Конец земельного ига: как выкупить землю под домом?

Один из парадоксов в латвийском законодательстве – раздельная собственность. То есть земля под многоквартирными домами, которые являются общей собственностью владельцев, принадлежит другим лицам и сдается в аренду этим собственникам квартир. В свое время надо было разрешить приватизировать квартиры вместе с землей под домом. Но закон обратного хода не имеет, и долгие годы землевладельцы наживаются на этом парадоксе.

С 1 января 2022 года после многолетних дискуссий и взвешиваний «за» и «против» объявлена реформа принудительной аренды земли — фактическое ее завершение. Как теперь будут регулироваться отношения между собственниками квартир в многоквартирных домах и землевладельцами? Можно ли будет выкупить землю под домом? Снизится ли размер аренды? Эти и другие вопросы задают наши читатели.

Как действует новая реформа в земельной сфере — разъясняет юрист Александр ВОРОНОВ:

— Законодательство определяет единое регулирование отношений между владельцами земли и квартир в случае раздельной собственности. Согласно новой норме закона, плата за пользование землей составляет 4% в год от кадастровой стоимости участка земли и не может быть меньше 50 евро в год. Причем эта минимальная плата – 50 евро в год – не умножается на количество совладельцев земли или строений, а делится между ними…

«ВЕСТИ» не раз писали о том, как землевладельцы шли на все, чтобы «высосать» как можно больше денег у арендаторов. Перекупая землю, новые владельцы выставляли счета за аренду задним числом. Были даже случаи, когда счет приходил за последние… 10 лет и исчислялся не то что сотнями, а тысячами евро. Людям угрожали судами, запугивали. Как будет сейчас?

— Закон предусматривает, что срок исковой давности по плате за законное право пользования землей и связанных с ним требований составляет 3 года, — уточняет юрист.

Законодательство дает возможность сторонам – арендатору и землевладельцу — договориться об аренде на установленных законом условиях без заключения договора. Если же соглашения достичь не удается, то одна из сторон может добиться выполнения норм закона через суд…

Порядок оплаты

Установлено, что плату за законное пользование землей надо вносить поквартально – до окончания текущего квартала. Можно договориться и о других сроках оплаты – если с этим согласны обе стороны. Помните бессмертную фразу, которую изрек Киса Воробьянинов в «12 стульях» ИЛЬФА и ПЕТРОВА: «Согласие – есть продукт при полном непротивлении сторон»?

И налог. Полезно знать, что ни плата за принудительную аренду земли, ни плата за законное пользование землей не облагаются налогом на добавленную стоимость. Это относится также к тем случаям платы за принудительную аренду, которые до сих пор регулировались соглашением или судебным решением о взаимных правовых отношениях между владельцами земли и строения.

Этот порядок определяют поправки к Закону о налоге на добавленную стоимость, вступившие в силу 1 января 2022 года.

И ответственность…

А кто отвечает за состояние земельного участка? Ведь порядок требует и уборки снега зимой, и кошения травы летом, и удовлетворительного состояния пролегающей по участку дороги. С кого будут спрашивать проверяющие, кого штрафовать?

— Владелец строения обязан заботиться о находящейся в его пользовании земле и отвечать за содержание земли в соответствии с требованиями нормативных актов, — поясняет юрист. – То есть отвечают владельцы многоквартирного дома, который стоит на хозяйской земле, – собственники квартир…

Вместе с тем владельцы строения имеют право без согласия владельца земли строить на находящемся в их законном пользовании участке вспомогательные и инженерные строения, которые необходимы для эксплуатации дома. Также можно строить дороги, площадки и элементы внешней среды.

Однако эти права не распространяются на строения, при возведении которых требуется изменить площадь или границы земельного участка, находящегося в пользовании владельцев дома, или наложить отягощения на недвижимое имущество за границами соответствующего земельного участка.
(!) Владелец земли не может ограничить возможности владельцев строения пользоваться землей или же наносить вред собственникам строения в области их права использования земли…

Процесс пошёл

С 1 января 2022 года новая норма применяется только в случаях раздельной собственности, в которых на данный момент отношения сторон не регулируют договор аренды или решение суда.

С 1 января 2023 года новый порядок вступит в силу в случаях, когда отношения сторон регулируются договором аренды или решением суда.

С 1 января 2024 года закон будет действителен и в случаях, когда арендуются земельные участки, находящиеся в раздельной собственности, принадлежащие публичным лицам (государству или самоуправлению)…

Своя земля

С 1 января 2023 года вступает в силу Закон о прекращении принудительной раздельной собственности в приватизированных жилых домах. Он дает возможность завершить принудительную раздельную собственность между владельцами квартир в многоквартирном доме и собственником земли.
То есть общности владельцев квартир получают право выкупить привязанную к дому землю по ее кадастровой стоимости.

Сразу встает вопрос: выкуп земли будет обязательным или в том или ином случае дома могут сохранить договорные отношения с землевладельцем?

— Закон не налагает на жителей обязанности выкупить землю. Это решение должны принять собственники квартир, — объясняет юрист. — Решение об использовании права на выкуп земли будет считаться принятым, если «за» проголосует больше половины владельцев квартирных собственностей дома…

Причем для выкупа земли не нужно будет согласия ее владельца. А цена покупки будет складываться из суммы кадастровой стоимости земельных единиц и их частей, которые входят в функциональный участок дома.

Цена выкупа земли для каждого владельца квартиры будет определяться в соответствии с принадлежащими ему идеальными частями общей собственности, которые входят в состав его отдельной квартирной собственности.

Решение о функционально необходимом дому участке земли должно будет принять самоуправление. То есть оформлять документы надо будет и при участии местного самоуправления.

Не исключено, что препятствием для общего решения о выкупе земли может стать нежелание части владельцев квартир нести новые расходы – ведь земля недешева, а ежемесячные счета за отопление, электричество и газ никто не отменял, они только растут.

Как гласит закон, в этом вопросе предусмотрены меры поддержки жителей:

— Чтобы жители могли заплатить рассчитанную для каждой квартирной собственности цену за выкуп земли, законом предусмотрена возможность получения государственной поддержки. Виды поддержки, их размер и порядок присвоения определяет Кабинет министров…

Дела о прекращении раздельной собственности будут вести присяжные судебные исполнители. Расходы на ведение дела и должностное вознаграждение судебного исполнителя будут покрыты из средств государственного бюджета.

…Можно сказать, что люди, почти 30 лет платившие арендную плату «кровопийцам–землевладельцам», наконец–то смогут по справедливости получить причитающуюся дому и, соответственно, квартире часть земли. Но не надо забывать о том, что собственность несет и новые расходы.

Это оформление (хотя государство покрывает основные издержки), занесение земли в Земельную книгу. Изменение формы собственности увеличит и налог на квартиру, так как теперь к нему добавится налог на землю. И нам все обещают новые кадастровые расценки, принятие которых уже несколько раз откладывались.

Поэтому сначала будут расходы — и только потом чувство глубокого удовлетворения…

Оксана ПЕТРЕНКО