В счёте за квартиру появились неизвестные расходы: обязаны мы их оплачивать?

Отношения между собственниками квартир и управляющими регулируются, в частности, законом «О квартирной собственности» (далее – закон о собственности) и законом «Об управлении жилыми домами» (далее – закон об управлении).

Права и обязанности собственников квартир

Согласно статье 2 закона о собственности, квартирная собственность включает не только отдельное помещение (квартиру), но и идеальную долю в общей собственности дома. Это означает, что каждый собственник квартиры одновременно является участником общей собственности и участвует в расходах, связанных с ее содержанием.

Однако обязанность оплачивать расходы на дом возникает не из самого факта появления новой строки в счете. Важно, чтобы такие расходы были установлены в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 закона о собственности, собственник квартиры обязан участвовать в покрытии расходов на управление жилым домом в соответствии с установленным законом порядком. В частности, расходы на управление домом устанавливаются на основании решения сообщества собственников квартир, поэтому важно проверить, было ли такое решение принято и каким образом были определены расходы.

В свою очередь, вопросы управления общей собственностью относятся к компетенции сообщества собственников квартир, и именно собственники принимают решения по вопросам, связанным с общей собственностью дома (статья 16 закона о собственности).

Какие расходы можно включать в счёт

Прежде всего необходимо выяснить, что именно представляет собой новая строка в счете: обязательные расходы, связанные с содержанием дома, или дополнительные работы, решение о которых должно было приниматься собственниками квартир. И если речь идет, например, о ремонте подъезда, благоустройстве или иных дополнительных работах, которые не являются срочными и обязательными для сохранения здания, необходимо проверить: принималось ли решение собственников, утверждалась ли стоимость работ и каким образом расходы были распределены между квартирами.

Управляющая компания действует не как собственник дома, а как лицо, которому поручено управление домом. Поэтому она обязана действовать в пределах предоставленных ей полномочий, договора управления, требований закона и решений собственников.

Когда управляющий может выполнять работы без отдельного согласования

Вместе с тем необходимо учитывать, что управляющий обязан обеспечивать содержание дома. Согласно статье 6 закона об управлении, управление жилым домом включает обеспечение его содержания, технического обслуживания и выполнение необходимых мероприятий для сохранения здания.

Если работы относятся к обязательным мероприятиям по управлению домом, например необходимы для устранения аварийной ситуации или сохранения здания, они могут выполняться в рамках обязанностей по управлению домом. Однако собственники даже в такой ситуации имеют право получить информацию о выполненных работах и понесенных расходах.

Что делать собственнику, если появился новый платёж

Первое, что стоит сделать собственнику, — выяснить, такой же увеличенный счет получил только он или собственники всех квартир дома. Возможно, речь идет не об ошибке в одном счете, а о новом порядке начислений для всего дома.

Если выяснится, что дополнительные расходы были включены в счета всем собственникам, целесообразно действовать совместно. В таком случае собственники могут направить в адрес управляющей компании коллективное обращение (претензию) с требованием объяснить основание начислений и предоставить подтверждающие документы.

Собственники вправе потребовать предоставления:

• решения собственников о проведении работ;

• протокола собрания, если вопрос рассматривался на собрании;

• сметы расходов;

• договоров с подрядчиками;

• актов выполненных работ;

• решения, на основании которого были определены расходы и порядок их распределения;

• расчета распределения расходов между квартирами.

Право собственника получать информацию

Собственник имеет право получить от управляющего понятное объяснение, за что именно начислена новая сумма. Согласно статье 14 закона об управлении, управляющий обязан предоставлять собственникам актуальную, однозначную и полную информацию, связанную с управлением жилым домом и выполнением своих обязанностей. Поэтому при появлении в счете новых расходов собственник вправе запросить их обоснование, расчет и документы, подтверждающие необходимость и законность таких начислений.

Подтверждающие документы, связанные с управлением домом, должны храниться в документации дома. Согласно статье 8 закона об управлении, в деле дома (m?jas lieta) хранятся, в частности, решения собственников, договор управления, документы по планированию работ, сметы, отчеты и другие материалы, связанные с управлением домом. Эти документы позволяют проверить, на каком основании были произведены начисления.

Однако на практике не все собственники имеют возможность пользоваться электронными системами и самостоятельно изучать документы дома. Особенно это касается пожилых людей. Поэтому управляющая компания должна обеспечить собственнику понятную информацию о начислениях и предоставить разъяснения по его обращению.

Можно ли не платить спорную сумму

Важно понимать: если собственник считает часть счета необоснованной, это не означает, что он может просто самостоятельно вычесть эту сумму и оплатить меньше. В таком случае управляющая компания может считать неоплаченную часть задолженностью и обратиться за ее взысканием.

Во избежание образования задолженности собственнику следует внимательно оценить последствия отказа от оплаты спорной суммы. На практике часто используется подход, при котором счет оплачивается полностью, а затем спорные начисления оспариваются в письменном порядке с требованием перерасчета и зачисления установленной переплаты в счет будущих расходов.

Если управляющая компания не реагирует

Если управляющий не предоставляет документы, не объясняет происхождение расходов или отказывается исправлять необоснованные начисления, собственники могут защищать свои права предусмотренными законом способами, в том числе обращаться в суд.

Заключение

Таким образом, собственник не обязан оплачивать любые суммы, которые появились в счете без понятного основания. Но защищать свои права следует не путем создания задолженности, а через проверку оснований начислений, получение информации, коллективное обращение собственников и официальное оспаривание.

Важно знать

• Сначала выясните, затронуты ли другие жильцы. Если увеличенный счет получили все собственники, проблема касается всего дома, а не одного человека.

• Объединяйтесь с соседями. Коллективное обращение собственников показывает, что вопрос имеет общий характер, и обычно позволяет получить более полный ответ от управляющей компании.

• Требуйте документы. Объяснения по телефону недостаточно. Собственники имеют право знать, на каком основании появились новые расходы и как они рассчитаны.

• Не уменьшайте сумму платежа самостоятельно. Даже если начисление кажется незаконным, неоплата части счета может привести к возникновению задолженности.

• Оплачивайте и оспаривайте. Практически безопаснее не допускать долга, а одновременно с оплатой направлять письменные возражения и требовать перерасчета.

• Сохраняйте все документы. Счета, переписка с управляющим, ответы управляющего и протоколы собраний могут иметь важное значение.