 тысяч, владельцы выплачивают как за 65–тысячную плюс банковские проценты. Тот, кто помнит коллизии тех времен, не исключает очередного падения цен, правда, не такого стремительного, как 10 лет назад. Но все же: чего ждать?

Специалисты считают, что цены могут в один месяц снизиться, в другой — подняться. Тем не менее на рынок влияет и отток молодежи за рубеж: сегмент потенциального покупателя сжимается. Есть и фактор «обуржуазивания» латвийцев, которые при покупке все чаще выбирают собственный дом вместо квартиры.

Да и покупатели стали более разборчивыми и не бросаются на любую квартирку, а тщательно выбирают район, серию, год постройки, техническое состояние дома.

Кстати, опрос Facebook показал, что только 20% опрошенных жителей предпочли бы квартиру, а 80% мечтают купить или построить дом. Хотя на деле, как свидетельствуют данные агентства недвижимости Latio и банка Swedbank, только 23% покупателей приобретают частный дом, а 77% пока еще покупают квартиры.

Но главное – есть мечта.

А 60–69% покупателей традиционно приобретают квартиры в серийных домах, построенных 20 и более лет назад. Самые популярные города для покупки жилья: Рига, Лиепая, Вентспилс, Елгава, Даугавпилс, Валмиера…

Сегодня и завтра

В строительстве появились проекты новых и реновированных домов с квартирами экономкласса с небольшой площадью. Однако затраты на строительство велики и в связи с этим часть проектов не реализуется: цена жилья превышает возможности широкого круга покупателей. Расходы на строительство растут из–за нехватки рабочей силы и краткосрочности проектов финансирования ЕС, также строительная сфера постепенно выходит из теневой экономики.

Вместе с тем устойчив спрос на жилье советской постройки. Хотя часть таких зданий достаточно изношена, и у многих срок эксплуатации истекает в ближайшие годы.

(!) И вот ответ владельцам «литовок», которым не удается продать быстро и по цене продавца. Министерство экономики объявило конкурс на проведение исследования механической крепости конструкций и стабильности многоквартирных домов 464–й серии (литовский проект). О результатах исследований общество планируется информировать в конце года…

цифры и факты

* Цена на двухкомнатные квартиры постройки 1954–1980 годов в Риге составляет в среднем 38 тысяч евро; в городах Рижского района — 25е500 евро, за пределами города – 13е600; в Земгале — соответственно 22 300 и 12 200; в Курземе — 17 000 и 6 500; в Видземе — 17 800 и 8 200; в Латгалии — 9 000 евро в городах и 4 400 — в районах.
* В объеме сделок за первое полугодие в Риге больше всего сделок было с квартирами в Иманте – 26%, далее в Пурвциемсе — 19%, в Кенгарагсе — 15%, в Ильгюциемсе — 12%, в Агенскалнсе, Плявниеках, Югле и на Тейке – по 10%.
* Покупателей наиболее интересуют такие типы многоквартирных домов: 602–я серия — 22% сделок, литовский проект и «хрущевки» — по 20%. Средняя сумма сделки за 2–комнатную квартиру — 41 000 евро.
* Жилья не хватает из–за потока жителей регионов, уезжающих в города. Вместе с тем в городах растет дефицит съемного жилья, цены на аренду растут. А развитию рынка аренды мешает задержка принятия закона об аренде жилья…

Оксана ПЕТРЕНКО