Сберегательный фонд: почему дом без сбережений — это ненужный риск.

Установленный производителем срок службы лифта в стандартном многоквартирном доме составляет 25 лет, по состоянию на 2023 год этот срок истек почти у половины лифтов, эксплуатируемых в Латвии. На тот момент в реестре, который ведет Центр по защите прав потребителей, числилось 3800 лифтов, установленных до сентября 2000 года, для них меры по снижению рисков должны быть реализованы не позднее 2040 года.

Установка нового лифта в многоквартирном доме — как, впрочем, и его модернизация — обходится в десятки тысяч евро. В ряде случаев часть этих расходов может быть покрыта за счет софинансирования со стороны Европейского союза. «Лифт не изнашивается в одночасье. Он служит 25 лет, однако оплатить его замену приходится в течение одного года. Именно поэтому обсуждение вопросов финансирования — даже если инициатором выступает управляющий домом — почти всегда начинается слишком поздно», — отмечает Эдгарс Елагинс, операционный директор компаний «Civinity Mājas» и «Civinity Jūrmala». В обязанности управляющего домом входит отслеживание срока службы оборудования и своевременное информирование жильцов, что позволяет сделать замену лифта частью плановых работ.

Тем временем в текущем году замена кровельного покрытия — включая стоимость работ обходится как минимум в 40 евро за квадратный метр (без учета НДС); в эту сумму не входят демонтаж старой кровли или замена сгнивших конструктивных элементов. К примеру, шесть лет назад экстренная замена крыши на здании в Риге, имеющем шесть подъездов, обошлась в 92 584 евро.

Срок службы металлических трубопроводов составляет до 30 лет, период, который в зданиях советской постройки уже давно истек. Замена одного комплекта стояков обходится примерно в 10 000 евро, для девятиэтажного трехсекционного дома, где требуется заменить 18 таких комплектов, общая стоимость работ может достигать 135 000 евро. На проведение планового ремонта в доме ежемесячно отчислялось по 0,18 евро за квадратный метр, однако этих средств оказалось недостаточно для покрытия всей необходимой суммы.

Если рассматривать ситуацию в разрезе отдельных квартир, цифры становятся более наглядными. В случае с упомянутой выше крышей жильцам пришлось заплатить 23,12 евро за каждый квадратный метр площади своей квартиры: для двухкомнатной квартиры площадью 46 квадратных метров это составляет 1063 евро единовременный платеж либо 0,77 евро за квадратный метр в месяц при условии оплаты в течение трех лет.

Разница между зданием, в котором есть резервный фонд, и зданием, где его нет, заключается не в общей сумме расходов, в конечном счете, затраты будут одинаковыми. Разница состоит лишь в том, когда и каким образом изыскиваются средства на ремонт. Отсутствие резервного фонда не избавляет от необходимости оплачивать ремонтные работы — просто платить приходится позже. Более того, плановая замена оборудования обходится дешевле, чем устранение последствий аварий тем более что аварии часто случаются в нерабочее время или в праздничные дни, а чем сильнее изношены инженерные системы, тем чаще приходится вызывать аварийные службы. Нередко возникают ситуации, когда, скажем, на ремонт лифта в здании тратят 30 000, но при этом так и не могут прийти к соглашению о его полноценной замене.

После достижения договоренности необходимо привлечь заемные средства. В настоящее время платеж по кредиту на реновацию составляет 2,50–3,00 евро за квадратный метр в месяц (примерно 150 евро в месяц за квартиру площадью 50 квадратных метров) плюс проценты, при этом дому, накопившему собственные средства, платить проценты вовсе не приходится. Кроме того, программы поддержки не ждут: в октябре этого года выделенные на утепление зданий средства были исчерпаны, и теперь подать заявку могут только те дома, у которых уже есть официальное решение, проект и собственная часть необходимого капитала.

«Когда денег нет, реальные расходы начинают расти: сначала на экстренные вызовы, затем на временный ремонт, а в конечном итоге вы всё равно платите за тот самый новый лифт», отмечает Э. Елагинс, подчеркивая, что общая сумма, потраченная на ремонт, зачастую сопоставима со стоимостью установки нового лифта.

Сумма отчислений в резервный фонд не определяется произвольно, она рассчитывается на основе конкретного перечня работ, необходимых для здания, который составляет управляющий недвижимостью. В доме на 60 квартир (средней площадью 55 квадратных метров каждая) при ежемесячном взносе в резервный фонд в размере 0,50 евро за квадратный метр за год накопится около 19 800 евро, а за пять лет почти 100 000 евро. В то же время при ставке 0,18 евро за квадратный метр за тот же пятилетний период будет собрано лишь около 35 000 евро. Процесс может начаться с технического осмотра здания и составления плана работ, с приложением сметы расходов, который готовит управляющий, расставляя задачи по степени их срочности. В дальнейшем собственники на общем собрании могут проголосовать за установление размера ежемесячных отчислений в резервный фонд; эти средства должны аккумулироваться на отдельном счете, открытом для данного здания. При этом важно помнить, что решение относительно финансовых средств принимают именно собственники, а не управляющий недвижимостью.

Самое распространенное возражение со стороны собственников звучит так: «Меня здесь уже не будет, когда придет время менять крышу». Однако накопленные средства остаются при здании и повышают его стоимость; и наоборот, если квартира продается в доме, где имеются невыполненные финансовые обязательства, покупатель вычтет эту сумму из цены покупки.

«Резервный фонд это не какой-то дополнительный платеж. Это средства на ту же самую крышу, просто внесенные заранее, частями и без процентов», резюмирует Елагинс. Отсутствие резервного фонда в здании может создать собственникам лишние проблемы, поэтому лучше начать откладывать средства заблаговременно.