Одну квартиру продам и сразу же куплю другую. Неужели надо платить налог и какой?

Если ни в свидетельстве о наследстве, ни в договоре дарения стоимость недвижимости не была указана, то стоимость ее приобретения определяется следующим образом: если недвижимость была приобретена до 31 декабря 2000 года, то стоимость определяется на основании кадастровой цены, разделенной на ежегодный индекс потребительской цены, установленный Центральным статистическим управленим за последние 10 лет до продажи квартиры. Если недвижимость была приобретена после 31 декабря 2000 года, то стоимостью приобретения будет считаться ее кадастровая цена по состоянию на 1 января того года, в котором эта недвижимость была приобретена собственником.

Если недвижимость была приобретена путем обмена и в договоре мены не была указана стоимость приобретенной недвижимости, то в этом случае стоимостью приобретенной недвижимости будет считаться ее кадастровая цена, которая была актуальна в год проведения обмена. Кроме того, если, приобретая недвижимость путем обмена, собственник произвел доплату, то облагаемая налогом сумма уменьшается на сумму доплаты.

Существует также свой порядок определения стоимости недвижимости, приобретенной путем приватизации. Например, имеет значение, когда именно недвижимость была приватизирована и пр. Или если недвижимость была получена в подарок от супруга или родственника до третьей степени и продана в течение пяти лет с момента ее регистрации в Земельной книге на имя получившего подарок, то стоимость приобретения также имеет свой порядок расчета.

Закон «О подоходном налоге с населения» (далее в тексте — закон), а также правила Кабинета министров «О применении норм закона «О подоходном налоге с населения» устанавливают случаи и порядок, когда собственник недвижимости освобождается от уплаты налога при ее продаже.

Согласно статье 9 «Виды доходов, не облагаемых налогом» закона, налогом не облагаются:

1) доход от продажи недвижимой собственности, если недвижимость находилась в собственности продавца (то есть право собственности продавца было зарегистрировано на его имя в Земельной книге) более пяти лет до дня заключения договора о продаже и если в течение 12 месяцев в любой период этих пяти лет адрес, по которому находится эта недвижимость, являлся основным адресом декларации места жительства продавца (собственника);

2) доход от продажи недвижимой собственности, если недвижимость более чем за пять лет до заключения договора о продаже находилась в собственности продавца и последние пять лет перед продажей являлась единственной недвижимостью продавца;

3) доход от продажи недвижимости (которая зарегистрирована в Земельной книге как единственная недвижимость продавца), если этот доход вложен в функционально схожую недвижимость в течение 12 месяцев после продажи предыдущей собственности или также до ее продажи.

Если указанная в пунктах 1 и 2 продаваемая недвижимость была получена продавцом по наследству (по закону, по завещанию или по договору завещания) от лица, с которым собственник состоял в браке или в родстве до третьей степени, то в этом случае считается, что недвижимость появилась в собственности этого лица (собственника) с момента, когда эта недвижимость была зарегистрирована в Земельной книге как собственность наследодателя. Например, отец купил квартиру в 2010 году. В 2014 году квартира по наследству перешла к дочери. Дочь решила продать квартиру в 2015 году. Следовательно, считается, что дочь является собственником квартиры с 2010 года.

При расчете суммы налога от цены продажи недвижимости можно отнять не только цену ее приобретения, но также вложения, которые продавец (собственник) сделал в недвижимость до ее продажи и которые связаны с ее улучшением или восстановлением, например: установка новых окон, дверей, ремонт квартиры или дома и т. д. И эти вложения (затраты) должны быть подтверждены документами, например, чеками, квитанциями, актами о выполненных работах и пр. Кроме того, в документах должно быть прямо указано, что эти расходы связаны с продаваемой недвижимостью продавца.

Например, в акте об установке окон указан адрес выполнения работ, то есть адрес нахождения недвижимости. От цены продажи можно отнять также затраты продавца (собственника), произведенные при приобретении недвижимости, например: уплата госпошлины при регистрации сделки о приобретении недвижимости, пошлина за регистрацию права наследования или права собственности на недвижимость на имя продавца в Земельной книге, а также другие схожие затраты. Эти затраты также должны быть подтверждены платежными документами.

Согласно положениям указанных ниже методических указаний, от цены продажи недвижимости можно также отнять и выплаченные проценты по ипотечному кредиту, который был взят для приобретения недвижимости, если можно документально подтвердить, что кредит связан именно с продаваемой недвижимостью.

Таким образом, доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается подоходным налогом с населения. Налоговая ставка составляет 20%. Сумма дохода рассчитывается путем вычитания из цены, за которую недвижимость продается, начальной стоимости ее приобретения, пошлин за регистрацию права собственности на эту недвижимость на имя продавца (собственника), затраты продавца (собственника), связанные с улучшением или восстановлением недвижимости, выплаченные проценты по ипотечному кредиту (если были) и другие схожие затраты продавца (собственника). Если в результате вычитания сумма дохода равна нулю или возник убыток, то налог платить не надо. Собственник освобождается от уплаты подоходного налога также в том случае, если он получил доход от продажи принадлежащей ему недвижимости, но при этом к сделке можно применить освобождение от уплаты налога на основании статьи 9 закона (см. выше).

В некоторых случаях после продажи недвижимости необходимо подать декларацию о доходах с капитала. Документы, подтверждающие затраты собственника на недвижимость, к декларации прикладывать не надо, однако Служба госдоходов может потребовать их предъявление при проверке декларации.

Существует достаточно большое количество нюансов при определении первоначальной стоимости недвижимости в зависимости от способа ее приобретения. На уплату налога также влияет использование недвижимости в хозяйственной деятельности. Помимо этого, необходимость подачи декларации и порядок ее подачи также зависят от полученных от продажи недвижимости результатов и дальнейшего использования дохода. Поэтому для уточнения этих вопросов рекомендуем обратиться за справкой в Службу госдоходов. Телефон — 67120000.

Обращаем внимание, что собственником недвижимой собственности является только то лицо, право собственности которого на эту недвижимость закреплено в Земельной книге.

Материал подготовлен с использованием положений методического материала «Подоходный налог с населения на доход, полученный при отчуждении недвижимой собственности», опубликованного на сайте Службы госдоходов по адресу: https://www.vid.gov.lv/lv/informativie–un–metodiskie–materiali.