Утепление старых зданий – палка о двух концах

- Многоквартирные дома довоенной и советской постройки составляют около 90 % жилого фонда Латвии. Только 10% жилья построено после восстановления независимости. Отремонтировано всего 4 % многоквартирных домов. Что делать со старыми зданиями?

- Ничего! Это палка о двух концах — утепление жилья не имеет реального экономического обоснования. Один пример. В Адажи стоят две одинаковых "хрущевки". Одна не утеплена, другую прошлой осенью утеплили. У меня в этих домах живут хорошие знакомые. В утеплённом доме каждый месяц нужно платить кредит 100–120 евро. Зимой эту сумму экономят на отоплении, но с мая по октябрь квартиры уже не отапливают.

Мой знакомый купил квартиру в утепленном доме за 1000 евро за квадратный метр, а утепление обошлось в 900 евро/кв.м. При реализации проекта 50% возвращается назад за счёт европейского софинансирования.

В итоге удорожание на квадратный метр жилья составляет 495 евро, которые он будет платить в течение следующих 20 лет, то есть по 118 евро в месяц. И здесь исчезает экономическая целесообразность.

Это единственный кредит, который следует не за собственником, а за имуществом. Если мой знакомый купил квартиру за 1000 евро/кв.м, а сейчас продаёт её за 1800 евро/кв.м (по рыночной цене), он заработает. Если же знакомый продолжит жить в этой квартире, то за это время он заново купит свою квартиру на 50–60%.

Я говорю про город Адажи, где вторичный рынок имеет достаточно высокую стоимость. Представьте себе множество мест в Латвии, где цена 400–500 евро/кв.м, и туда ещё нужно столько же вкладывать…

Оценщики недвижимости в сделках видят, что разница в цене между утепленным и неутеплённым домом составляет всего 10 %, при этом в утеплённый дом нужно вложить 50 % от существующей стоимости. Иногда в регионах нужно вкладывать даже 100 %.

Вопрос в том — какая альтернатива программам утепления? По сути, альтернативы нет.

- Может, частные дома?

- Тогда нужна земля. Я предлагаю вариант для самоуправлений, у которых много земли: строить не многоэтажные дома, а небольшие каркасные деревянные дома до 60 кв.м. Они производятся промышленным способом, легко собираются и даже могут быть перемещены туда, где нужно. Многие переделывают под небольшие жилые дома и морские контейнеры. Почему самоуправление не может сдать в аренду свою землю и обеспечить необходимую инфраструктуру, чтобы разместить на ней такие дома?

Дом после утепления не становится моложе

- В СМИ вы высказывались, что «нет смысла утеплять старый дом, если требуются более серьёзные ремонты — это как сделать старой тёте пластическую операцию, подтянуть кожу на лице и сказать, что она может спокойно жить ещё 50 лет».

- Именно так и есть. Если дому 50 лет, несущие конструкции уже не укрепляют, в том числе в многоквартирных домах. Только утепляют, чтобы экономить энергию. То есть старому дому просто оборачивают вокруг новую фасадную «кожу».

Я не видел, чтобы при утеплении устанавливали новую рекуперацию, укрепляли несущие конструкции, потому что дом от этого моложе не становится.

Я не верю, что обновление фасада продлит жизнь несущих конструкций.

Кроме того, после утепления бывают случаи, когда жителям не хватает воздуха, и чтобы подышать, они держат окна открытыми.

Строительная себестоимость нового проекта — 1600–2000 евро за кв.м. А в примере с Адажи при утеплении получается, что в старом советском доме квадратный метр жилья стоит около 1800 евро, то есть квартира куплена за 1000 евро/кв.м, ремонт стоит до 300 евро/кв.м плюс ещё работы по утеплению — около 500 евро/кв.м. В этом случае экономическая целесообразность исчезает.

- Может, нужно создать другую систему — строить только по себестоимости и позволить людям покупать квартиры?

- Застройщикам недвижимости идёт запланированная прибыль плюс ещё нужно платить НДС. В новом проекте, где цена от 2700 евро/кв.м, уже более 500 евро составляет НДС, ещё нужно вычесть прибыль застройщика. В итоге остаётся около 2000 евро/кв.м.

- Может, стоит подумать о какой-то программе, где застройщик мог бы строить доступное жильё без НДС?

- НДС — это государственный налог, 21 % от строительных затрат. Если дом строится для сдачи в аренду, НДС нельзя вычесть как предналог. НДС нужно платить при продаже квартир. Государство также не позволяет растянуть уплату НДС на длительный период — этот налог нужно заплатить сразу.

Если строительство обходится в 1600 евро/кв.м, то без НДС это уже было бы 1300 евро/кв.м. Есть отдельные места, где эта цена близка к рыночной стоимости.

Но это опять же не понравится частному бизнесу, потому что это будет вмешательством государства в частный бизнес. Однако в тех местах и в то время, когда рынок ситуацию не регулирует, государство должно вмешаться.

- Значит, по-вашему, со старыми советскими домами ничего делать не нужно, потому что утепление экономически невыгодно?

- У меня нет ответа на этот вопрос. Я уже сказал, что реальной альтернативы нет. Люди живут в домах советской постройки, потому что не могут позволить себе купить квартиру в новом проекте. Если посчитать, сколько они платят за работы по утеплению, это близко к цене квартиры в новом проекте.

