Latvijas Bankas ekonomisti: Vājā hipotekārās kreditēšanas reģionos iemesls ir zemās īpašumu cenas

Ekonomisti norāda, ka jau pāris gadus hipotekārās kreditēšanas aktivitāte Latvijā bijusi zemākā eirozonā. 2023.gada beigās kopējais hipotekāro kredītu apmērs bija vien 12% apmērā no Latvijas iekšzemes kopprodukta (IKP), kas ir trīs reizes mazāk nekā vidēji eirozonā — 36%.

Vilerts un Ņikitins uzsver, ka Latvijā situācija nebūt nav viendabīga. Pierīgas pašvaldību iedzīvotājiem ir salīdzinoši maz iemeslu būt neapmierinātiem ar hipotekāro kredītu pieejamību — Pierīgā hipotekāro kredītu atlikums ir tuvu eirozonas vidējam rādītājam (30% no reģiona IKP). Turklāt atsevišķos novados, piemēram, Ādažu novadā, šis rādītājs sasniedz pat 56% no novada IKP. Ārpus Rīgas un Pierīgas kaut cik aktīva kreditēšana novērojama galvaspilsētai tuvās pašvaldībās — Ogres, Saulkrastu un Jelgavas novados, kā arī Jelgavas pilsētā.

Krietni bēdīgāka situācija ir reģionos, kur reti kurā pašvaldībā hipotekārie kredīti pārsniedz 10% no pašvaldības IKP, raksta ekonomisti. Šāda situācija vērojama arī reģionu lielajās pilsētās — Liepājā, Ventspilī un Valmierā hipotekāro kredītu apjoms ir aptuveni 6% no attiecīgo pilsētu IKP, savukārt Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī — robežās no 1% līdz 3% no IKP. Kopumā gandrīz katrā otrajā Latvijas pašvaldībā hipotekāro kredītu apjoms nepārsniedz 3% no pašvaldības IKP.

Ekonomisti norāda, ka ekonomisko faktoru loma vājajā kreditēšanā ir mazāka, nekā varētu šķist. To, pēc ekonomistu paustā, uzskatāmi ilustrē Valmiera, Liepāja un Smiltenes novads, kur, neskatoties uz salīdzinoši augstu ienākumu līmeni un zemu bezdarbu, hipotekārās kreditēšanas apmēri ir ļoti zemi. Līdzīga situācija novērojama arī citās pašvaldībās ar samērā spēcīgu ekonomisko vidi — Dobeles novadā, Saldus novadā un citviet.

Nav arī tā, ka šajās pašvaldībās nebūtu nekustamā īpašuma tirgus, skaidro Vilerts un Ņikitins. Neskatoties uz vājajiem kreditēšanas rādītājiem, vairākās pašvaldībās darījumu skaits ar dzīvojamām ēkām un dzīvojamām telpu grupām nebūt nav mazs. Tas liecina, ka nekustamo īpašumu tirgus reģionos ir dzīvs. Piemēram, Liepājā un Ventspilī darījumu skaits pārsniedz kredītu skaitu aptuveni četras reizes, bet Dobeles un Bauskas novados pat desmit reizes. Tikmēr Pierīgā katrs otrais darījums tiek finansēts ar hipotekāro kredītu, bet Mārupes novadā — pat divas trešdaļas mājokļa iegādes darījumu.

Šķietami galvenais iemesls vājai hipotekārās kreditēšanas aktivitātei reģionos ir zemās nekustamo īpašumu cenas, atzīst Latvijas Bankas ekonomisti. Pirmkārt, tās mazina nepieciešamību pēc kredītiem. Otrkārt, arī banku vēlme izsniegt neliela apmēra hipotekāros kredītus ir zema. Banku mājaslapās pieejamā informācija liecina, ka hipotekāro kredītu minimālā summa ir robežās no 15 000 līdz 20 000 eiro. Ja šai summai pieskaita vēl pircēja pirmo iemaksu par mājokli, iznāk, ka hipotekārajiem kredītiem kvalificējas tikai tie īpašumi, kuru cena pārsniedz 25 000 — 30 000 eiro.

Tā varbūt nav liela summa nekustamā īpašuma iegādei Rīgā un Pierīgā, bet vienlaikus tā ir visai augsta latiņa reģionos, norāda ekonomisti. Piemēram, Kurzemē un Zemgalē (ārpus Jelgavas) gandrīz divas trešdaļas darījumu ar dzīvojamām ēkām un telpām nepārsniedz 25 000 eiro slieksni. Tādējādi minimālās summas kritērijs būtiski ierobežo hipotekāro kredītu pieejamību reģionos.

Tā vietā bankas piedāvā alternatīvas — «mazos» mājokļu kredītus jeb mājokļu kredītus bez nekustamā īpašuma ķīlas, kas 2023.gada beigās veidoja gandrīz 15% no visa mājokļu kredītu portfeļa. Šo kredītu procentu likmes gan ir divas-trīs reizes augstākas nekā standarta hipotekārajiem kredītiem. Tas nozīmē, ka, izmantojot šo kredītu, cilvēks procentu maksājumos samaksās to pašu, ko hipotekārā kredīta ņēmējs maksā par trīs reizes dārgāku īpašumu, skaidro ekonomisti.

Vilerta un Ņikitina ieskatā situācijas vēršanai uz labu lielākas valsts garantijas mājokļa būvniecībai vai iegādei Latvijas reģionos ir solis pareizajā virzienā. Tomēr tas palīdzēs tikai tiem, kuru iecerētais nekustamais īpašums kvalificējas hipotekārajam kredītam.

Tiem, kuru noskatītā nekustamā īpašuma cena nepārsniedz banku noteikto minimālo slieksni hipotekāro kredītu izsniegšanai, nepieciešami citi risinājumi, uzsver ekonomistu. Viņuprāt, viens variants būtu neliela apjoma hipotekāro kredītu programma «Attīstības finanšu institūcijas «Altum»» paspārnē. Tā novērstu tirgus nepilnības, uzlabojot mājokļu kredītu pieejamību reģionos un tādējādi stiprinātu reģionu ekonomisko attīstību.

Vēl viens risinājums, lai veicinātu nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti un mājokļa kredītu pieejamību valsts līmenī, bet jo īpaši reģionos, ir zemesgrāmatas nodevas samazināšana, norāda Latvijas Bankas ekonomisti. Salīdzinoši augstā nodeva motivē pircējus slēpt patieso darījuma summu, kas savukārt ierobežo vietējā mājokļu tirgus vērtējumu ticamību un izsniegto kredītu apmērus.