Строительство арендных домов — одно из решений на уровне самоуправлений

- Жилой фонд Латвии в сегменте многоквартирных домов составляет примерно 39 500 многоквартирных жилых домов. Министерство экономики подсчитало, что из общего количества экономически целесообразно обновить около 26 000 многоквартирных домов. Тогда треть нужно сносить, вы согласны?

- Нет, так не будет. На каком основании сносить дом, в котором находятся приватизированные квартиры? Будет ли самоуправление предоставлять взамен жилую площадь? Это всего лишь разговоры.

- Согласно правилам Кабинета министров о сроке эксплуатации серийных домов советской постройки, в зависимости от серии дом может служить 50–70 лет. Однако статистика фирм недвижимости показывает, что наибольшее количество сделок с квартирами происходит именно в серийных домах советского периода.

- Подождите, я говорю, что нет экономического обоснования утеплять такие дома. А покупать? Это слабость нашей экономики. Те, кто не может позволить себе купить квартиру в новом проекте за 2700 евро/кв.м, покупают жильё в серийном доме за 1000–1500 евро/кв.м с хорошим ремонтом. И люди продолжат это делать. Это то, что они могут себе позволить, чтобы взять кредит в банке.

- В регионах сейчас развивают строительство арендных домов. В целом до 2030 года планируется построить не менее 1000 квартир с низкой арендной платой. Как вы оцениваете программу арендного жилья?

- Эта программа определённо является одним из решений жилищной проблемы на уровне самоуправлений.

Я разговаривал с застройщиками этих проектов. Платить 5–6 евро за квадратный метр в отдельных регионах совсем не дёшево. Если квартира 60 кв.м, то аренда составляет 360 евро плюс ещё коммунальные платежи. Не знаю, можно ли считать это доступным жильём. Это покажет время.

А есть ли способ приспособить существующие готовые каркасы многоквартирных домов под жилищный фонд, чтобы превратить их в арендное жильё с низкой платой? Может, не все дома нужно строить с нуля?

Я не говорю о городах, где не хватает квартир. Строительные затраты везде одинаковые — в Адажи или в Лудзе.

- Может, самоуправлению можно дать долгосрочное финансирование на выгодных условиях, чтобы реконструировать эти дома?

- В небольших городах, например в Лудзе, нередко встречаются многоквартирные дома, в которых из 20 квартир заселены только четыре, а остальные стоят пустыми. Самоуправление, например, могло бы купить эти четыре квартиры за 1000 евро или расселить людей в одном подъезде и таким образом получить каркас многоквартирного дома, который можно перестроить под арендный дом с низкой ценой. В этом случае затраты были бы значительно ниже, чем при строительстве нового дома. Правда, такое здание не будет соответствовать высоким требованиям энергоэффективности.

- Министерство экономики заявило, что его цель — добиться роста количества принятых в эксплуатацию новых квартир до 10 000 в год.

- При этом каждый год мы теряем 18 000 жителей. Об этом не говорится, эти тенденции не складывают вместе. Где-то ведь остаются свободные квартиры — предположим, около 7000 квартир в год, когда люди умирают или уезжают из страны!

Демографического отскока ещё не произошло, мы внезапно больше не станем. Только за два месяца этого года Латвия потеряла 5000 человек.

Это нехозяйственное поведение — когда мы говорим о жилищном кризисе и поэтому Европа даёт нам деньги.

Количество новых квартирных проектов — капля в море

- По мнению Министерства экономики, нужно обеспечить товариществам собственников квартир доступ к кредитам с низкой процентной ставкой, которая заменила бы нынешний подход к обновлению зданий, основанный на капитальной скидке.

- Теоретически это, безусловно, возможность. Но строительные затраты одинаковы в любом городе. Здесь дело не в деньгах, а в платёжеспособности жителей.

- В 2025 году в Риге и её окрестностях было продано 2186 новых квартир — на 38 % больше, чем годом ранее. Однако, по данным компании Colliers, этот показатель идентичен данным 2023 года. Средняя цена за квадратный метр — около 2800 евро. Насколько новый жилищный фонд влияет на рынок жилья?

- На самом деле почти никак. Если в год совершается около 50 000 сделок, то 2000–3000 новых квартир — это капля в море. Цена новых проектов высокая. Если бы они не были такими дорогими, застройщики строили бы их по всей Латвии, а не только в Риге.

Но есть ли мощности для строительства большего количества квартир? Есть проекты, в которых срок продажи затягивается очень надолго, и тогда нет доходности, нет бизнеса.

Если бы половина бронирований происходила во время строительства, а вторую половину распродавали в течение полутора лет после сдачи в эксплуатацию, это был бы выгодный бизнес. Отдельные проекты такие есть, но их очень мало. Есть проекты, в которых квартиры продаются два и более года. Поэтому застройщики осторожничают.

Чтобы строить новые квартиры, нужна потребность и платёжеспособность. Молодой семье нужен хотя бы трёхкомнатная квартира площадью 60 кв.м. Цена квартиры — примерно 180 000 евро, первый взнос должен быть 30 000 евро. Чтобы квалифицироваться на получение кредита, доходы должны быть достаточно высокими.

Платить 180 000 евро за квартиру 60 кв.м довольно дорого. В то же время серийная квартира с хорошим ремонтом стоит 90 000 евро, и платеж по кредиту в два раза меньше.

Латвийский банк подсчитал, что экономика за последние десять лет росла примерно на 2 % в год, включая финансовый, страховой и государственный сектора. Если эти сектора исключить, экономика стагнирует. На каких покупателей новых проектов мы будем рассчитывать?